被拱火的番禺，暗藏着凶险…

　　恭喜山西金振德，今天成功将番禺新光地块收入囊中！

　　回顾上周五，经过了30轮竞价、10家房企迅速把这块靓地拱上了封顶价。

　　不过，看似集体奔赴、热火朝天，暗地里凶险的很！

　　被拱火的番禺楼市，一场凶险大战打响了！

　　｜在番禺眺天河航拍图

　　｜广州楼市发布 摄

　　壹

　　曾缺货的番禺，现新盘铺满

　　还有一批宅地在路上

　　为什么说局面凶险？

　　与早两年缺货的番禺不同，现在新盘铺满全域。

　　楼市君粗略盘点了一下，目前番禺在售的楼盘，就超过了40个。

　　｜技术生成

　　有业内人士预估，光是越秀在番禺就有约500亿的货值。

　　更不要说，还有即将开盘的华润长隆万博悦府，地价就197亿，体量达到85万方。

　　还有准备入市的星河盛世锦城，也是体量达114万方的“巨无霸”。

　　今年1月截至目前，番禺批准上市的面积就接近86万方。

　　放到全市排名第二，仅次于大粮仓增城。

　　｜技术生成

　　以今年上半年的去化速度，目前已拿预售证的货量，足够番禺全区卖接近9个月。

　　这还不是最关键的。

　　关键是，接下来还有一大波新货在路上。

　　光是9月，番禺就有6个以上项目蠢蠢欲动，即将同台竞技。

　　项目
动态
龙湖御湖境
9月7日领证开盘
长隆万博悦府
9月中开盘
越秀大学星汇锦城 9月初开盘
保利·琅誉 预计9月开放展厅
星河盛世锦城
预计9月下旬开盘

　　路劲美的隽樾府

　　9月16日开放展厅

　　楼市君粗略算了一下，光是以上提及9月6大新盘，供应量就超过了6000套，比现有的整个海珠还要多。

　　这里面，还没算上刚刚成功摇号出让的新光地块。 还有 今年广州第三批供地名单中， 包括汉溪大道北侧地块在内的两宗热门地块 。

　　这些地块逐一挂出，又将为番禺带来一波新盘供应。

　　番禺楼市，一场凶险大战已经打响了...

　　贰

　　大盘盘踞格局下

　　小开发商生存压力骤升

　　这个市场环境下，新入场的楼盘面临着一个什么问题呢？

　　在大盘盘踞的格局下，小盘、小开发商的生存压力非常大。

　　通过目前的价格体系，我们就可以窥见一二。

　　作为长隆万博板块的天花板，华润置地长隆万博悦府虽然还在认筹阶段，吹风价约5.8-7.2万/平，一次性放出500+套。

　　｜华润置地长隆万博悦府项目效果图

　　｜图源：项目资料

　　附近的龙湖御湖境，最近也在甩出惊喜价。

　　比起吹风4.9-5.8万，开盘时炸出了大惊喜：小户型4.7-4.8万/平的均价，大户型约5万/平的均价！

　　｜龙湖御湖境现场实拍图

　　大学城板块的星汇锦城，先是吹风4万/平，9月初开盘时推出3.2-3.4万/平惊喜价任抢，吸收了一大波刚需、刚改客户。

　　可以看到，头部开发商已经意识到竞争压力，纷纷拿出诚意吸引客户。

　　把目光放到远一点的亚运城，如果说以前还不够强，中海接手之后更是不可小觑。

　　站在小项目、小开发商的角度，从刚需到改善都要面对强劲对手。

　　他们要怎么应对？只能各显神通了。

　　叁

　　番禺新盘如何选？

　　三个梯队看清新盘优势

　　随着“新面孔”不断涌入，凶险大战爆发，内卷加剧，番禺楼市或将来新一轮洗牌。

　　而对于购房者而言，也不失为比较筛选的好时机。

　　那么，购房者应该如何选择呢？不妨分成以下三个梯队来看：

　　第一梯队：基本聚集在万博、国际创新城板块，满足改善需求。

　　有华润置地·长隆万博悦府、龙湖御湖境、耀胜尊府、华发越秀·和樾府等新盘可选，均价约5-8万/平，总价约490-1200万左右。

　　这些新盘有强地段属性，配套也比较齐全，产品定位高端。

　　比如，长隆万博悦府、耀胜尊府、华发越秀·和樾府，都是比较靠近万博核心，定价也比较接近。

　　｜华润置地·长隆万博悦府效果图

　　这3个盘的配套都比较耐打。

　　长隆万博悦府将打造为综合体，引入万象商业，还将配建一所小学、一所九年一贯制学校。

　　耀胜尊府属于汉溪长隆地铁上盖项目，还打造了广州第二座K11。

　　第二梯队：主要集中在国际创新城、广州南站板块，满足刚需、刚改需求。

　　主要有越秀·大学·星汇城、越秀·大学·星汇锦城、恒基·学苑壹号、越秀星寰TOD等新盘可选，均价约3-5万/平，总价可300万起。

　　这一梯队新盘，虽没有万博这样的地段优越性，但在教育、交通等各有长处，环境较好，主打未来发展潜力。

　　比如，越秀·大学·星汇锦城引入番中办学，越秀星寰TOD距地铁7号线谢村站A口约300米。

　　｜越秀·大学·星汇锦城 配建中小学动工现场

　　｜广州楼市发布摄

　　更主要的是，国际创新城、广州南站等都是番禺重点发展板块，比较打动看重后期发展买家。

　　第三梯队：则是相对远离产业核心区、相对分散的楼盘。

　　比如中海亚运城、莲花湾“三兄弟”。价格在2-3万/平，总价门槛在300万以下。

　　这一梯队的买家，主要在意生活的便利性。

　　以中海亚运城为例，2018年-2020年期间，销量高达1.1万套，霸占全市销冠。

　　最主要的原因，就是它涵盖了刚需买家最重视的三件套：学校、地铁、商场。

　　如今优势仍在，但摆在它面前的，是莲花湾新盘的冲击。

　　｜莲花湾实景图

　　保利领秀海拿出了高颜值、实用的产品；山海连城拿出了极具吸引力的教育资源。

　　在一个环境相对不错的地段里，有不错的产品和不贵的价格，是一个比较安全的跳板。

　　总体来说，目前番禺新房梯队已经较为稳固，可以预见的是，这一或将迎来大洗牌。

　　还有什么开发商会给我们带来惊喜？值得期待！