二手房源猛增，恐慌性抛售还是试探性上架？

深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至9月11日，深圳全市共有54966套有效在售二手房源，较上周增加1531套；9月11日，青岛楼市发布全域取消限购和限售政策。11日10时左右，贝壳青岛二手房源显示为105813套，到19时，挂牌数量增加到109012套，9个小时增加了3200套；诸葛数据研究中心监测资料则显示，8月，10个重点城市二手住宅挂牌量为161.76万套，环比上涨1.97%，同比上涨40.91%。

无论是诸葛数据研究中心提供的10个重点城市的二手房挂牌数据，还是深圳、青岛等发布的单个城市的二手房挂牌数据，都是呈快速增长趋势。分析认为，主要是“认房不认贷”政策的推出，以及限购限售政策的取消。

客观地讲，二手房房源的快速增加，确实是借着政策之风兴起的。尤其是“认房不认贷”政策，让许多二手房房主看到了换房的希望。但是，房源增加能否与交易增加形成有机互动，目前还很难说。即便有的城市交易量比前一段时间有所扩充，可能也不全是政策因素，季节因素也是一个方面。更多情况下，房源量与交易量并不匹配，交易量远低于房源量。

这就带来一个问题，二手房房源量快速增加，到底是恐慌性抛售呢还是试探性上架，是希望改善居住条件的居民在挂牌二手房呢，还是炒房者、住房投资者在挂牌二手房，这是需要认真调查的问题。如果是希望改善居住条件的居民挂牌二手房市场，说明政策已经起到了一定的促进作用，正在推动居民通过换房来改善居住条件，就有可能形成良性循环。如果是炒房者和住房投资者挂牌更多，那么，政策的作用并没有真正发生，相反，恐慌性抛售现象则已经出现。正如业内人士所言，如果二手房在售量明显增加后，交易量跟不上，业主就有可能会选择降价。降价对市场会带来什么样的影响，是一个值得关注的问题。

我们认为，“认房不认贷”政策对二手房市场的影响是存在的，特别是希望改善居住条件的居民，会借着政策挂牌二手房市场。但是，购房者可能未必会买政策的账，会用继续等待观望的心态，等待房价下跌。也就是说，供需两端的心理并不匹配，也不协调。一旦开发商选择降价，就会迫使二手房房主选择降价，以达到出售现有房产的目的。从这个角度来讲，目前二手房房源猛增，可能是恐慌性抛售和试探性上架两种现象都是存在的，且恐慌性抛售可能大于试探性上架。

需要特别注意的是，存在恐慌性抛售，不代表会出现大规模抛售。原因就在于，抛售是单方面行为，是房主采取的售房方式。抛售能否带来交易，则要看购房者的表现。同时，只要抛售不带来价格暴跌，也是没有任何问题的，而是给购房者带来更多选择，让炒房者、住房投资者等能够更好地正视现实。

眼下的市场，抛售是肯定的，能否转变为交易，则很难说；降价也是肯定的，会不会大幅降价，也很难说。因为，市场上积累的二手房房源实在太多，根本无法支撑房价继续高位运行。有计划、有节奏、有理智地降价，才能带来二手房市场的恢复，形成房源增加和交易增加的良性互动。不要担心房价会暴跌，无论是开发商还是二手房房主，都是心里有数的，也是理智的，更是不会拿自己的利益开玩笑的。可以这样说，所有的二手房，都不可能亏本交易，而只是赚多赚少的问题。既然不是亏本交易，对二手房房主来说，降价就是有空间的，是能够用降价来促进市场交易扩大的。那么，对政府及其职能部门来说，就不要去阻止房主降价售房，不要以为“认房不认贷”政策和取消限购能够阻止房价下跌。

初步判断，未来3-6个月内，二手房房价应当降价幅度在10-15%，有的城市则会降幅超过15%。因为，二手房房源的快速扩充，带来的绝不是市场恢复的信号，而是供过于求的信号。房源越多，购房者的信心越强，等待房价下跌的耐心越好。自然，妥协的只能是二手房房主，妥协的方式，就是降价，至于降多少，得看二手房的质量、区域、结构、配套等，有的可能一分不降，有的可能降幅较大。到时候，购房者的选择也就更加广泛而自主性更强了。