沸腾！不限购的新老顶流相争，谁能更胜一筹？

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

上周广州打响了一线城市放松限购的第一枪新闻引爆了业内，点此回顾：还冲上了微博热搜。

这其中最大的利好过于番禺、黄埔不限购了，瞬间新增一大批受益者。

那么问题来了，不限购之下的番禺和黄埔应该怎么选？

今天，小编将从多个方面对黄埔与番禺进行评测（本测评仅供参考，以具体实际需求为准）一起来看看番禺与黄埔谁能更胜一筹。

PART

01

区域发展

从区位看，黄埔与番禺紧邻中四区，都是地铁30分钟内可到达珠江新城的距离，同处于广州活力创新走廊上，同时也是处在广州“东进”、“南拓”的两个大方向脉络上。

黄埔围绕“中新广州知识城、广州科学城、广州海丝城、广州生物岛”三城一岛展开。

番禺则是围绕“一廊三带五组团”国土空间总体格局来开展。

产业是片区蓬勃发展的引擎，也决定了一个地方价值的天花板。

近两年来，黄埔与番禺都是广州新兴产业的聚集中心。

黄埔区是广州的高新技术产业区，贡献了全市1/3的上市公司、2/5的工业产值，是广州经济的重要支柱。

番禺已形成以快时尚、数字经济、珠宝首饰、灯光音响、动漫游艺为主的文化业态。

根据广州市统计局发布的2023年上半年广州11区的经济发展成绩单来看，黄埔区2301.18亿元经济总量全市第二，番禺区全市居第五位。增速方面，番禺区上半年GDP增速4.0%，黄埔区增速0.8%。

从配套上来看，以教育配套为例，去年番禺教育预算投入高达52.8亿元，跃居全市第二。不仅如此，番禺区还有莲花山风景区、海鸥岛、长隆野生动物世界等著名旅游景区。

左图为黄埔，右图为番禺 来源：CRIC栅格地图

从综合、消费、产业、房地产以及配套个模型的综合结果来看，黄埔区产比较典型的产业规模活跃型区域，番禺区是比较典型的消费能力活跃型区域。

左图为番禺，右图为黄埔 来源：CRIC栅格地图

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02

人口分布

一直以来，番禺都被冠上“睡城“的帽子。之所以被叫做睡城，也就是意味着在这里买房的人多。

番禺区得益于开发较早，配套也相对完善，诞生了许多著名的超级大盘项目，二手房供应量大、选择面广，成交量也就水涨船高。

克而瑞数据显示，今年1-8月番禺区二手房合计成交9846套，市占率14%，为全市最高。

买房的人多了，居住人口也相应的增加。从人口画像来看，番禺区城市活跃人次为320.35万人，黄埔为158.9万人；番禺84.38%的居住人口占比也反映出了其居住氛围相对浓厚。

左图为黄埔，右图为番禺 来源：CRIC栅格地图

从人口热力图来看，黄埔区的人口热力自南向北递减，番禺则是自中部向东西两侧递减。

来源：CRIC栅格地图

以常住人口为例，依托地理位置的优势，洛溪大石板块承接了天河与海珠、以及少量大学城板块的外溢，是许多年轻人的落脚首选地，以75.96万人位居番禺常住人口数量第一梯队。

作为番禺区政府的办公所在地，市桥板块集中了番禺区最丰富的市政配套，也造就了板块内人流量大，是番禺区常住人口数量第二梯队。常住人口第三梯队是华南、大学城、祈福、市桥南板块。其中华南与祈福板块的常住人口构成来源于著名“华南八大金刚”，大学城则是高校聚集地。

番禺区常住人口分布图 来源：CRIC栅格地图

黄埔区方面，由于科学城板块的行政面积大，同时也是黄埔区市政配套最完善的板块，虹吸了大量人群汇集，使得其成为黄埔区常住人口数量的第一梯队。

黄埔区常住人口分布图 来源：CRIC栅格地图

不仅如此，科学城板块汇集的人群以高学历人群为主。

科学城板块常住人口学历状况统计 来源：CRIC栅格地图

旧黄埔板块在区位上是最靠近珠江新城的板块，与地铁5号线同在一条直线上，承接了东圃板块的外溢，万科城市之光、中鼎珺和名城等大盘项目汇集了一大批人群入住，是黄埔区常住人口数量的第二梯队。

值得一提的是，如今黄埔整体的城市界面已经颇为现代化，不少跟人们对黄埔的刻板印象截然不同。

知识城航拍 来源：广州黄埔发布

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03

楼市表现

近两年来，广州楼市起起伏伏，倒是对一个板块价值很好的试金石。

黄埔连续两年稳坐广州“顶流“的交椅，当年最火的时候，一房难求是常态，一二手房价倒挂现象屡见不鲜，甚至某人气项目选择在夜间偷偷开盘。

尽管番禺的二手成交套套数位居全市第一，但新房成交套数与黄埔相比显得略逊一筹。克而瑞数据显示，今年1-8月黄埔一手房成交套数一直稳坐全市第二。

克而瑞数据显示，两个区的新房成交均价整体涨幅相比，黄埔区131%的涨幅明显高于番禺区95%的涨幅。

值得一提的是，黄埔区在2021年号召“东进”和旧改时，成交均价首度超过番禺，但在2022年又被番禺反超。

二手房涨幅方面，番禺由于供应量大，不少项目“十年不涨”。

克而瑞数据显示，近五年番禺区二手房价格涨幅仅有15%,黄埔区涨幅为40%。

另外，克而瑞数据显示，今年1-8月黄埔区长岭居板块套均价为688.61万元，是黄埔区套均价最高的板块，成交主力来源于板块内的改善项目。旧黄埔板块依托地铁五号线上盖，以及地理位置的优势，以572.14万元套均价次之，上车门槛最低的则是知识城板块，仅需286.69万元。

番禺方面，数据显示，今年1-8月番禺区洛溪大石板块套均价为943.63万元，是番禺区套均价最高的板块，大热的汉溪万博板块以830.81万元次之，套均价最低的则是市桥南板块，仅需288.91万元即可上车。

可以看到，二者的套均价最低的板块整体差距差别不大，番禺区的最高套均价正在向千万总价段槛看齐。

依托番禺区今年土市成绩的火热，入市项目增多，截至2023年8月番禺区商品住宅狭义库存11.19万套，去化周期19.6个月。

而黄埔区今年的土市表现不及往年，新入市项目较少，主要以去库存为主，不少项目相继进入了清盘阶段。截至2023年8月黄埔区商品住宅狭义库存1.2万套，去化周期15.1个月。

从成交结构来看，克而瑞数据显示，今年1-8月番禺区与黄埔区成交主力面段均为90-110㎡刚需户型，分别占比32%与46%。

值得一提的是，番禺区200㎡户型今年1-8月成交套数354套，占比6%；而黄埔区200㎡以上户型成交套数仅有77套，占比1%。

总的来说，尽管发展方向不同，但两个区均有不错的底子和肉眼可见的发展前景。

相较于中心四区，上车门槛更为友好，选择面也更加多。

与外围区相比，现有的生活配套更为齐全，确定性更强，能让人更安心。

尽管两个区体量都比较大，各有各的长处，但买房不能一概而论。

那么，你更愿意选择入手番禺还是黄埔呢？