楼盘能否大幅降价？各地口径不一，但口子越来越大

近期政策“大礼包”砸下后，楼市似乎“活起来了”，一线城市走势积极。但在更广阔的二线、三四线城市，房企要“回血”并不容易，降价仍是不得已的自救手段。

市场消息显示，苏州吴中区有住宅项目大降价，原价18000元/平方米，现促销价11500元/平方米。记者采访发现，该消息有夸大成分，所涉项目备案价确实在一万八左右，但促销后均价未降至一万一。不过，郊区偏远项目大幅促销，是普遍现象。

在地方政府留言板上，也有来自武汉、合肥、大连、天津等地的购房者称，所购楼盘今年来大幅度降价，自己难以接受。不过，各地政府对此态度不一，有的称房企降价属于市场行为，有的则责令房企停止降价销售、重新办理价格变更手续。

今年来，地方政府应如何应对楼盘降价行为、如何看待“限跌令”，已经步入大众讨论视野。有业内人士认为，每个城市的情况不尽相同，不应单一从买方、卖方、开发商、政府的某一方，来看“限跌令”是否取消，应综合各方因素慎重考虑。

有楼盘“打七折”清货

近日，一则苏州楼盘大降价的消息流传开，称“苏州吴中区地铁口现房，70年产权住宅不限购，原价18000元/平方米，现在促销价11500元/平方米，可以0首付、再返5万元，开发商还推出不挑楼层按套抛售的活动。”

记者采访发现，该消息并不属实，不过相关楼盘确实有降价行为。多位当地房产中介表示，上述传闻所指楼盘是“中旅东山府”，均价直降到一万一并不属实，目前中介平台显示其优惠后均价约14000元/平方米，实际成交要再低些。

公开信息显示，上述项目系港中旅(苏州)置业有限公司2021年年初拿地，拿地总价35089万元，楼面单价6800元/平方米。2021年时，该项目首次拿到预售证，预售参考均价在1.8万/平方米左右，2022年部分楼栋再次取证。

苏州一位地产机构研究人士称，该项目地理位置较为偏远，最早备案价在一万八左右，2021年末～2022年初有按这个价成交过，不过后来价格就慢慢降下来了，到2023年初价格回落到一万五左右，近期平台显示均价一万四左右。

该楼盘一置业顾问告诉记者，项目现在处于尾盘清货阶段，小户型房源不多了，总价基本都有折扣，需要到现场谈。“反正折扣力度蛮大，均价还能继续谈到一万二三左右，活动已经持续两个月了，开发商要促销一波赶紧回款，年底交房。”

谈及这一降价幅度，另一地产中介直言，这是市场行情导致的，开发商不降价卖不出去，实际上也不算太夸张，当地边远楼盘价格降幅都大，当初备案价也太高了。

苏州市住建局官网信息显示，该项目在售房源“一房一价”，不过官方备案参考单价多在1.7万～1.9万元/平方米左右，有房源备案价还超过1.9万元/平方米。即便不考虑现场折扣，以1.4万元/平方米均价计算，较当初备案价也打了77折。

就上述现象，记者致电吴中区房产交易中心，相关工作人员表示，苏州规定商品房网签不能超过备案价，对价格下限没有限制，主要以购房者和开发商双方意愿和协商为准。“不能说完全不管房企降价，但还是看双方意愿，能网签一般没问题。”

上述楼盘置业顾问也称，开发商在项目尾盘期促销搞活动，这些都属于正常操作，也是为了快速回款、投入下个项目。政府会关注房企降价情况，不过现实中没有那么严格。总体来讲，价格不会一下子降很多，也会有控制。

镜鉴咨询创始人张宏伟对此表示，苏州有一定的去库存压力，尤其是吴江、相城以及下辖县级市去库存压力大，部分开发商不得不降价出售。按市场规律，刚需降价10%以上，改善高端降价幅度达到15%～20%以上才会有效果，不过会给周边楼盘带来压力。

据克而瑞苏州房产测评统计，8月苏州大市成交均价为24700元/平方米，同比上涨14.22%，环比上涨1.99%，但主要受高品质楼盘集中网签影响。实际上，吴中区商品住宅成交均价为23421元/平方米，环比下跌11.78%；新区商品住宅成交均价为28609元/平方米，环比下跌14.28%。

各地对降价态度不一

苏州楼盘降价并非孤例，在全国范围内，新房市场的下跌态势已持续许久。

中指研究院发布数据显示，2023年8月，中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16176元，环比下跌0.01%，自今年5月起，百城新房价格环比已连续四个月下跌。

2023年8月，新建住宅价格环比下跌的城市为42个，湛江、深圳和金华新建住宅价格环比跌幅较大，分别为0.40%、0.38%和0.32%。同比来看，8月新建住宅价格下跌城市达到80个，哈尔滨、中山等5个城市跌幅达到2.0%～5.0%。

在领导留言板上，不少城市的购房者对房企降价不满，地方政府对此则态度不一。

今年6月，有大连购房者反映称，自己所购楼盘高层开盘时售价16500元/平方米左右，21年搞了一波促销降价到13000元/平方米，最近降至不到10000元/平方米。“楼盘在销售过程中擅自大幅度降价销售，扰乱了市场秩序。”

大连市住建局回复称，商品房价格属于市场调节价，由经营者自主定价，是通过市场竞争形成的价格。经核实了解，受经济和房地产市场形势影响，该项目销售困难，企业资金压力很大，为确保工程建设，缓解项目资金压力，才下调价格促进房屋销售。

今年5月，还有天津购房者反映称，津南区辛庄镇悦嘉新苑开发商调整楼盘价格，从最高2.1万元/平方米降低到1.3万元/平方米、甚至更低，而且附赠车位，老业主采购车位却要6万~10万元，已成为津南价格差最大的小区。

天津市津南区委则表示，开发商销售房屋属于市场行为，关于销售价格，政府监督开发商备案上限价格，只要不高于其备案上限价格，无法对其进行行政处罚。

合肥方面的态度则有所不同，今年3月有购房者称，自己2022年在肥西县保利紫云楼盘购买了一套新房，今年春节后楼盘降价，现在93折优惠，相当于自己直接亏损十万。

合肥市人民政府回复称，商品住宅价格实行市场调节价，政府价格管理部门不直接核定商品房价格。企业按照“一房一价”备案，需按备案价进行公示并对外销售。实际销售价格下浮范围不得超过备案价格的5%，超过5%的，需重新申请办理价格变更手续。肥西县发改委已责令该公司暂停降价销售，待重新申请办理价格变更手续后再销售。

一般而言，地方政府对商品房备案价制度有相应规定，不过各地情况不一。较为典型的是在2021年时，当时为了维持楼市稳定，有超20城出台过“限跌令”，通过强制性的限制手段来遏制房价下降，其中多是市场低迷的三四线城市。

进入2023年，一些城市对商品房备案价灵活应对、变相松绑。据诸葛数据研究中心不完全统计，今年以来，有约20城出台政策支持团购商品住房，如安徽滁州、四川资阳等，其中提出了优惠价格不计入备案价跌幅范围。

今年9月5日，四川省绵阳市官方发文称，鼓励开发企业对多孩家庭购房给予特别优惠，特别优惠的额度不计入“不能低于备案价85%以下销售”的价格范围。

在张宏伟看来，从地方政府来讲，若楼盘大幅度降价，未来土地出售价格也会受到干扰，所以大范围大幅度降价概率不高，目前只是个别开发商因资金问题而降价。不过，每个城市情况相同，不应从买方、卖方、开发商、政府等某一方看待，应当综合各方因素。

诸葛找房数据研究中心此前表示，如果开发商降价行为不再受限，意味着购房门槛降低，购房者节约了买房成本；对于房企而言，短期可能折损一定的利润，长期来看，则是很多房企活下来的的必要选择，整体市场销售规模也有望提升。

但也应注意相应的负面波动，比如降价后对老业主的影响，以及房价若不受控制，土地价格也会随之下降，对政府的冲击是重大的。在“买涨不买跌”的心态下，市场信心可能再次遇挫。“本质上，房价应由市场供需决定，但当下房地产市场限制性政策较多，如果短时间全面放开，会存在一定风险，相关影响还需要充分论证、谨慎看待。”