房地产税暂缓，这可不光是经济原因

近日，房地产税再次冲上热搜，成为大家关注的焦点，《十四届全国人大常委会立法规划》（下称《规划》）对外公布。在财税领域，《规划》明确，增值税法、消费税法、关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议；而备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订并未出现在本次立法规划中。房地产税立法曾在2018年发布的《十三届全国人大常委会立法规划》被写入，此次未列入《立法规划》，也使得很多业内人士解读为房地产税立法工作被暂缓，这意味着全面开征房地产税至少是5年之后的事情。

房地产税立法为什么会被暂缓？

第一，当前经济环境不允许

近两年以来商品房销售面积、商品房投资均为负增长，简单来说就是2023年的房子卖得比2022年还差，只不过今年的跌幅小一些。

而将房地产税列入《立法规划》的2018年，房地产市场处于快速上涨阶段，中央也提出了‘房住不炒’的大方向，为了防止过热，一方面是限购等行政手段，另一方面则是税收手段，这时候提出房地产税立法是可行的。然时过境迁，如今的房地产市场根本禁不住如此巨大的压力，如果开征，很可能会引起系统性风险。

第二，理论基础尚不完善

对于税收，恩格斯曾经作过阐述，概括下来就是税收是对私有财产的侵犯，换句话来说征税是基于私有财产。而根据我国宪法，房子的所有权是在我们个人，但土地属于国家所有（农村土地是集体所有），在这种情况下征收房地产税（注意不是房产税，是房子+土地），还需要对相关法律做出合理解释。

即便这个问题解决了，马上就会有新问题产生，即之前购房缴纳的土地出让金（含贷款利息）如何处理，我们已经缴纳了70年的土地租金和购房款（一般情况），如今还需要纳税，这显然是不合理的。

也许有人会问，房子本身可以单独纳税，实际情况是土地和房产是紧密联系的，如果没有土地，房子本身的价值并不高，对于世界通行的征税标准（1%左右）来说，税款过低，没有实际意义。

第三，计税规则还需完善

除了刚才的理论性问题，还有一些实际的问题，就是具体的征收规则，既要考虑到税收规模，又要考虑地区差异和个体情况，参考上海征收房产税的规则，应税面积、房屋单价及税率的制定都是复杂的技术问题。

第四，纳税习惯还需培养

我曾经听很多人说过这么一句话，就是当一项家庭成本支出列为支出计划的时候，才有可能真正的负担，其实就是家庭预算的概念。但实际情况是，虽然房地产税的计划前后已经有20年，但我们的家庭还没有这个习惯，也没有将此列为家庭成本，贸然征收，可能起不到正向效果，典型的人群就是中年失业和老人家庭。

总之，开征房地产税，在我看来，还是一个漫长的过程，但未来一定会征收，如何处理好征税问题，这需要大智慧。