2030年，“100万房产”与“100万现金”，哪个更好?看懂行人高见

随着楼市长达两年的调整，相信现在很多人都改变了房价“永远涨”的看法，在买房问题上也越来越谨慎。但是，对于占大多数的普通人来说，确实也没有相对靠谱的抗通胀办法，始终会面对买房保值还是把现金存银行的选择。有一点不得不承认，就最终结果的话，我们以2030年为限，两个选择肯定有一个输有一个赢。

有人一定会说，对于未来的事，谁也说不清，个人的判断也仅仅是个参考，谁能保证？这话是没错，但要知道，我们在做什么事情的时候，一定是基于现状和未来的潜在因素，然后再选择一个去做，只求选择的胜率达到最大化，对于家庭的财富安排更是如此。基于这个逻辑，懂行人就“2030年，“100万房产”与“100万现金”，留哪个更好?”的问题，给出了看法，希望能对我们有所启发。

无论经济发展如何，“房产”和“现金”都将面对两个现实：

第一，刚性需求越来越少，住房整体过剩现象越来越突出，房价普涨越来越难。

过去二十多年，房价之所以能够全面上涨，根本的原因是城市化推动的新市民刚性需求持续释放，但到了2014年-2015年，刚性需求持续下降后，又依靠棚改货币化安置的国家去楼市库存战略，让房价再次全面上涨，大城市涨了后涨小中小城市，市区涨了后涨郊区、远郊。所以说，从本质上说，2015年到2021年这波房价上涨，主要还是政策意志的推动。但现在则不同，在去风险，去杠杆的路径指引下，已不具备再来一次大的刺激，否则将衍生更大的泡沫。说到底，刚性需求减少，以住为目的的需求锐减，正如日前国家统计局原副局长贺铿所言，我国空置房数量巨大，14亿人都住不完。

第二，货币供应呈现下降趋势，现金贬值的速度放缓。

一直以来，我们都觉得钱贬值快，今年100块吃一顿饭，明年可能就要110块钱才能吃到了，钱越来越不值钱，已成为大家不断寻找抗通胀标的的主要动因，比如去买房保值。但这种情况则在2016年开始出现转变，此后货币供应M2增速均降到两位数以下，要不是因为有这波疫情，我们的M2可能在7%左右了。在经历了长达3年的货币供应增速双位数反弹后，目前8月末增速已下降到10.6%，不出意外的话，不久的将来就要回到两位数以下，直至回归下降的正常水平。道理很简单，按照经济增速与货币供应高度一致的经济规律，由于经济增速下滑，货币供应也应该下降，随着我们的经济基数越来越大，经济增速放缓而引起的货币增速呈现下降趋势也是必然。

按照这个逻辑，当货币减少供应以后，我们手中的存款贬值速度也会相应减小，这对房价上涨形成制约。但若这样，是不是意味着存钱也划算呢？也未必，因为当经济增速下降以后，势必会降低银行存款利率，促使大家把钱拿出来消费，以促进经济增长。如此，银行存款利率下降又会让我们手中的现金贬值，从现实看，利息的损失未必能低于少发货币带来的购买力增加，在大多数时候，存钱并不是明智选择，就像利率调低1%，但物价水平未必会下降1%，甚至可能保持不动，对此我们应有感触。

2030年，“100万房产”与“100万存现金”，留哪个更好?懂行人给出建议。

100万存款，是什么水平呢？按照目前全国商品房均价9800元/平米算，差不多就是买一套100平米的全国的均价房。到2030年，也不过7年时间，不长不短，我们是把100万定存起来，还是把这100万换成房子，持房维系财富保值呢？建议从两个方面来把握。

一是，持有房产要根据实际情况。前面说了，房地产无论怎么救，都不可能像过去那样了，推动的影响因子已不存在，国家也不允许泡沫再次放大，这决定了未来只有少数的城市（具有人口、资金虹吸力的大城市），有乐观派认为大概20%的城市，我们保守一点，大概10%的城市还有房产保值的价值交易机会（因为房子本身也有折旧），这是我们选择持有房子的大方向。在选对城市的基础上，我们还要注重地段，起码不能在远郊板块，还要注重房龄和房屋品质，换言之，地段好、品质好、房龄相对较新的房子才是我们主要持有的对象。

除此之外，不建议再多持有房子。原因在于，现在虽然说三五年内房地产税全面开征的可能性很小，但到2030年，土地财政逐步退出历史舞台，房地产税作为替代税种，差不多应登上历史舞台了，对于持有多套房子，特别是户型、房龄、品质不占优势的老旧房，都不想住，也没几个缺房子，争相抛售出现贬值的现象不可避免。

二是，不宜倾囊投资，保本是上策。这一点，前面也提到，当经济基数大了以后，即便没有外部环境干扰，经济发展越来越难都是不人的意志为转移的，各项生意都把挖到极致，各行业都得到充分竞争，利润非常之微薄，稍不注意就可能亏损，何况你还是门外汉。值得一提的是，原本的传统生意也越来越难做，道理同样简单，当经济发展阻碍越来越大以后，国家势必会打击影响各行业影响国家战略实现的东西，像教培，影响生育战略，像医疗腐败，影响社会稳定战略（大家收入受影响，需减少支出成本）。所以，如果实在没有门路，房子也没合适的买，那你还是存钱吧，起码本金还在。如果实在要投资，一定要做就做确定的事。