打破开发商垄断的“集资建房”模式，为何如此难以落地？

极目新闻报道：四川成都市武侯区中央花园的一个万人小区欲「自拆自建」。

从2018年提出，到现今已经过去五年，虽然99%的业主同意重建，但始终未能获得审批通过。2020年4月在成都发布《城市有机更新实施办法》，当时业主以为看到希望了，因为《通报》中对拆旧建提出的要求是达到“96%”。但到最后依然还是需要达到100%。

小区都已经快成为危楼了，都不能「自拆自建」。

究竟是怎么回事呢？

因为利益！

利益没有分配好，项目自然也就推动不了。

关于老旧小区重建，大家都知道有法律条款支持。

民法典条款：
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

以前物权法也有约定：按份共有的2/3以上共有人同意，就有权处分财产。

然而，现在整个小区达到99%的同意率，为何都不能自拆自建呢？

这里面当然有问题。

1%的业主不同意就不能拆吗？

根据司法原则，房屋是土地的附属物。

主物权与从属物权的关系来判断，房屋是需要随地走的。所以，土地的处理原则可以作为房屋的处理原则。

超过2/3以上的共有人同意，在均衡公众利益与个人利益的角度，1%的业主是不能反对重建的。

或者说，即使反对也没用。

在城市里搞小区改造，由开发商牵头旧改，就属于“城市更新”，由小区业主自拆自建，则归“集资建房”的范畴。

相对于开发商来做的城市更新而言，自行组织的集资建房需要缴纳的行政费用是低很多的。即使同样需要向政府补交土地出让金，也比城市更新来得便宜。

按照当前小区市场价2万一平而言，哪怕重建的建筑成本达到4000元一平，都是非常划算的。

是不是很奇怪，在这样的情况下，为何依然无法开展自拆自建？

其实提出反对的背后，才是值得深究的问题。

隐藏在容积率中的巨大利益

这种所在城市的第一批小区，以当前小区的居住人口规模，就可以推断出小区所属片区的人口密度级别。

不出意外的话，属于一级人口密度区域。

也就是说，一旦小区重建，几乎铁定可以获得增加容积率指标。

假设：小区占地一万平，多获得1.0的容积率的话，就可以多建1万平米的住宅。

按照市场价值，这里是2个亿的额外增值！

那么问题来了：谁不想占有这部分多出来的利润呢？

可能你会说，很简单啊，按各自原来持有的面积占比来分配，不就可以公平解决了？

事实只会走向反面，在非合作博弈下，谁都想拿得更多。一定会有人想通过反对，来获得更多的利益分配。

或者再问一句：这1%反对的业主，背后是谁？或者在代表谁？

其实哪怕最终100%的业主同意自拆自建，项目在相关审批部门也不会那么容易通过的。

原因嘛，自己联想联想一下吧。

会不会因为项目没有给出“参与集资”的条件呢?

为什么要有开发商来搞旧城改造？为什么基本都没有过自拆自建的先例？

因为开发商是中间最好的“利益调和者”啊！

话只能说到这里了。

懂的都懂吧。