爱琴海官宣打造“全周期的资产管理运营平台”，破局存量时代

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|贾斐

图片来源|爱琴海

9月12日，爱琴海10周年·浪潮盛典于上海中心盛大举行，爱琴海品牌首位代言人迪丽热巴莅临现场。2023年正值爱琴海集团10周年品牌焕新之际，与迪丽热巴的合作是本次爱琴海品牌升级的重要举措之一，此举将进一步强化爱琴海品牌价值，提振爱琴海全国商业项目的流量与业绩，助力旗下所运营的商业资产持续增值。

品牌形象代言人合作之举是商业地产运营领域首例，展示了爱琴海在商业地产运营上的独特见解和敢于尝试探索的创新精神。

据悉，爱琴海将借势此次迪丽热巴亮相的热潮，于9月29日-10月6日，携手全新的代言人场景，在全国开展“我的假日开放世界-爱琴海十周年热爱季”为主题的系列营销活动，联合全国数百家品牌商家，深度链接消费需求。

活动现场，爱琴海重磅官宣“打造卓越的资产管理运营平台”这一全新发展定位，并迭新发布倾力打造的三条产品线。

十年潮汐

提交亮眼成果

十年磨砺，爱琴海集团交出一份亮眼成绩单：覆盖全国超过100个城市，签约项目137个，管理面积1330.8万方，在营项目43个，年均总收入35.6亿元，战略合作品牌超过300个，每年为2.9亿消费者提供社交购物体验，年总营业额120亿元，会员总数778万人。

当前，随着实体经济缓慢复苏，人们的消费趋势和消费心理发生了巨大变化：消费需求迅速迭代，消费习惯逐渐重构，呈现更加多样性的状态，消费升级与消费降级并存。2022年12月的中央经济工作会议指出，“要增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景，使消费潜力充分释放出来。”

在爱琴海看来，面对目前的形势，要以市场为导向，敏锐捕捉消费者的情绪价值，通过对产品的定位、空间的利用以及场景化，不断贴近消费者的消费心理和消费预期，让消费者产生心理认同和愉悦的正向情绪，为他们提供更好的消费和生活体验！

三条产品线

布局细分市场逐势生长

爱琴海认为，好的商业空间不仅提供购物功能和社交功能，还要让消费者感受到意外的惊喜与心情的愉悦。在消费者及品牌商家趋于细分多元的变化下，爱琴海的产品打造更加趋于细分化和多样化，并以“加大经营迭代、持续产品细分、强化场景创新”为迭新导向。

针对多层次的用户主体（包括资产方、品牌商户及消费者），爱琴海对三条产品线：爱琴海购物中心、晶海广场、城市书香，进行了迭代升级，在产品定位和品牌引入上有相应的差异，相互之间也能灵活组合满足不同的资产属性及用户需求，既相互独立又可彼此包容，达到实现多样的组合和互补。

▶▶ 作为爱琴海集团打造的标杆商业产品，爱琴海购物中心定位“都市的假日中心”，理想体量10万方及以上，是以城市中心旗舰级场景定义的大体量室内购物空间，契合都市家庭人群对于情感、文化、生态场景的新需求，在场景打造和规划设计上，充分体现“城市中心地标感”， 链接优质生活方式品牌与消费者，成为展现城市消费力的风向标。

爱琴海购物中心在全国布局上，会优先选择一二线城市的核心区域，依托便利的交通和丰富的综合型业态辐射更加广泛的都市消费群体，并根据市场的变化不断调整迭代品牌。目前，爱琴海购物中心已经在北京、上海、天津、重庆等地落子三十多个项目。

▶▶晶海广场致力于打造城市区域级的社交购物广场，定位“生活方式无限可能”，主要服务区域性的在地消费者，体量在5万方左右。 晶海广场以多元化的商业形态跨界组合，打造潜在地标； 引入大众级潮流体验的新型业态，结合引领在地消费者品味的美学场景，展现区域魅力。

▶▶城市书香定位“遇见美好生活”，突出“没什么不可以”的开放式理念，通过业态、空间和运营的有机交互，形成可定制化开放式商业空间产品体系。 “3+X”的定义，使它不仅能面向城市旅游区、商务区、居住区的人群，还能吸纳更多元的开放性主题，包括文创艺术、在地文化、异域风情、特色美食等。 城市书香，通过“探索”、“印记”、“融合”、“聚集”，与品牌一起为消费者创造美好生活。

同时，爱琴海凭借对消费者精准洞察能力、战略合作品牌集群能力、经营分析精准诊断能力、业绩导向的精准营销能力、场景构建与打造能力、数字化基座能力这六大运营能力共同保障产品线的经营。

展望未来，爱琴海方面表示，2023年-2025年集团还将有超过40个项目面世，覆盖上海、成都、重庆、厦门、西安、济南等核心城市。

资产管理运营平台

打造核心竞争力

数据显示，截至2023年6月，全国的购物中心存量已经超6亿方，全面提升存量资产经营效益成为下半场行业发展的重要机会。

商业不动产金融化开始迈入历史新进程，随着消费类REITs的逐渐落地，商业不动产将实现商业、地产及金融的完整属性，这同时也对商业资产的产品构建和运营效率提出更高要求。

提供好的空间产品，全面提升产品的竞争力，是资产管理运营平台的底层能力，也是企业发展的压舱石和推进器。

爱琴海方面表示，在不断落实空间产品方案的过程中，集团已经搭建起全产业链的专业资管运营平台能力：

• 首先，爱琴海具备独立的商业设计、商业建设资质，可以提供具体的设计及建设改造服务；

• 其次，多年开发积累的产品手册标准，指导具体的产品设计及打造，以及基于多年商业资管经验自有开发的信息系统平台，形成商业投资、筹建、运营管理、租赁管理、经营分析、资产主业服务等全流程的信息系统；

• 第三，基于中国不同地域特征的地区管理平台，能够快速整合当地和全国化资源，适应不同市场，快速落地公司。

爱琴海集团CEO张玺强调，爱琴海将通过集团、区域、项目的三级能力规划管理，实现资产获取、产品打造和产品运营的良好落实，打造全生命周期资产管理运营平台。

在爱琴海看来，一个全链条的产品打造应该分为三个阶段：

• 在产品开发阶段，基于用户需求的产品定位及设计，匹配投资回报的成本控制，合理预留未来持续增长需求的空间；

• 在产品运营阶段，及时更新迭代内容及场景，合理控制合同周期及租金增长要求，经济化控制运营边际成本及持续提高用户满意度；

• 在产品成熟阶段，创新服务、内容及盈利，形成用户粘性及消费心智，引领消费需求变化。

同时，爱琴海还将努力做到在每个资产周期，适时地结合用户需求变化持续产品迭代，匹配现场经营及合同周期，持续做增值性改造以匹配投资人回报需求。

追求卓越

实现多方共赢

据统计，2022年有120个商业资产管理项目进入市场，选择与头部企业合作的项目占比达60%。在这种背景下，商业资管的专业化、规模化及市场化发展将成为必然，资管赛道将逐步向头部聚集，未来头部企业的体系、人才及资源的竞争会更加激烈。

在行业目前缺乏统一衡量标准、信息不透明、管理机制不健全的背景下，要实现全链条统筹价值的最大化，持续实现资产价值最大化，需要从设计、建造、运营到长期持续的增值改造投入的整合联动，建立长期的投资经营计划与一致的经营目标。

十年来爱琴海陆续布局全国、围绕核心城市、辐射周边卫星城，形成省域内加密布局，实现了众多产品的落地，所服务的资产方类型、数量以及城市区域的渗透率在国内都颇具规模。截至目前，爱琴海的资产管理范围已覆盖全国100多个城市，为国内103位资产方提供资产解决方案，是目前商业资管领域市场化合作最多的公司之一，管理第三方资产占比高达70%以上。

公司高层表示，将针对不同背景和需求的资产方提供不同类型的合作模式，并搭建不同模式下作为资产方及资产运营管理方相互匹配的管理、风控及激励机制。通过不断地总结市场需求和变化、在营项目的不断扩充及管理面积的不断扩大，以每年新增20个项目的速度发展。

爱琴海集团CEO张玺提出了未来五年的目标：到2028年，爱琴海实现覆盖全国200多个城市，为国内300多家资产方提供资产解决方案；在营项目130多个，在营管理面积1500多万方，战略合作品牌数量达到500多家，年总营业额330亿元。

破局存量改造，为资产方提供“定制化服务”的卓越资产管理运营平台，爱琴海找到了实现多方共赢的战略新路径。

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