土拍回暖，背后隐藏了一条房产价值逻辑！

9月18日，重庆成功出让3宗土地，中央公园北的楼面价破万，相比去年万科璞园二期8009元/平米的楼面价，高出了2000多元一平，土拍市场回暖明显。

可能很多人没有注意到，此次土拍还有一点和以往情况不同：本次土拍3宗土地出让公告的附件里均包含了教委对地块的复函，复函对地块周边教育资源及未来划片情况进行了说明，而这在以前的土拍公告里是没有的。

我认为，教育资源对土地价值以及未来房产价值是至关重要的。所以在土地出让时对地块周边教育资源及划片情况做出相应补充说明，无论对房企还是对购房人都有非常重要的意义，这背后也透露了房产的价值逻辑。

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按照著名学者赵燕菁的观点，公共服务是城市土地价值的唯一来源，城市不动产的价值就是所处区位公共服务的投影。

那么，哪里拥有的公共服务资源更多、更强，哪里的房产价值就应该更高。而公共服务资源里包含教育、医疗、商业、产业、交通、公园等诸多资源，那么，什么资源对城市不动产的价值影响最大呢？

我认为最重要的应该是教育资源。因为商业、产业、医疗等公共资源其实是广大市民们可以共享的，无外乎是方便与否，但优质教育资源却具有很强的排他性。所以，土拍公告时增加教委相关复函，我认为是非常合理且有必要的。

大家应该清楚，拥有优质教育资源的房产和旁边其它房产的价格可能有天壤之别。

比如，中央公园东的鲁能中央公馆，因为划片入读空港人和街小学和重庆八中，虽然只是普通的高层住宅，但其二手房建面单价约达2.5万。而中央公园南侧各大楼盘苦于没有优质教育资源支撑，二手房价格非常低迷，高层住宅建面单价普遍低于1.5万，和鲁能中央公馆相比价差上万。

（截图于链家网）

又比如，巴蜀小学本部旁边的一些能够划片入读的老破小楼梯房，即便已经近三十年的房龄，二手房建面单价仍然能达到2万左右。而重庆绝大部分没有学区加持的老破小楼梯房，即便地段非常优越，价格也就在1万左右，和顶级学区的老破小相比完全是云泥之别。

（截图于链家网）

2021年实行双减政策以来，校外培训被限制。本月，教育部又印发了《校外培训行政处罚暂行办法》，擅自开展学科类隐形变异培训等行为将受到严厉的处罚。

可以预见，家长们在购房时会更看重优质学校资源，尤其是那种优质小学+优质中学的王炸组合。

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重庆优质教育资源并不少，但拥有优质小学+优质中学王炸组合的情况就不多了。但凡出现新的王炸教育资源组合，都会备受购房人关注。

最近，我在朋友圈发现一份文件，名为《重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司关于三一集团有限公司开发住宅项目住宅业主子女入学问题的函》。这意味着，鱼复新城出现了两江新村实验小学+鲁能巴蜀中学两江校区的王炸新组合。

（图源网络）

根据复函，江北新村正大国际小学在鱼复新城的分校暂定名为江北新村正大国际小学两江校区，目前学校已经动工修建，预计2025年6月建成，暂定规划72个班。三一云城业主子女可以按照三对口原则划片入读。

重庆新村实验小学于1937年成立，是重庆市首批示范小学之一，是江北区排名第一的小学，著名经济学家吴敬琏也曾在此就读。而新村同创国际小学成立2007年，是新村实验小学第一所分校。2021年1月，新村同创小学改名为新村正大国际小学。2021年5月，新村正大国际小学转为公办。

（两江新村小学效果图）

鱼复新城引入的新村正大国际小学两江校区应该可以说是江北区最强小学的分校。不仅如此，鱼复新城还引入了堪称江北区最强的中学鲁能巴蜀中学的分校。

根据复函，鲁能巴蜀中学在鱼复新城的分校暂定名为鲁能巴蜀中学两江校区，预计2026年6月建成，规划150个班，是一所初高中完中。三一云城业主子女可以按照三对口原则入读鲁能巴蜀在鱼复新城的分校鲁能巴蜀中学两江校区。

（鲁能巴蜀两江校区效果图）

巴蜀成立迄今已经80年，是重庆中学教育的的一面旗帜。巴蜀中学中考、高考连续十八年蝉联高分段人数、优生率等多项指标全市第一，被誉为“全市普教系统的一面旗帜”。而鲁能巴蜀则与巴蜀中学一脉相承，前两年重庆教育体制改革，鲁能巴蜀民转公划归江北。

鲁能巴蜀已办学15年，迄今有400多名初高中生先后考入清华北大，大约90%的学生上联招线。去年，鲁能巴蜀中考联招分数线高达686.5分，与巴蜀本部仅仅相差2分，比育才、西附、一外本部的联招分数线都更高。鲁能巴蜀不愧为原直属校的第一分校。

今年5月18日，三一集团&两江鱼复投资公司共同推进鱼复新城教育事业发展签约活动在两江新区鱼复新城举行。

紧接着在8月份，两江新区对鲁能巴蜀中学两江校区拟建位置相应地块调规进行了公示。

另外值得一提的是，三一云城和规划中鲁能巴蜀中学两江校区距离仅400米。不得不说，三一云城坐享如此优质教育资源，无疑极具吸引力。

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除了优质教育加持之外，三一云城所在的龙盛新城最近各种利好消息不断，各类优质的城市公共服务资源正不断快速聚集。我认为，龙盛新城有望实现一轮区域价值爆发。

①看定位

本月，两江投资集团召开龙盛新城规划建设现代化新重庆先行示范区工作推进会议，提出要高站位高起点谋划策划，把龙盛新城打造成为社会主义现代化新重庆先行示范区。龙盛新城被超高定位，无疑会得到更多政策及资源的支持。

②看重视度

最近，两江新区管委会将整体搬迁至龙兴的消息已经不胫而走。两江新区管委会的到来，无疑会助力龙盛新城开启新篇章。可以预见，龙盛新城未来将是两江新区发展的重心，区域有望迎来新一轮高速发展。

③看产业

众所周知，产业一直是龙盛新城发展的强项。龙盛新城已经入驻了长安全球研发中心等龙头企业，三一在龙盛建成其在西南的首个“灯塔工厂”，华为赛力斯70万产能的第三工厂也拔地而起，前景可期。我听说，长安、赛力斯等周边企业的青年人才，已有不少在三一云城购房。

（三一重庆工厂实景图）

而今年8月，重庆汽车软件园落户龙盛新城。根据规划，到2025年，围绕鱼复、龙兴、协同创新区打造未来产业核心承载区，重庆汽车软件园将投运载体200万平方米，聚集企业2500家，带动10万软件人才及关联人才就业。到2030年，重庆汽车软件园将全面建成，聚集产业企业超6000家，软件及相关人才20万，带动产值超2000亿元。

今年9月智博会，两江新区签约411.5亿元，位居全市第一，占全市签约金额约四分之一，而龙盛新城是两江新区主战场，未来还将会有越来越多重磅项目落地。

④看交通

目前复盛高铁站早已开通运营，从复盛高铁站到重庆北站仅需15分钟。

而且复盛高铁站可以和三条轨道换乘，包括已经通车的轨道交通4号线，建设中的轨道15号线和规划中的8号线。可以说是龙盛新城最重要的交通枢纽。

（区位交通示意图）

而三一云城到复盛高铁站仅约600米，坐享三轨一高铁，无论通过轨道还是高铁出行都非常方便。

特别是轨道15号线，2025年通车以后，将成为一条打通东西走向的黄金大动脉，将大幅提升复盛区域价值。

⑤看环境

三一云城周围有几大公园环绕，如三板溪公园、两江龙湾生态公园、石河溪湿地公园等等，车程都在5分钟内。

尤其是三板溪公园，有超大草坪，马鞭草花海，有小桥流水，有荷塘湿地，有儿童乐园，三板溪公园也是露营圣地，是有名的“网红”打卡地。

（三板溪公园实景）

⑥看商业

目前龙盛片区已有黄金嘉年华商业。龙湖龙兴天街主体已经基本完工，规划约7.2万方商业体量，将带来高品质的社交、休闲、亲子和购物天地。从三一云城出发两站即可达龙兴天街。

（龙兴天街效果图）

三一云城还自带2万方集中商业，未来可满足周边居民日常的生活消费需求，补齐周边区域的商业短板。

⑦看医疗

武汉协和重庆医院在今年1月份已经动工开建，是一所三甲医院，项目占地约210亩，总投资达45亿元，预计2025年完工。

（在建中的武汉协和重庆医院）

目前，武汉协和重庆医院如火如荼建设中，预计今年10月底主体结构封顶。目前医院已经启动了招聘工作，受聘人员在2025年医院正式运营前统一派往武汉协和医院开展同质化培训。

武汉协和医院是一所长期位居全国前十的三甲医院。武汉协和重庆医院的引入，或许将直接改变重庆三甲医院的竞争格局。

⑧看文化体育

龙兴足球场馆去年底已经投用，接下来几个月将迎来一大波文化体育活动。

（龙兴体育馆夜景）

9月29月-10月3日，在重庆两江新区·龙兴足球场，由两江新区联合巨量引擎打造的抖音汽车嘉年华联动银河方舟音乐节，带来汽车与音乐相融的狂欢体验，众多顶流明星将奉献精彩节目。

11月4日，龙兴足球场将迎来首场足球体育赛事。铜梁龙将对阵阿根廷U20国家队，期待值拉满。

随着越来越多的文化体育盛事在龙兴足球场举行，龙盛新城影响力与日俱增，板块居住将更具吸引力。

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三一云城占地约307亩，容积率仅约1.97，项目由10块地组成，均是洋房产品。三一云城是龙盛片区唯一的纯洋房大社区。

（三一云城鸟瞰效果图）

三一云城背靠的是三一集团，而三一集团企业是世界500强，是中国第一、全球前三的工程机械制造商，实力非常雄厚，项目未来更安全，更有保障。

三一云城首个组团21-1地块目前已即将售罄，该组团年底即将精装交付。全新组团19-1地块即将面世，为建面92-99平米的精装三房。

王炸级教育资源，三轨道一高铁，附近还有商业中心，还是纯洋房大社区，而且还是带精装修的准现房，总价仅100万起！这样高性价比、低总价门槛的项目，可以放心买！