从云锦东方到共有产权，上海顶豪市场要变天！？

（2023年9月闵行发布的第11批沪籍共有产权保障住房）另外关于共有产权房的出售，北京和上海都有明确规定的。北京共有产权房5年内不能转让，产证满5年后，可正常入市交易，但仅限于购房者名下的产权份额；上海也是5年内不能买卖，5年后个人可优先出资购买政府的份额，之后该房就变成商品房正常交易。

9月17日，上海高端豪宅云锦东方宣布重启摇号开盘。时隔近4个月，因“假结婚”事件被全国围观的云锦东方终于有了续集，并带给市场一个“传言”：豪宅共有产权化。

01 顶豪项目“一鸽再鸽”

传闻未必空穴来风，时间可以追溯到云锦东方事件发生时的5月，因为从那之后，上海第5、6、7、8批次新盘中，再也没有所谓“高倒挂”的豪宅盘被批准过会，绿城外滩兰庭、香港置地启元、露香园、前滩百合园等，上海多个顶豪项目入市节奏被打乱。

豪宅限价，在上海虽然没有明确发文规范，但市场也有目共睹，那就是上海豪宅一二手房价格存在倒挂：新房价格卖15万/㎡，周边相同的产品、房龄更老的二手房能以20+万/㎡的价格成交。

在“打新稳赚千万”的诱惑面前，一些人铤而走险，想出假结婚、代持的招数获得高分、规避限购，这一乱象因云锦东方的入市达到顶峰，因此项目被紧急叫停，多个豪宅盘也被迫隐身。（偶尔释放的几个10万+新盘，倒挂空间公认的并不是很大）

市场传言称，在未解决“如何消除豪宅倒挂”之前，上海不会放这些真正的“高倒挂”项目出来。

但云锦东方回归了，即将过会的上海九批次新房，被曝或有露香园二期、保利滨江天珺、绿城前滩百合园等多个10万+正面撞车。难道豪宅补丁真的要来了？

02 “共有产权”是一剂良药吗？

目前关于上海“豪宅补丁”的传闻至少有两个：

一是放开限价，这在广州已有先例，放开限价之后，一二手价差缩小，逐利空间有限或会劝退部分投资客。

第二个关于“豪宅补丁”的猜想就是共有产权，这个传闻在云锦东方之后已有几个月，最近讨论的人越来越多。

共有产权房，是指就是购房者和政府共同拥有1套房子的产权，很多城市都有这个福利制度，购房人只需要出对应产权比例的购房款，其中购房者的产权份额在50-85%。

为改善低收入住房困难家庭居住条件，2016年上海开始提供共有产权房源，之后共有产权就成了许多低收入群体实现安居梦的一个重要渠道。上海共有产权购房者的份额多在50-65%左右，房源均价大多1万+/㎡，上海户籍和居住证满120分外地户籍可申请。

可见，共有产权原本是面向低收入家庭的保障性购房制度，与豪宅、甚至商品房销售是两条毫不相关的赛道，二者如何挂上钩呢？

据易居研究院研究总监严跃进透露，当前上海政府在研究豪宅的共有产权化，主要是受到北京的启发。

凤凰网房产上海站查询发现，北京2018年曾发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》，其中规定，北京限房价项目（类似于上海有房地联动价的项目）可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

也就是说，把商品房变成共有产权房，北京是有明文规定的。不过，2018年至今，小凤凰并未查到太多北京商品房转共有产权房的实际案例，只有一条非权威媒体发布的消息，该小区商品房单价约2.6万/㎡，共有产权房1.45万/㎡，与豪宅可以说毫无关系。

在严跃进看来，豪宅共有产权化是一种很好的制度创新，有效打击“买到就是赚到”的投机心理，并且未来如果真正施行，在定地价方面也会有一定改变，进而减轻企业拿地的压力，达到稳房价、稳地价的目的。

中原地产分析师卢文曦认为，由于热点板块还是存在不小的一二手倒挂现象，所以针对这些项目出一些“补丁”还是有必要的，“否则会有第二个、第三个云锦东方”，市场影响不好。不管是目前网传的共有产权方式，还是有其他的网传版本，总之这些举措可以挤压投资空间，进一步落实好房住不炒政策。