政府“回购”的中国铁建国际城154套房产入市进行时

图源：北京产权交易所官网

此次朝阳区住建委回购后再作为普通住宅出售，可能出于民生改善的目的，或是上市销售弥补政府财政资金。

梁学城/发自北京

朝阳新北苑，作为北京知名成熟片区，近日迎来一批房源的集中入市。

北京产权交易所信息显示，9月21日，位于朝阳区清河营东路6号院的中国铁建国际城154套房产正式开始竞价。此次处置的房源位于项目5号楼和13号楼，目前为毛坯状态。建筑面积主要在70~90平方米，起拍平均单价为87357元/平方米，底价在633万~864万元，底价总价值约10.77亿元。

图源：北京市产权交易所官网

根据披露信息，以上项目标的房产处于空置状态，目前采取动态报价方式进行竞价，自由报价期为10个工作日。自信息披露公告发布之时起至信息披露公告发布期满（9月27日）次日起第1个工作日10时止。

据了解，这批房源的转让方是北京市朝阳区住房和城乡建设委员会（以下简称“朝阳区住建委”），为行政事业单位实物资产。

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缴纳保证金后必须“出价”

根据项目列表，此次进行竞价的154套住宅主要分布在13号楼和5号楼，其中13号楼有109套，5号楼有45套。

工作人员向记者介绍了这批房产的交易条件与受让方资格条件。“想要参与竞价，首先需要注册成为北京产权交易所的用户，并实名认证；价款支付方式为一次性付款，并且需要提前准备好保证金。”

以5号楼1层2单元102室为例，意向受让方在挂牌截止日（9月20日）17：00之前（以到账时间为准）缴纳交易保证金207万元至北京产权交易所指定账户后，需要采取动态报价方式确定受让方，加价幅度为1万元；意向受让方被确定为受让方后，其缴纳的交易保证金转为交易价款的等额部分，其他意向受让方的交易保证金在受让方确定后自行通过北交互联系统申请无息退还。

值得注意的是，意向受让方一旦缴纳保证金，就必须出价，否则北京产权交易所将没收全部保证金。另外，成为受让方后也不得以不了解标的状况及资产质量、数量方面的瑕疵等为由退还标的物或拒付价款，否则视为违约。

“一旦竞价成功，受让人则需要一次性付清房款，目前项目主要按揭合作方为中国建设银行北京长安支行和南洋商业银行北京分行。如果做按揭贷款，需要正式竞价前到银行做好贷款前期审核。”上述工作人员表示。

来源：北京市产权交易所官网

另一个值得关注的是，意向受让方须在被确定为受让方之日起1个工作日内与转让方（即朝阳区住建委）签订《实物资产交易合同》，并自《实物资产交易合同》签订之日起2个工作日内，将保证金以外的剩余交易价款一次性汇入北交所的指定结算账户。交易过户所产生的相关税费由转、受让双方各自承担，凡没有明确规定的相关税费由受让方承担。此外，受让方还需要向北京产权交易所缴纳成交金额2%的交易服务费。

目前中国铁建国际城的挂牌价显示，小区挂牌均价约9.37万元/平方米，本次释出的房源起拍价每平方米低于市场价近7000元。“这批新房并非低价抛售，因为拍卖的房产还包括经纪人中介费以及平台服务费等其他成本，算下来与二手房市场价差别不大，因此并不会有直接的砸盘效果，但对于新北苑楼市成交量的冲击会非常明显。”一位资深中介分析称。

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企业并购而来

中国铁建国际城所在的北京市朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融项目1号地块，规划建筑面积66.22万平方米，曾为北京2007年当年出让的建筑面积最大的住宅地块。

2007年12月，该地块因参与投标开发商不足3家而宣布流标。2008年1月16日，再次公开出让，最终由北京中联亚房地产有限公司竞得，总成交价21亿元，楼面地价约3170元/平方米，分为两幅住宅用地（1-2号地和1-6号地）和两幅商办用地（1-1号地和1-10号地）。其中1-2号地建成中国铁建花语城，建筑面积12.96万平方米；1-6号地建成中国铁建国际城，建筑面积23.3万平方米。

翻阅中国铁建2009年财报发现，中铁房地产集团有限公司（2012年1月6日，变更为中国铁建房地产集团有限公司）在2009年1月3日与北京中联亚房地产开发有限公司（以下简称“中联亚”）达成股权转让协议，受让后者的全资子公司北京第六大洲房地产开发有限公司（以下简称“第六大洲”）的股权，而第六大洲公司拥有“中国铁建国际城”项目所在地的使用权。

2009年9月29日，第六大洲股权转让完成全部过户手续，中国铁建地产集团拥有第六大洲公司100%股权，股权转让价格总额7.601亿元。加上承接的第六大洲公司的负债21.408亿元，总额为29.009亿元。

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政府“回购房”

为什么此次资产转让方不是开发商？

据了解，这批房源属于政府回购房。所谓政府回购房，即政府在土地出让阶段就明确的、由开发商负责建设，建成后，政府按照，此前约定价格再购买回去的房源。

根据该地块最初招标文件，该地块除满足“90平方米占7成”外还要配建廉租房项目，保障房及公建部分的政府回购面积达26万平方米。其中，政府以每平方米6500元回购住宅9.2万平方米（中国铁建花语城），以每平方米7000元回购商业面积16.8万平方米。

“2012年这7栋回购房就已经建好了。”北苑区域的一名资深中介人士向记者表示，中国铁建国际城的回购房可以算是北京市场上出现比较早的一批。一般情况下，回购房的用途都需要政府决策，北苑其他项目的回购房也普遍是这个情况。

“实际上，回购房算是过去政策的一种变动。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，地块配建回购房，是政府基于抑制高价地的需求而来。一方面，可用于保障性住房或者廉租房，为低收入人群提供住房保障；另一方面，政府回购房产也可作为投资手段，来保护自有资产不贬值。

“时隔多年，此次朝阳区住建委回购后再作为普通住宅出售，可能出于民生改善的目的，或是上市销售弥补政府财政资金。”柏文喜说道。

值得注意的是，本次释出的154套住宅仅分布在两栋楼，预计还有5栋楼的房源还未确定用途。关于剩余回购房运作情况，记者致电朝阳区房管局，一名工作人员表示，具体情况尚不知情。