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央企地产取舍之间

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今年房企半年报中,还能稳住底盘、成色较足的,国央企占了半壁江山。

据统计,上半年最赚钱的房企中,华润置地、中海地产、保利发展排在前三,净利润超过100亿元。

但也有追不上同行,深陷经营泥潭的央企:

中粮集团旗下的地产平台大悦城就是其中之一。

2022年,大悦城亏损接近30亿元。

今年上半年似乎也没能扭转颓势,归母净利润仅有5075.4万,同比减少了40.92%。

这两个月来,大悦城连续挂牌两个项目公司股权,资产涉及京沪两地价值超80亿元的写字楼和公寓。

·7月28日,大悦城在上海产权交易所出售上海鹏利置业发展有限公司100%股权,起价41.42亿元。

鹏利主要持有上海陆家嘴中粮海景壹号项目三栋高端酒店服务公寓,项目隔壁就是著名的上海中心和汤臣一品。

·8月31日,大悦城地产再出售北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权,起价42.56亿元。

昆庭公司持有北京北二环内的中粮置地广场项目,该项目从竣工投入使用才过了五年,大悦城就要打包卖出。

看上去,大悦城急着卖子“补血”。

但神奇的是,大悦城左手还没要到钱,右手又花了近12亿元,买下上海北外滩核心宅地。

这其中,有哪些考量?

前景不明朗的标的

对于上述公司遭遇抛弃的原因,外界主要有以下几揣测:不够理想的经营业绩,以及不明朗行业现状。

先看北京中粮置地广场,上半年出租率为88%,跑赢当地平均水平,但并不意味着可以高枕无忧。

近三年来,北京中粮置地广场录得租金收入分别为1.63亿元、1.76亿元、1.49亿元,呈下滑趋势;利润也在摊薄,其经营主体北京昆庭资产管理有限公司去盈利仅有605万。

从大环境来看,北京写字楼近年持续承压。第一太平戴维斯的数据显示,2023年第二季度北京全市办公楼空置率为18.3%,创下近13年来新高,吸纳量已连续三季度为负。

空置率波动上行、租金让利等方面使得持有成本变高,或许会让大悦城感到焦虑。

辉盛阁的经营主体鹏利置业也面临盈利难题。

去年鹏利营收下降6.78%至2.36亿元,经营成本却提升了5.77%至1.1亿元,最后,鹏利还亏损接近1个亿元。

另外,有分析认为,鹏利辉盛阁公寓属于酒店式公寓项目,主要以收取租金为主,资金回时间较长。

今年中期报告也显示,大悦城手头可动用现金流较年初减少了33%,现金短债比从1.85降至1.76。

行业前景并未明朗之时,现金流就是生命线,卖出去也是情理之中。

转身继续加码上海滩

在今年中报业绩会上,大悦城提到,出售北京、上海两地的公寓和写字楼是“盘活存量、优化资源配置”的举措。

在大悦城眼里,要把钱花在刀刃上,好的项目还值得花钱去“造”。

上述两大项目还没见着接盘侠,9月5日,大悦城花12亿元收购了上海耀耀禄建设全部股权及债权。

耀耀禄建设拥有位于上海北外滩街道历史保护区中的116街坊地块,资产估值50.83亿元,竞得楼面价达到9.44万元/平。

大悦城欲将其打造成和前述中粮海景壹号一样定位的“壹号系”高端产品,不同的是,116街坊地块只有1栋纯住宅和百余套别墅。

该住宅地块虽然金贵,但开发起来并非易事。

该地块内含历史建筑保护更新规模约2.8万平方米,约占规划建面60%,出让条件中,要求开发商在保护历史建筑、绿地面积以及保持原有原有巷弄格局和空间尺度,采取肌理保护机制进行开发。

也许是看到了项目的操盘难度,耀耀禄建设拿地后不到两个月,就开始寻找接盘方。

大悦城拿下该地块后,除了要考虑“精耕细作”带来的时间和金钱成本,还要承担耀耀禄建设现有负债合计39.22亿元。

央企打工仔 被少数股东分走9成利润

翻阅这几年的财报可见,重组后大悦城连续几年经营疲软,2022年甚至出现了亏损情况。

今年上半年财报虽然扭亏,但经营指标仍不算理想,期内营收143.1亿元、归母净利润5075.4万元,分别同比下降4.6%、40.92%。

即使大悦城侧重发力的购物中心这类投资物业及相关服务营收、毛利水平齐齐回涨,也仍敌不过主营大头的销售业务拉了后腿。

期内,销售型业务收入为104.89亿元,受结算周期变动的影响,同比下降13.98%,该业务毛利率下降了15.42个百分点至16.2%。

资产计提减值、对合联营投资损失、费用升高,也一同拉低了盈利表现。

值得注意的是,在利润分配中,多数股东并没有得到实惠。

中报显示,大悦城少数股东实现损益4.9亿,同比上升了11%,占净利润的比重约91%,而归属母公司的净利润只有0.51亿,同比大幅减少40.9%。

辛苦打工,钱都流进了别人的口袋的现象已经不是第一次出现。

大悦城曾给出的解释是,公司平台费用、对非并表企业投资收益,会影响归母净利润,但不会影响少数股东损益。

少数股东损益只会受到合并层面上项目的股权结构、费用、收益影响。

有机构分析,少数股东吃肉一个重要的原因或是大悦城在结算项目权益比偏低

还有一种更夸张的猜想:在合作项目中,大悦城股权占比高的项目亏损得厉害,而股权占比低的项目反而盈利。

眼看经营效益持续下探,大悦城自然不想自砸央企的牌子。

如果上述这两笔资产能够顺利处置产生盈余,也会对大悦城下半年利润产生正向贡献,拼凑出更好看的业绩。

说不定,还能弥补一下现金流,继续在高能级城市拿地。

责任编辑:周怀阳_NG12671

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