金茂何以稳进

地产中报季接近尾声，一份份期中成绩单的背后各有喜忧。

今年以来的楼市走向稍显曲折，得益于积压需求集中释放以及政策利好的带动，一季度市场活跃度有所提升；而4月份以来，在需求支撑乏力，购房者置业情绪不佳等因素影响下，行业复苏出现转弱。

市场波动之中，行业分化仍在继续，央国企的增长韧性进一步得以凸显。凭借上半年累计签约销售860亿元，同比逆市增长23%的成绩，中国金茂成为赛道之中颇为亮眼的一名选手。

自2017年中央提出“房住不炒”定位，房地产行业告别三高模式从而进入健康发展长效机制的探索阶段以来，中国金茂行业位次一直在提升。从2017年底的31名，一路稳步攀升至当下的第11名，站稳行业第一梯队。

当下，房地产正处在一个关键的转型期。房地产企业在行业打造良性循环的长效机制中，将提供怎样的发展模式？值得每一家企业的深思。

金茂何以稳进，周期之中仍能稳健前行的它，或许会作为诸多参考中不容错过的一个。

布局产品稳

国家统计局数据显示，今年1-6月份，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%。

在整体弱市下有持续稳健增长的表现，首先恐怕要归功于中国金茂以“品质领先”为核心的产品定位，以一二线城市为主战场且获得了强大市场号召力做支撑。

2023年上半年，金茂在一二线城市的签约额占比超过88%。多个明星项目表现亮眼，其中多个项目单盘签约超20亿，并有多个首开或加推项目单日去化率超80%。

其中，北京永定金茂府、青岛崂山大云谷金茂府、上海静安天悦和横沔玖境，以及北京望京樾项目，均取得了超20亿元的单盘签约额。在北京、上海和青岛，中国金茂创下单城超50亿的签约销售业绩，其中金茂北京半年签约已达139.1亿元。

持续深耕一二线、高能级城市的客户认可度以及充足的货量，让金茂下半年的业绩更加值得期待。因为一二线既是近两年市场下行时更具抗风险能力的市场，也是最受益于此轮房地产政策利好的城市。

8月底正是一线城市楼市逆转级政策密集出台时期，认房不认贷、降低首付比例和房贷利率等纷纷出台。中国金茂明确核心城市核心地段的投资导向，上半年新增土地储备均位于一二线城市及长三角城市群核心板块，这将是下半场发力的弹药。

一二线城市是楼市竞争白热化的高阶赛场，需要多年产品积淀、营销打法乃至全流程的精细化管理，才能立足于此。从品牌建立初期，金茂就聚焦定位于打造高端改善型产品，这与其对市场阶段的判断是分不开的。

由此，金茂在区域投资上，选择人口吸附力强、经济发展水平高的一二线城市，在产品上，着力于打造绿色科技与绿金品质的产品核心竞争力。

半年业绩会上。中国金茂总裁陶天海继续强调了城市和产品的两个聚焦，投资标的将聚焦在15个左右核心一二线城市，以及具备比较优势的城市。而产品方面，则专注于聚焦改善类产品，尤其是适合做金茂拳头产品——金茂府的地块，同时也关注能实现开发和持有联动的综合体开发机会。从投资开发原则上，金茂坚持做一成一。

目前截止到6月底，中国金茂还的可售货值基本还足够2.5年的去化。

与此同时，金茂在不断关注新增的投资机会，目前多个热点城市都拿出来较好的地块，导致了大量抢拍现象，面对相对高涨的土地市场，金茂的央企身份、充足的在手现金、积极参与度以及精准的投资测算，保持了战略上的主动权。

财务管理稳

精准聚焦深耕高能级市场和自成一套的产品策略背后，需要一套稳健的财务家底做支撑。与此同时，经营的增长，也在一定程度上助力了公司财务安全风险处于可控的范围。

2023上半年，金茂在合理控制债务规模的基础上，实现了短债占比、外币债务占比降低，存量债务平均期限5.78年。此外，中国金茂还进一步优化债务结构。截至6月底，一年内到期债务占比仅14%，较去年底下降8个百分点；外币债务占比30%，较去年底下降7个百分点。

因为稳健财务，中国金茂保持了“三道红线”全绿档和全投资国际信用评级。

财务战略的成功，首先要归功于中国金茂管理层对经营性现金流的高度关注。

据介绍，今年金茂全年目标现金流入约1690亿元，截止2023年上半年，中国金茂已实现经营现金流入约920亿元，月均大概是150亿元，据此计算，已完成全年任务的54%，大幅超过了公司同期预算目标，在同行中也处于领先水准。

其次，背靠中国中化，除了强大的信用背书，大股东也在资金融资、债务发行等方面提供大力度支持。中国中化管理层明确表达了对中国金茂的支持一如既往。这一行动和表态，足以稳定投资者的信心。

在房地产市场信用陷入低谷之际，现金流就是生命之源，良好的现金流管理尤其是经营性现金流，很大程度上保证了债务结构的健康安全。

截止6月30日，金茂一年内到期的债务是178亿元，7月份又如期归还一笔25亿元的中票。截至8月底，金茂一年内到期的债务只有150亿。

管理层称，按业绩来看，“偿还基本无压力”。

日前，金茂还刚刚签下一笔35亿元的境外银团贷款，融资成本只有3.5%。可供参照的是，行业融资低成本天花板的中海，上半年平均融资成本为3.54%。

行业深度调整的两年多来，多少此前奉行高周转、高杠杆的同行在市场下行时，疲于应对临期的债务而进一步走到爆雷、展期边缘，而这一背景下，稳健的中国金茂持续获得金融机构的认可，他们用真金白银来投票。

融资方面的利好多到难以一一列举，比如年内约有840亿元的银行授信额度尚未使用，加上前述30亿中票额度，还有金茂大厦35亿元的CMBS已经获批，只是尚未发行，管理层正伺机等待看合适的价格、合适的发债窗口期。

除了手握充足现金和发债先机，金茂还有一个优势，持有大量优质物业，这体现在报表中是高额资产，也能转换成融资的优质标的物。管理层在业绩会上举了两家酒店做融资的案例，15年期，“融资成本非常低，不到3%”。再看中国金茂手上拥有众多优质酒店、商业、写字楼，融资空间非常具有想象力。

当房地产新增开发规模见顶，进入存量竞争新时期，无论民营房企还是央国企，都必须思考“活下去”和“活得好”这些事关安身立命的战略问题。

中国金茂似乎已经有了答案：坚定差异化竞争的战略选择，通过城市运营的差异化商业模式、双轮两翼的差异化业务组合、科技创新的差异化产品以及高品质的差异化服务。这五步相互配合，是这家央企黑马当下逆势稳进的秘籍，也是未来中国金茂打造企业核心竞争力的解题之法。

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