房企中报里的“少数派”

“今天所有从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都不容易。”今年万科的中报会上，郁亮再吐真言。

Wind数据显示，上半年，100家A股上市房企中有36家业绩亏损，71家已公布半年度业绩的港股上市房企中有27家业绩亏损，占比均接近四成。

甚至，一些国央企以及龙头民营房企也没扛住，掉入了亏损深坑。

但在等待迷雾散去的日子里，仍有一批“逆行者”交出了稳健的成绩单，比如保利发展、华润置地、龙湖集团、滨江集团，上半年均实现了核心净利润正向增长。

这些房企共同特点在于，不断修炼内功，通过精准布局投资，在合约销售和回款率上稳步提升；同时坚持优化财务管理水平，守住债务安全底线，维护公司对资本市场的承诺。

学会适者生存，也留有足够的安全边际。

后一句，正如龙湖此前所说的：要靠原则，靠底线思维走下去。

守住财务安全底线

前不久，监管部门对房地产上市公司再融资政策再度优化：房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

该政策面向的群体更明确，即当前处于流动性危机，经营较困难的房企。

而在更早之前，融资端已经给一批优质房企提前开了一道口子，龙湖就是其中之一。

“即使在当下融资的环境下，龙湖要增加有息负债，仍然是可以的，但是我们选择了不再增加。”龙湖董事会主席兼首席执行官陈序平如此说。

截至2023年6月底，龙湖集团综合借贷总额为2070.9亿元，规模稳中有降；净负债率为57.2%，剔除预收款的资产负债率61.9%，现金短债比为1.96，三道红线继续保持绿档。

龙湖还铺排了一系列提前还债计划，是行业难得一见的清流。

公开媒体报道显示：

·2023年7-8月，龙湖已累计偿还共计83.7亿元公司债。至此，龙湖集团2023年内到期的境内公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。

·公司将于2024年1月到期的153亿港元银团贷款，也已提前偿还72亿港元，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。

可以看出，陈序平年初提到“增肌减重”策略在继续实践中。

这也是多数房企的共识，上半年，万科短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点；其持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。

绿城中国也表示会在“财务安全第一”原则下，进一步提升资金的使用效率；同时，公司会确保净资产负债率处在一个安全的水平，严控在80%以下。

在今年中报中，还有不少房企提到，净利润下滑/亏损的原因，除了开发业务结转下降，还包括外汇波动带来的损失。

进一步来看，背负高额外债的开发商，由于人民币汇率承压，产生不小汇兑亏损。有房企敏锐地感知到这一变化，正持续优化改善境内外债结构。

比如，万科截至年中的境内负债占比达到80%，而境外负债占比仅20%，后者较年初已经下降1.9个百分点。

在美国加息的背景下，万科还在争取进一步降低海外负债，目前已经启动提前还款的准备。

龙湖也有动作。截至2023年6月底，集团外币债占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，进一步提升保护了经营盘面的安全度。

抢滩一二线城市成主流

财务之外，稳健房企的另一重要底气是：分布在高能级城市的土储货值。

克而瑞机构认为，上半年头部房企在核心城市拿地相对充裕，当前投资十分聚焦，一二线是企业布局、补仓、调仓的重点。

截至8月25日，绿城中国累计新增货值1005亿元，这些新增货值中杭州、西安、宁波、苏州等一二线城市占比达89%。

滨江则把目光锁定在大本营杭州，公开资料显示，滨江上半年于杭州土拍中拿地共计12宗，占其同期杭州新增项目数量的57%。

龙湖也适时精准出击，上半年新增20幅新地，87%的货值集中在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。

向高能级城市聚焦策略，意味着在一定程度上能减轻市场波动影响，保证规模效益。

今年上半年，龙湖实现全口径销售金额985亿元，同比增长约15%，其中95%的销售占比来自一二线高能级城市。

供求相对平衡、去化周期较为稳定的杭州，上半年为滨江贡献了89.7%的销售份额，滨江由此首次挤入行业前十。

国央企方面，中海地产是一个典型，上半年实现销售金额1801.8亿元，逆势增长30.1%，行业排名冲入前三。

国盛证券认为，中海销售动能强劲，这得益于高度聚焦核心城市的土储。

龙湖集团管理层在中期业绩会上透露，其87%的货值集中在高能级城市和价值区域，且依然会严守投资刻度，聚焦在20个主力城市和14个机会城市里面。

绿城中国管理层也看到，聚焦核心城市的核心地块的策略，会带来毛利率降低，但是安全性更高，去化速度和价格也更有保障，最终带来利润率的提高。

机构预计，若三季度销售无明显企稳回升，房企拿地大概率保持理性和谨慎，未来会更加关注性价比高的优质地块。

多元业务分散风险

郁亮口中提到的“现在市场显然跌过头了”，或许是残酷的现实。

但他还补充了一句，“从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。”

房地产开发业务结算收入出现下滑时，万科也有向阳的一面，比如经营服务业务收入依然保持11.9%的增长，达到267.3亿元。

当下，多元化业务的稳步增长能够增强企业抗风险能力，是穿越周期的有力法宝之一。

这在龙湖也同样适用。

2023年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%，经营性利润占比过半。

得益于上述业务的增长，龙湖整体毛利率进一步修复，毛利额达到139亿元，毛利率提升至22.4%。

事实上，要想具备“多条腿”走路的能力，并非一朝一夕可以实现，需要房企自身拥有高度的自律、韧性以及耐性。

比如万科，经过10多年积累，近两年才见到【开发、经营与服务并重】的转型红利。

龙湖构建起地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道高效协同、利润多元化的生态体系，也经历了漫长的“增肌”过程。

今年业绩会上，龙湖表示，上半年商业航道开始贡献正向现金流。

据悉，今年龙湖将围绕全集团经营性现金流为主这个目标前进，未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。

“不管市场多久才能恢复，我们做了充分准备,有信心穿越这个周期。”龙湖管理层在中期业绩会上这样说道。

信心背后，财务自律是“安全垫”，多元化经营战略是“护城河”。