冲番禺第四CBD？南浦：泼天的富贵终于轮到我了?

领导留言板，真是常翻常新。

前两天，我就在领导留言板上翻到了一个蛮有意思的提问，有人说：

番禺将南浦岛定位为第四CBD，是否属实？

这里所说的四代“CBD”，万博相信大家都知道，市桥过往的繁华、南站未来庞大的规划应该也早有耳闻，但这南浦CBD估计还是头一回听。

我苦搜了一番，关于番禺第四代CBD的说法，压根找不到源头，究竟是从哪里来的传言，我们不得而知。

不过关于南浦岛这个小透明，我倒是觉得值得聊聊：

它，不一定能成为番禺第四代CBD，但绝对算得上是番禺的洼地。

两站之隔

房价差3万/平！

南浦岛位于番禺的西北部，北边靠近荔湾、海珠，西边与佛山隔江对望，南边是长隆飞鸟乐园、广州南站，东边靠近大石。

倘若自驾，从南浦岛出发，到珠江新城、琶洲大概是17-20公里左右；到广钢新城、广州南站、万博CBD大概是9-10公里左右。（来源：百度地图）

未来海珠湾隧道通车后，到珠江新城、琶洲等地就不用绕路荔湾了，速度会更快。

不光自驾到中心板块距离近，通过地铁通往这些板块也相当便利。

目前通过南浦岛的地铁线有两条：

经由2号线（已开通）3站往北可达东晓南、往南可达广州南站；

经由22号线（在建）2站可达广钢新城，换乘7号线6站就能到南村万博站。

这意味着什么呢？

目前南浦岛基本都是二手房，根据贝壳信息显示，岛上小区平层的均价大概是2-4万/平，别墅的均价为7.1万/平。

楼龄最新的，就是2019年开盘的碧桂园·樾时光和2015年开盘的如英居，目前贝壳最新挂牌价为3.5-5万/平。

对比周边板块的房价，你会发现南浦岛的房子性价比还是相对较高的。

像2站外的广钢新城，除了部分老破小的房价在2字头徘徊外，绝大部分的次新房均价在4-8万/平之间。

同样是8、9年前的房子，南浦岛的如英居，现在贝壳上挂牌价为3.8-5.2万/平；而广钢新城的金茂府，现在的挂牌价是5-8.7万/平，广钢新城的中海花湾壹号C区挂牌价区间也在4-6.4万/平之间。

两站之差，房价最高差了3.5万/平。

对比东晓南、广州南站、万博等板块也是同样，南浦岛的二手房价，算是周边板块中的低洼。

而且，南浦还有“岛居”+“江景”加持。

作为一个较为“原生态”，开发程度较低的小岛，南浦的居住环境还是不错的。尤其是住宅集中的南浦东部这块，实地走一遭就会发现这里安静、舒适度高，同时生活配套已经比较成熟，算得上是宜居之地。

此外，广州江景房有多贵，相信大家都知道，像靠近广钢的广船板块，现在的江景房基本都是8-10万+/平了。

南浦部分小区，如英居、锦绣半岛等小区的部分房源，是可以一线望江的，价格约4万-5万/平，可以说是江景豪宅的平替了。

这也是为什么说南浦是番禺洼地的原因，从地理位置来看，南浦岛还算挺中心的，交通情况在进一步改善，环境也不错，关键是房价足够低。

南浦有成为

第四代CBD的可能吗？

而且，它还是有发展可能性的。

根据2023年洛浦街经济高质量发展大会透露，洛浦（洛溪、南浦）目前空置的土地超过一千亩（约合66.7万㎡），相当于万博核心区面积。

这么大规模的空置土地，对于建设用地紧张的中心区来说是相当稀缺的，况且地段和交通情况都不错，未来利用起来，重新规划改造的可能性还是比较大的。

如之前番禺《南大干线经济带空间优化提升规划和珠江后航道沿岸地区行动规划》，就将南浦纳入了规划内，虽然南浦被划分为珠江后航道沿岸地区（规划范围二），但这也算是区级层面的规划突破。

2022年《广州市珠江沿岸高质量发展建设规划》也将南浦岛纳入了珠江沿岸地区高质量发展带。

再如刚刚提到的洛浦街发展大会，还提出了2023年，洛浦街将积极推进土地收储，谋划打造环岛河岸经济带（商务区），建造临江商务写字楼，承接城区南拓、万博CBD外流企业。

这些规划若能落地，南浦一直被诟病的产业结构将会得到优化，打破大面积的农田带来的发展限制。

此外，商务区的打造，或许也会同步带来更多的优化配置，如交通的加速完善、商业、公园等等配套的落地。

在领导留言板上，我们也能看到南浦居民对南浦发展殷切的期望：

或许，南浦岛距离腾飞，就差一个规划了。

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