2023上海楼市，谁割肉最快？

最近大家针对楼市的问题多样，

有问先卖后买好还是先买后卖好的，

有问两套换一套好还是一套换两套好的，问题一堆。

但其中纠结的共性问题大多集中在一点：

要不要加快楼市炒作的速度？（特别是置换群体）

很多人都卡在认知的判断上面，不敢短期割肉。

什么叫割肉？

就是上海500万以下的， 面临挂牌量的增加，愿意适当降价出货，

早年买的三线、四线的房子，即使是亏损的，也要及时止损等等。

总之，就是要敢于用短期割肉来换取未来的长期收益。

在我接触到的粉丝中，不少人在认知上面还是有分歧的。

当然，有更多的粉丝朋友是坚定要割肉卖掉房子的。

我前几天强调过，要做一个理性乐观派。

今天，就来聊聊，看清哪三个本质的人，割肉最快。

看懂任何一个，都能让你重新思考：

为什么别人总是能抓住机会，而你总是在楼市踏空。

一、城市分化

看清城市分化趋势的人，割肉最快。

城市分化是个老生常谈的话题了。

这次我要谈谈另一个新名词——大国大城。

什么是大国大城？

《大国大城》是上海交大陆铭教授的成名作。

全书主题，就是为了解答一个疑问：

未来中国，到底是要搞摊大饼式的城市发展，还是要继续做大做强超级城市？

陆铭教授的答案很明确：继续做大做强超级城市。

陆铭教授又是谁？影响力能有多大？

陆铭除了是上海交大的教授，他还是中央决策层的智囊团成员。

在过去三年，陆铭教授两进中南海：

一次是2020年8月24日参加总书记主持召开的经济社会领域专家座谈会，那时候他已经写出《大国大城》；

另一次是2023年7月6日参加李强总理主持召开的经济形势专家座谈会，这时候他已经写出《向心城市》。

可以说，这一次的诸多楼市新政背后的最大的用意就是：继续打造大国大城。

之所以叫做大国，是因为我们的GDP已经世界第二了。

之所以要搞大城，是因为这是发达国家已经验证成功的道路。

尽管多数人认可房价长期看人口，但房产作为生产力沉淀下来的资产，归根结底还是要看GDP。

14年的时候，有人统计过美国的GDP和城市分布情况。

美国50%的GDP都是重点城市和城市群贡献的。

中国的未来也大概率是继续做强做大长三角、珠三角，强二线城市。

GDP的分化，注定造就城市的分化。

看清了城市分化规律的人，看懂大国大城未来的人。

自然会主动割肉三四线房产，拼了命也要把资产转移到像上海这样的一二线城市。

大势不可逆，你说，这样割肉置换到一线城市值不值呢？

二、潜在通胀

说完看清大国大城的人，我们再来说说看清通货膨胀的人。

你还记得五一时候，淄博烧烤热火朝天的时候吗？

那会大家群情激昂，到处是报复性消费、报复性旅游的新闻。

好像经济腾飞，已经在路上。

但与此同时，提前还款的新闻，每隔一两个月就会成为热搜。

等到一季度的经济数据出来的时候，有消息说经济存在潜在通缩的危险。

说通缩的人，真是睁着眼睛说瞎话，

因为当时M2的供应量已经爆表了。

只不过是CPI涨幅不大，老百姓对于通胀的感觉不明显罢了。

再加上，新出来的钱一大部分是拿去还城投债和政府债务了。

花钱的主力在财政加杠杆，所以上半年的货币宽松，基本处于政府基建和国企部门的宽松阶段。

财政杠杆的钱，一方面用来降低政府负债率，另一方面新钱主要用来“以工代赈”，促进就业了。

这一部分天量的钞票，轮动到楼市是需要时间的。

基建和城市更新的项目，会带动老百姓收入增加，然后消费增加，企业也会加大借贷扩大再生产，

经济活跃了，预期提升了，居民和企业的贷款杠杆率才会大幅提高。

这个时候，印钞机里面的新钱，才会进入大类资产和金融市场。

钱不会凭空消失，只是还没有完全地显示在大类资产上面。

所以这应该称作为隐性膨胀。

上半年的水，大概率会在下半年和明年上半年叠加。

再加上，8月后政策开始频繁发力，出台认房不认贷。

认房不认贷的本质是放开信贷的闸门。

那些在外地已经用过贷款的年轻人，以前只能贷款3成，现在可以贷款7成。

有房要买二套的人，1000万的房子，以前只能贷款300万，现在可以贷款700万。

买房卖房的链条一旦启动了之后，信贷的规模就在悄无声息的增加。

我之前多次说过，对于上海人来说，任何的楼市政策都是金融政策。

为什么政策落地后，上海人更加积极换房买新房。

因为金融之都，不是白叫的。

敢于割肉弱势板块的房子换到优势板块的品质楼盘，就可以拥有承接钞票大水的底盘。

钱已经印出来了，信贷进入楼市的总量终将增加。

只是何时能从隐性通胀变成显性通胀，那就是要看时间的力量了。

可是，无论多久能来，一线城市核心资产价格上升一定是大概率事件。

你说，这样割肉弱势板块置换到优势板块，值不值呢？

三、相似周期

说完货币放水问题，我们再来谈谈能看清历史周期的人。

如果经历过完整10年上海楼市周期的人，一定对于2014年至15年记忆犹新。

上次和认房不认贷类似的政策还是在2014年，时隔9年，政策再次来袭。

2014~2015年，除了一线城市，限购基本都放开了。认贷不认房，全国首套30%，二套40%，存量贷款打7折，全国货币化棚改。

2022~2023年，除了一线城市，限购全面放松。认房不认贷，一线城市二套未松动，存量房贷利率因城施策，超大特大城市城中村货币棚改2.0计划。

图片来源：网络

同样的按摩手法，不同的按摩力度。

所以，这一次新房和二手几乎都给出了和2014、15相似的周期性反应。

真的看懂政策周期的人，早就在割肉行动了。

新房市场，14年的情况是，量价同步波动。

14年9月政策一出，成交量和新房价格立马上升。

15年3月前夕，成交和价格都略有回落，

3月之后，进入量价齐涨。

二手市场，量在价先，流动性增强。

14年9月交易量反弹，楼市趋势扭转，

15年3月前夕，成交和价格都略有回落，

3月之后，二手成交量猛涨，价格缓步上升，直到16年3月暴涨。

经历过，14年的上海人，一定明白我在说什么。

那些已经在积极准备割肉卖掉老破小，置换品质房的人，就是看清了历史周期的人。

你说，经历过周期在快速行动的人，值不值呢？

四、小结

城市分化后的大国大城，大趋势不可逆，

M2超发、信贷规模扩大，隐性膨胀已经在路上，

14年的政策1.0，23年来了政策的2.0，政策之后市场周期表现似曾相识。

回到开篇，我提出的问题：2023年上海楼市，谁割肉最快？

我想就是，那群能看清政策大势、熟悉市场周期、敢于短期割肉追求长远收益的人。

看起来这群人和政策一出就慌了神的怕错楼市的人群没有太多区别。

但是这背后的认知差距，从来不是在当下就会体现出来的。

这样的认知差距，会体现在当下割肉换房，未来房子增值上面。

可是到那时，他们早已：事了拂衣去，深藏功与名。

当下的一二线楼市，依然还处在多空博弈激烈的时候。

这个时候，有分歧才有机会。

我不是催你行动，而是给你三个不同的思考维度，你完全可以在这三个维度上多做一些研究，相信你会得出你自己的结论。

不过，还是要最好提醒一点：无论你的结论是啥，不建议做一个知行合一的看空派。

若干年前，有一群楼市的做空派叫做：牛刀派。

这群人永远对于楼市的上涨充满愤怒。房价越是上涨，他们越是在互联网上唱衰楼市。

后来的结果你也看到了。

叫嚣了多少年的唱衰派，多数都成了楼市上涨受害者，全款变成首付的比比皆是。

我们经常说做人要知行合一，

可是在不尊重趋势、看不清货币规律、摸不透政策周期的时候，一味的看空唱衰，还要知行合一。

最终除了全款变首付的遗憾，好像什么都得不到。