武侯新城，今年会交一张什么卷？满分卷 or “合格卷”

8月24日，成都市又一轮土地拍卖进行，武侯新城两宗连襟地块“因故终止”拍卖，市场关注的焦点。其一是因何故？后续两宗条件不错的土地又何时入市，价格几何？其二是该两宗土地的清水房销售限价为30000元/㎡，是的，没有看错，武侯新城的入市土地限价为3万/㎡。那精装价格呢……

但在今年，武侯新城就拍出了32000元/㎡的清水房限价，中铁建拿得该宗土地，当前的武侯新城，到底情况如何？曾被称作“豪宅第三极”的武侯新城，究竟是什么导致了市场对它的两极分化认知——

认同的，说是双楠往外再往外，成都大西南价格天花板；

不喜的，说是机投桥再怎么变，也脱不了场镇的风范；

单价超3万/㎡，武侯新城今年将交一张什么样的答卷，满分卷、加分卷、及格卷，还是……

没想到武侯新城那么贵的同时，也没有想到，这个区域的楼市竞争，会那么卷？

据《武侯区志》记载，武侯新城正式诞生于2010年，前身为2000年新建的“武侯科技园”，以千禧年为起点计算，那武侯新城已有23年的发展历史了。如今的武侯新城，在官方的界定中，还有着“武侯电商产业功能区”，从地理范围上，比较准确的是指西三环以外，G4201绕城高速以内，永康路以南，成双大道以北的区域。以武侯大道为界，分为南北两个片区。

△武侯新城区位示意图

更早的片区开发与发展可以查某度，但应该说，真正影响武侯新城品相的是大约5年前，2017年开始，中铁建、中粮、金茂、龙湖、保利等一大批知名开发商第N次涌入武侯新城（因为其中不少都已经在区域内有过开发历史），楼面地价在一年多时间内从9600元/㎡升至17160元/㎡。

2022年，武侯新城共计出让8宗住宅用地，迎来华润的加入。2023年7月，由中铁建竞得的武侯区簇锦街道高碑社区2组105亩地块，以32000元/㎡的清水房限定价，成为了目前武侯新城的天花板。

拿地成本高，建筑容积率低，片区总体在区内消耗客户，难以形成整体的品相吸引其他区域的购房者。于是，5年来，武侯新城区域内出现了大量的高低配产品、纯洋房形态的产品，区域内卷严重。

武侯新城南侧片区的楼盘如主打科技的金茂府、方厅户型设计的中铁西派城央……北侧片区的改善型产品如德商·石榴春和天骄、绿城·桂语朝阳等，产品定位都较为相似。小高层、洋房，接近的面积段和价格区间，某区内开发商自嘲，武侯新城是成都楼市最卷的区域！

那么，实地走访的情况，武侯新城区域内较高的产品定位，销售数据也还不错，为什么又与整体规划、城市配套，令人生出矛盾和冲突感呢？

真正在武侯新城里走一走看一看，就会在2小时的时间里发现，武侯新城某些区域很新，但紧邻着新的，令人想不通，为什么那么旧？

2009年开始，武侯科技园、中国西部鞋都工业园、西部智谷、京东客服中心逐一建成运营；

2015年，《武侯新城核心区概念规划方案》出炉，定位为“活力新区、智慧新城”，曾经的工业用房开始进行拆迁；

2023年，武侯新城在规划上，已经明确是产业+居住+轨道交通的城市新区。

从武侯新城发展时间轴及实地情况可以看到，先建后拆是武侯新城建设发展过程中最大的痛点。而先建后拆的背后，往往是区域配套及产业尚未完善的情况下，急于建设寻求改变。这样不仅影响着区域整体的规划发展，还严重扰乱了城市界面。

△武侯大道一侧实拍

△武侯大道北侧即将拆除的老式建筑

9月初，走进武侯新城区内，如火如荼的施工正在进行中，武侯大道两侧的二手车市场及老式建筑楼房，正在进行拆迁，据了解，未来将重新规划建设。

△武侯大道双凤桥TOD实拍

△武侯新城北侧武科西路实拍

一方面，武侯新城的新，有着新的轨道交通、新开发的住宅小区、最近集中开业的新城市商业；但是由于开发较早，前期又是各种产业园区厂房林立，拆迁改造进度缓慢；

另一方面，曾经的区内管理情况不够理想，各种临建和违建存在，影响了城市界面，再加上双流机场航线影响的航空限高，整个片区就呈现出新旧杂糅，品相不够吸引人的整体情况。

从规划图中可以看到，武侯大道北侧主要以工业用地为主，区域南北两侧更多地块以住宅用地为主。

对于武侯新城区域配套的发展情况，与“成都豪宅第三极”的标签相比，大多数人觉得并不相符。尽管目前整体城市新区的发展都是产城一体，但对未来的武侯新城，到底是一个产业新城，还是一个高品质居住新区，整体形象上不够明朗。这也影响了购房者对区域的认知和购买。

△武侯新城商业分布示意图

轨道交通方面，武侯新城区域内已有地铁3号线、9号线、10号线运营，快速连接成都的东西南北各区域。

商业配套上，区域内有武侯吾悦广场、武侯万达、龙湖星悦荟、金隅凡米里等最近几年开业的商业，可满足日常的家庭生活需求，目前区内最令置业顾问和各大开发商兴奋的是双凤桥TOD将入驻成都第三家山姆会员店。

△吾悦广场

教育配套上，双凤桥TOD周边目前有武侯科技园小学、武侯高中、四川大学附属实验小学南区、武侯佳兴外国语学校，就一个高品质的城市新区来说，明显难以满足高端人群购买入住的就学需求。

总体来说看，硬件设施齐全、土地空间充足的武侯新城，既然有了大量的改善型楼盘呈现，那么未来武侯新城则更需要完善优质的配套。

或许，当武侯新城的产业内容更加明晰，商业和教育配套的支撑力度更强劲，整个区域的价值将得到更完整的体现，成为真正意义上的高品质城市新区。