解局 | 地产中介苦旅 世联行继续筹谋AMC

观点网 珠海大横琴入主以后，成功获得国资背景的世联行不断寻找穿越地产下行周期的出路。

曾经错失数字化发展风口带来的“教训”，反逼着这家企业必须小心考量出现在眼前的机会。

9月8日，世联行首次与省级地方AMC“湖南省财信资产管理有限公司”合资合作，联合发起的湖南财信世联商业运营管理有限公司正式成立。

据悉，双方联合创办的“财信世联”将致力于成为不良资产经营管理领域的专业“资产打理人”，力争在2-3年内构建起不良资产经营管理服务模式和业务流程。

世联行将从本次合作中寻求在不良资产处置行业的立足，再打造除地产中介“代理销售”以外，专业“资产打理人”的第二身份。

AMC意图

“哪怕业绩数字不好看，也要回到基础能力上来。”世联行于2022年度财报中如是说道。

得益于过去一年采取的主动战略调整，2023年中期世联行在收入端及盈利端均较同期有所改善，实现营业收入19.29亿元，降速较去年同期修复明显；实现归母净利润2900万元，同比增长8.97%。

有着“境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商”光环的世联行，30年发展历程不仅见证了国内房地产行业的起起落落，自身地产“代理销售”属性也能深刻感知近些年的严寒。

珠海大横琴入股与5.3亿元接盘世联房集，帮助世联行转危为安，从中资产泥潭抽身，完成轻资产靠拢，并向大资管转型。

对于入局不良资产处置赛道，世联行不仅垂涎已久，还通过自身咨询顾问业务与世联资产平台累积了相关业务的操盘经验。

据观点新媒体观察，早在2015年，世联行接受金融机构调研时曾指，由于彼时银行坏账比率越来越高，世希望进入不良资产处置的市场，择优进行债务重组。

2023年二季度末，国内商业银行不良贷款余额3.2万亿元，较上季末增加831亿元；商业银行不良贷款率1.62%，较上季末基本持平，较去年同期微增0.01个百分点，不良资产行业对市场机构而言具有较大的吸引力。

截至目前，我国不良资产市场已经形成了“5+2+N+银行系”的市场格局。

其中，“5”为5大全国性AMC，“2”为各省两家地方AMC，“N”则是指包含外资机构、私募机构、基金管理公司等在内的未持牌资产管理公司，“银行系”为国有大行为首成立的专司债转股AMC子公司。

本次世联行与湖南财信资产共同成立的“财信世联”，在不良资产处置市场中属于“N”，即非持牌机构。市场定位主要是承接五大AMC和地方AMC处置效率较低的小规模不良资产组包。

观点新媒体了解到，财信资产成立于2015年12月，系湖南省唯一省级地方金融控股平台湖南财信金控旗下核心企业。

目前，财信资产注册资本30亿元，总资产逾140亿元，管理资产规模220亿元，主要承担湖南省内金融企业不良资产的收购与处置、困境企业纾困、闲置资产盘活、地方政府存量隐性债务风险化解、破产管理等业务，已累计纾困上市公司超10家，为遇困企业提供流动性支持超30亿元。

因此，根据本次合作所披露出的资料，财信世联未来立足于湖南，目标成为全国AMC行业内领先的不良资产综合运营服务商。从股权穿透上看，财信世联由世联行子公司世联同行持股51%、财信资产持股49%。

从发现不良资产赛道蓝海，到本次正式以非持牌机构的身份进入，世联行已通过世联评估服务参与主体提供不良资产全链条服务，积累了多年的实践经验。

截至2022年，世联资产参与不良资产证券化业务共13笔，涉及金额99.82亿元，类型集中在不良资产证券化及个贷不良批转试点。

近些年多元探索受阻的世联行并未停下脚步，与地方AMC合作探索不良资产处置市场，进一步走通业务链条，为自身打造新的业绩增长可能。

转型求存

回头望去，房地产市场近几年的深度调整，不仅影响着房企的业绩表现，地产中介企业作为行业下游同样无法独善其身。

国内房开市场没有根本性改善的当下，中介行业自然难言恢复。

如果说世联行“大资管”转向是中介企业中独特的存在，那么“转型”这个关键词便是众企业面对周期共同的选择。

门店和经纪人是地产中介企业最大的成本构成，对于近年持续下行的市场形式和陡增的生存压力，数字化转型对大多数从业企业来说不再只是一个战略选项，而是应对周期和降本增效的必然趋势。

在大股东更替后的首份财报中，世联行反省强调：“从2017年开始，当收入和利润达到阶段性的高点之后，公司开始密集部署增长的第二曲线，但在两条跑道上失了机、错了位。”

即没有在数字化上下功夫，长租公寓等重投入影响业绩没有重视。

据观点新媒体观察，同行业我爱我家数字化建设已初有成效，长租业务“相寓”也成为居住服务产业重要的经营增长引擎，但仍在亏损泥潭中挣扎。

过去5年该司致力于通过数字化建设提升经纪人效率，在宏观架构上搭建起“云上爱家”和“数据爱家”两大基础支撑，还充分利用云计算、大数据、人工智能和物联网等技术，聚焦房客源、员工与产业生态三大数字化转型。

为解决用户的“看房”痛点，我爱我家打造了房地产经纪行业VR看房，并于今年3月与华为达成合作，拟利用AI算法实现VR找房、看房的技术升级。

今年上半年财报显示，我爱我家实现营业收入62.6亿元，较去年同期增长2.99%；实现归母净利润减亏3.35亿元。该司于财报中指出，报告期内之所以能实现大幅减亏的主要原因中就包含数字化运营能力提升所带来的成本降低、整体运营效率的提升。

与此同时，数字化运营及服务交付也完成覆盖该司面向租住服务市场的“相寓”品牌。

从2019财年开始，我爱我家归母净利润持续承压，2019年盈利8.27亿元至2022年末亏损3.05亿元。造成我爱我家亏损的直接原因之一，便是相寓增收不增利。

2022财年中，全年租金交易额163.3亿，实现营收56.47亿，收入同比增长75.27%；其中，对应的营业成本来到了59.85亿元，占营业成本比重56.14%，按年增加73.54%，毛利率为-5.99%。

到了上半年，对于毛利率仍为负的情况，该司于年报中解释，主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致，若调整回该部分收益，上半年公司资产管理业务的毛利率约为11.09%，同比提高3.31个百分点

相较于世联行对长租“反思”和及时止损，我爱我家的选择是死磕到底。

中报显示，我爱我家和行业内领先的广告公司奥美咨询进行合作，为“相寓”业务进行重新的品牌和市场定位，为该业务后期的独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础。

于近期电话会议中，我爱我家管理层进一步表态，对国内房屋租赁市场的中长期增长趋势持看好态度，并透露未来相寓会以一线和新一线城市为主进行稳步的全国扩张。

当然，无论是锚定资管还是长租，上市地产中介企业的意图也很直白，即不被当下波动的行情挤下牌桌。

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