最高法院：已付购房款未达50%但愿交付余款，足以排除执行

【最高法院裁判】

购房人已付购房款虽未达到总价款50%

但其明确表示愿将余款交付执行的

可认定其足以排除执行

【裁判要旨】

《执行异议和复议规定》第29条属于该规定第27条中的除外规定。根据该规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程，款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。在购房人已支付的购房款虽然未达到总价款的50%，但其在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在此情况下，适用《执行异议和复议规定》第29条规定认定其对于案涉房屋有足以排除执行的物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。

【裁判要点】

相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。《执行异议和复议规定》第二十九条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。

《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。

本案中，案涉房屋用途为住宅，许春玲购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。长青公司的相应上诉理由，不能成立。

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2021）最高法民终602号

上诉人（申请执行人、一审被告）：长青建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市。

法定代表人：齐耀宏，该公司董事长。

委托诉讼代理人：林雨薇，云南众济律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许历男，云南众济律师事务所律师。

被上诉人（案外人、一审原告）：许春玲，女，1966年5月出生，住云南省昭通市。

委托诉讼代理人：曾卓，云南华恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张严方，云南华恒律师事务所律师。

一审第三人（被执行人）：云南润红房地产开发有限责任公司，住所地云南省昆明市。

法定代表人：倪尉东，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈国松，该公司员工。

上诉人长青建设集团有限公司（以下简称长青公司）因与被上诉人许春玲、一审第三人云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2020）云民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭并于2021年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人长青公司的委托诉讼代理人林雨薇、许历男，被上诉人许春玲的委托诉讼代理人曾卓、张严方，一审第三人润红公司的委托诉讼代理人陈国松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

长青公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回许春玲的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由许春玲承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。1.许春玲委托案外人许光兰代其支付购房款，其提供的《转账委托书》落款时间早于委托转账时间一年，实际支付购房款时间亦早于《商品房购销合同》签订时间且与约定支付时间不符，许春玲所签《商品房购销合同》真实性存疑。2.许光兰是润红公司的股东，其向润红公司威信分公司转款性质存疑，故许光兰是否实际为许春玲支付了购房价款存疑。（二）一审法院适用法律错误。1.即便许春玲实际支付了购房款，其已支付价款亦未达到房屋总价的50％，即使其承诺愿意支付剩余房款，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，一审法院扩大适用该项规定，严重影响长青公司的优先受偿权。2.生效判决已经确认长青公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定，对许春玲提出的排除执行异议不予支持。

许春玲答辩称，1.许春玲与许光兰为亲生姐妹，许春玲系从许光兰处知晓案涉房屋出售相关信息，并在签订《商品房购销合同》之前即与润红公司威信分公司达成购房合意，因许春玲长期不在威信县，故提前委托其妹许光兰办理购房相关事宜，所以本案中许春玲向许光兰出具的《转账委托书》落款时间在许春玲与润红公司正式签订《商品房购销合同》之前，符合正常逻辑。2.许春玲已实际支付166,230元购房款，润红公司威信分公司出具《收据》对此予以确认。3.许春玲愿意按照《商品房购销合同》约定的房款总价，一次性支付剩余房款。请求驳回长青公司的上诉请求。

润红公司述称，请求驳回长青公司全部诉讼请求。

许春玲向一审法院起诉请求：1.确认其享有案涉房屋的物权期待权。2.不得执行、拍卖案涉房屋。

一审法院认定事实：2016年5月30日，许春玲、罗祥光（系许春玲之夫）与润红公司威信分公司签订《商品房购销合同》，约定许春玲、罗祥光向润红公司威信分公司购买案涉房屋，合同总价款为396,230元。2016年4月5日，许春玲委托案外人许光兰向润红公司威信分公司支付购房款166,230元，同日润红公司威信分公司出具收到上述款项的《收据》。2017年8月25日，许春玲对案涉房屋进行装修，并交纳了2017年8月至2020年5月期间的物管费。

2020年12月15日和28日，威信县不动产登记中心先后出具两份《证明》，载明自2016年6月5日至2020年12月28日，无许春玲、罗祥光（许春玲之夫）的不动产（房、地）登记信息。

许春玲与罗祥光系夫妻，罗祥光在诉讼中向法庭出具《情况说明》，表明其“对许春玲在该案件中的一切意思表示及相关法律后果均予以认可”。

一审另查明，长青公司与润红公司、润红公司威信分公司因建设工程施工合同纠纷，一审法院于2016年6月6日作出（2016）云民初29号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结润红公司、润红公司威信分公司价值5000万元的财产。一审法院在执行上述裁定时，于2016年6月13日查封了润红公司、润红公司威信分公司位于昭通市威信县的部分房屋，其中包括案涉房屋。案外人许春玲以其对执行标的享有合法权益为由提出执行异议。一审法院于2020年9月24日以（2020）云执异83号民事裁定，驳回许春玲的执行异议。许春玲对该裁定不服，提起本案的执行异议之诉。

一审法院认为，本案的争议焦点为，许春玲对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”许春玲、罗祥光与润红公司威信分公司就案涉房屋签订《商品房购销合同》是在2016年5月30日，早于案涉房屋被查封时间即2016年6月13日。许春玲在诉讼中先后提交两份威信县不动产登记中心出具的《证明》，能够证明许春玲在威信县无其他住房，其购房系用于居住需求。许春玲提交的银行付款凭证、银行流水、《转账委托书》《商品房购销合同》等证据，结合润红公司威信分公司出具的《收据》，能够相互印证许春玲已就案涉房屋支付了166,230元，虽然尚未达到总价款的百分之五十，但许春玲在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。因此，许春玲的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。

综上，一审法院判决：对云南省高级人民法院（2016）云民初29号民事案件执行中，在许春玲将剩余房款向执行部门全额交付的情况下，不得执行案涉房屋。案件受理费7243元，由长青公司承担。云南省高级人民法院（2020）云执异83号执行裁定于本判决生效时自动失效。

二审中，长青公司出具了润红公司在“国家企业信用信息公示系统”上登记的企业信用信息，拟证明许光兰为润红公司的股东，许光兰向润红公司威信分公司的转款性质存疑。许春玲和润红公司认可该证据的真实性，但认为与本案无关。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，根据许春玲向一审法院提交的帐号名称为许光兰的中国农业银行银行卡交易明细清单，可以证明许春玲已于2016年5月23日将16万元购房款归还至许光兰账户。

本院认为，本案的争议焦点为，许春玲对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。

本案中，许春玲委托许光兰在2016年4月5日向润红公司威信分公司支付购房款16万元，其本人于2016年5月27日向润红公司威信分公司支付购房款6230元，且许春玲于2016年5月23日向许光兰还款16万元，上述证据足以证明许春玲实际向润红公司威信分公司已经支付购房款166,230元。对于长青公司上诉主张的若干疑点，许春玲的相应答辩具有合理性。许春玲已经支付的购房款虽然未达到总价款的百分之五十，但许春玲在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在此情况下，一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定认定许春玲对于案涉房屋有足以排除执行的物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。

长青公司上诉主张，其对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定。对此，本院认为，相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。《执行异议和复议规定》第二十九条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。本案中，案涉房屋用途为住宅，许春玲购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。长青公司的相应上诉理由，不能成立。

综上所述，长青公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7243元，由长青建设集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　郎贵梅

审判员　王朝辉

审判员　刘丽芳

二〇二一年六月四日

法官助理　梁　欣

书记员　刘洪燕