上海这些区域的二手房，卖疯了

过去三个月是上海楼市的至暗时刻，成交量很差。

但是无论多差的市场，总有些区域成交量成交金额站位十分坚挺。

这些板块，可以称之为上海楼市的“中流砥柱”。

本文选取了成交总金额经常排在前五中的四个区域，来分析一下这些板块“坚挺”的原因。

No.4

大宁

大宁板块荣登北区之王。

在过去三个月，在全市各商圈的成交金额排名中，大宁分别排名第七，第六，第四，一直是北区的第一名。

大宁是我们一直很看好的区域，能够在北区抗鼎，核心在于其稀缺性。

北区由于历史原因，路网比较乱，内中环不少好地段都是成片的老房子，成片的商品房社区十分稀有。

这么多年，北四区比较典型的就四大中产改善社区，普陀长风，虹口瑞虹新城，杨浦新江湾和闸北大宁。

而大宁在这其中，又是均衡性最好的那一个，是妥妥的楼市三好学生。

长风更靠近南区，带着周边的长征一起和长宁的客户玩，北区居民不太会买过去。

新江湾城房子品质好，九年一贯制的学区也不错；

但是就是位置太靠北，交通不太方便，因此对全市中产客户的虹吸效应有限。

瑞虹在内环内位置最好，但是却缺少对中产客群极为重要的学区。

而且现在单价已经不便宜，10年后那几期1500万很难买到好些的三房。

大宁的核心居住区和活动区主要位于中内环之间，能够辐射的范围比较广。

直径10公里范围内，几乎能覆盖外环内的整个北上海以及内环区域。

大宁作为原来工厂整片拆迁后整体规划的区域，商品房社区几乎都是2008年以后开发，房龄很新；

除了房子好，大宁配套上几乎没有短板，三甲医院、优质商场、顶级学区、地铁高架都全了。

无论是虹口，杨浦，还是原闸北，中环以内想找到有好学校同时房子也好的区域几乎没有，对于郊区改善过来的居民更是如此。

因此无论是远一点的宝山、嘉定，近一些的虹口和杨浦，还有周边彭浦、阳城、凉城等地的客群，大宁都是置换的优选。

而且，凭借着方便的地理位置，大宁是北区少有的有全市虹吸能力的区域。

因此，大宁的中介小哥们都十分专业，毕竟要面对来自全市的客户，也是百炼成钢。

No.3

三林

三林的·成交金额排名十分稳定的站在第五位。

其实在中介圈一直流传着“三林是兵家必争之地”的说法，足以看出三林的火热。

三林过去几年也一直是浦东成交量的王者板块之一。

2019年 5382套，占整个浦东的9.4%，排名第一

2020年 6456套，占整个浦东的9%，排名第一

2021年 5310套，占整个浦东的8.5%，排名第三

三林市场火，最核心的原因就是位置好，交通方便。

三林自身没啥产业，全靠外部大哥带飞，良好的交通条件是成功的关键。

三林横跨中环外环两条快速路， 西门南北高架一路之隔；

东部正在修建的杨高路高架后面更是贯穿浦东南北，可以说四通八达，到浦西浦东都十分方便。

三林的核心地铁11号线有三个站点在三林境内；

再加上北面的6号线和西侧的8号线，整个三林板块内的大部分居民都能地铁出行。

轨交11号线，向西贯穿前滩、徐汇滨江、徐家汇，向东串联御桥迪士尼，简单换乘即可直达张江。

8号线可以30分钟直达人民广场，6号线可以30分钟内到世纪大道。

东西走向到徐家汇，徐汇滨江，前滩，张江，南北走向到陆家嘴，三林成了少有的可以同时吸引浦西浦东客群的板块。

除了充足的客源，作为四大居住示范区的三林，社区环境十分优秀，再加上十分齐全的配套，火热自然是在所难免。

随着浦东逐渐向南发展，三林如今的房价已经不低，部分商品房社区已经达到了中产社区的门槛。

价格的提升自然造成了成交量的下滑。

三林虽然仍是浦东的成交主力板块，第一的宝座却已经被人夺走。

No.2

陆家嘴

由于是按成交金额排名，陆家嘴凭借成功排到了第三位。

陆家嘴是浦东奇迹中最为重要的一环，无论是创立时的历史背景，还是如今的成就，都不是如今这些新生CBD可以复制的。

因此，经常看到各种板块和房地产项目，说要做下一个陆家嘴真的是有些无语。

陆家嘴到底有多牛？

去年（2022年），仅陆家嘴一个CBD，就创造了6300亿元GDP。

对比之下，同样声名在外的北京金融街，GDP不到3000亿。

如果陆家嘴独立成区，拿出来也是上海第二，是黄浦区两倍以上，是普陀区5倍以上。

而且陆家嘴不仅增加值创造的多，纳税也多，全口径税收已经超过2300亿元。

2022年，陆家嘴亿元纳税楼超过110栋，排名全国第一。

浦东内环，包括过了江的杨浦滨江新房，十几个板块的楼市都要靠陆家嘴这个奶妈养着。

可以说一个陆家嘴，撑起来几十个区域的房价。

眼下，陆家嘴核心区的房价已经很高，而且几乎没有次新房。

要么是江边的豪宅，要么是超过三十年房龄的老破小。

陆家嘴板块每个月的成交量其实都比较稳定，成交金额的差别更多的是来自于滨江豪宅成交量的变化。

比如8月份，世茂滨江花园成交7套，仁恒滨江园10套；

两个社区的成交金额占到了整个陆家嘴成交总金额的三分之一，一下子上扬了不少。

实际上，七月份上海单项目成交金额的冠军也是世茂滨江花园，一个月成交十套，金额高达1.6亿，对陆家嘴重回第三起到不少助力。

世茂滨江这个小区很有趣，经常出境在各种暴跌抛售的新闻中，我最近准备写一篇文章单独分析一下这个社区，感兴趣的朋友可以关注后续推文。

No.1

周康

前文也提过，夺走三林成交王者宝座的板块就是周康。

作为曾经老浦东和南汇区的交界板块，周康的楼市早年并不景气。

周浦以前是成熟的老镇，主要是本地人在买卖房产,是类似于川沙的内生型市场；

而康桥90年代才从农田变成工业区，房地产开发之旅也不太顺利，早年开发的超级大盘康桥半岛品质很一般，别墅区的概念也没做起来。

周康的崛起的契机，是地铁的开通。

18号线开通后，原来的城乡结合部周康才真正融入到了浦东这个超级大城的城市边界之内，被刚需关注起来。

而过去几年这轮涨价过后，浦东成熟区的房价越来越贵，刚需可选的区域越来越少。

在浦东如果手握800万，金桥高行，北蔡三林御桥可能还有些房源能和周康pk一下；

但是当预算到600万以下，你就发现浦东能选的地方不多了。这时候就发现了总价区间在400-600万的周康。

就跟一个漏斗一样，高预算的客户从北到南筛完后，刚需的客户最后都落在了周康。

当然，周康也有很多地方被人诟病，尤为突出的就是居住环境差。

周康整体的城市界面至今还是城乡结合部的既视感。

但是好在地铁，商场，学区，医院都齐备，在内环外资源都不算丰富的浦东也没那么差；

关键是浦东最不缺的就是购买力，周康又是张江南拓的核心区域，未来就算不宜居，购买力肯定也不缺。

这些要素合在一起的结果就是：

周康楼市不仅成交量大，房价也十分坚挺。

这波下调中，周康动迁房、老公房有一定跌幅，品质小区比如明天华城，基本没降。

现在挂牌价普遍7万以上，正常楼层成交价还是高达6.9万。

当然，需要注意的是，周康很大，二手房很多，新房也在上市中，盲买恐怕会踩雷。

具体需求，还需具体分析，也欢迎跟我们聊聊。

结语

读完全文的朋友应该发现，文中并没有展现出那个一直排第一的区域。

主要是因为那是一个片区而非一个板块，因此没有单拿出来讲，也欢迎大家竞猜第一是哪里。

其实成交金额排在前列的区域还有一些，比如田林、金虹桥、北蔡、花木、古美、莘庄，都是前十中的常客。

这些区域的产品类型，客群来源，发展潜力各不相同。

感兴趣的朋友可以留言给我们。后续会推出相应的板块分析。

有任何购房问题，欢迎联系我们。

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编辑∣环线咨询