南京的未来不在CBD！

南京的城市规划非常宏大，实际的规模也非常可观，因此在规划层面非常注重多中心的打造，去中心化的理念非常优秀。不过对于中心业态CBD的设置个人觉得并不算非常合理。

01 CBD围城

CBD作为高端商务区，其业态一般有3种，第一种金融业、第二种高端商业、第三种企业总部。其更多体现的是一个城市的外在实力、形象以及资本的力量。对于大多数城市而言，这种形式的功能区一般来说1个就够了，有些有江河的城市一般会跨江形成两个组团。

但南京规划有四个，考虑到南京的体量，四个市级中心倒也算合理，江北一个江南三个，比较城市还是需要包装包装的。但有些远郊也布局个CBD这就显得有些多余且没必要了。

事实上欧美很多城市，除了市中心拥有一座CBD之外，所有的郊区几乎都是以研发和制造业工厂为核心展开的，当然其中也包括一些商店等。甚至不少直接以机场为中心，制造业以及研发中心环绕一圈。不管是大家熟知的硅谷，还是芝加哥的奥黑尔国际机场，这种现象都很常见，大名鼎鼎的苹果总部也身处这样的一个区域内。

所以远郊对于一个城市而言它不是一个边缘区域。相反通过交通、高等学府、企业之间的组合。一座城市是可以在郊区诞生具有世界级影响力的企业的，硅谷的成功就很好的佐证了这点，其通过斯坦福的带头作用引领了全世界的科技发展。

个人觉得我们对于郊区的态度还是需要转变转变，郊区不是城市边缘，不是承接主城淘汰产业的区域，郊区实际上孕育着无限可能。

郊区的低成本，其实对于企业是很大的优势，我们要把这个低成本的优势运用起来，用来扶持更多的企业发展，甚至激进一点，提供1-2年免租金的场所给创业者，这是最基础的扶持，也是很多中小创业者最需要的扶持。而南京超多的大学城都位于郊区甚至远郊，理论上大有作为。这就需要南京在产学研，学科转化方面要更有作为，事实上对于南京来说，远郊才是未来真正的希望和突破点。

02 郊区住宅形式

就居住形式而言，郊区对于大家其实没有太大的吸引力，能不能把楼层降下来，开发更多的低密度住宅，比如联排，洋房、叠墅等等。

郊区住宅购买力很大一部分来源于主城，很多家里有老人的都有个院子情怀，但南京几乎所有的远郊都无法满足这方面的需求，很多家庭只能被迫出城到宝华、汊河这样的区域寻找理想的院落式住宅。远郊的普通住宅明明消化不掉，但又不提供和主城不一样的产品，不提供大家感兴趣的产品。这不仅仅是供需关系的矛盾，更多是居住意愿和实际产品之间的矛盾，有钱也不买，这才是远郊真正的尴尬之处。

03 保留产业升级过程

另外就规划而言，个人觉得有些区域实际上存在拔苗助长的情况。远郊的未来不是说完全不可以有高端的商务中心，但这需要一个长期的发展过程。

按照正常的发展逻辑，实际上应该还是先从制造业开始发力，当这个业态发展到一定程度，土地成本，居民的收入提高到一定标准之后，再去向商业中心甚至是商务中心去转型，这才是一个符合发展逻辑的过程。

所以早期我不建议很多远郊包括一些近郊去强推所谓CBD或者地标，当然真有实力的除外。主要是其背离了城市发展的客观规律，即使建起来，大概率也发挥不了什么实际的作用。当然规划层面可以提前预留，高大的商务楼先空着不建，先单纯的把路修好。这在其他一些区域也是常有的事情。

按照这个规律百家湖一带就做的非常好，早年一批制造业带富了周边一圈，而后发展到如今，开始陆续拆迁搬离，很多原来的地段厂区一下子变成产业园，最典型的就是江宁硅巷。

而整个区域，也很少有特别高大上的商务中心，基本即使厂区和居住区混在一起，当然从规划角度不一定对，确实需要优化优化，但经济层面，江宁给人的感觉确实很稳，这种脚踏实地的做法还是值得很多区域学些的，很多时候，不要想着一步到位，一蹴而就，还是得有这个过程。