郁亮：筑好最牢固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力

8月31日上午，万科举行2023年中期业绩会。

会上，对于外界关注的市场形势、公司业绩、现金流安全、终止A股定增、开发业务毛利率、投资拿地等热点问题，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜等管理层一一进行了回应。

面对投资者最关切的房地产市场问题，万科董事会主席郁亮表示，筑好最牢固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。

对于现阶段的市场，郁亮认为整体市场目前处于胶着状态，显然超跌了：由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应。

按当前下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。

而根据国内城镇化率和城镇人口，按经验建设水平保守估计，未来10-12亿平米的新开工是有保障的。

郁亮认为，当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场恢复到正常合理的水平。

同时，像盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大，期待具体举措的出台。

他相信，在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到健康合理水平。

从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外明显，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。

就万科自身而言，郁亮表示，房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科将保持定力，不断努力。

对于公司业绩，公司总裁祝九胜坦言，面对行业调整，公司的安全完全有保障，利润短期确实有压力。

但他同时强调，行业形势已经发生深刻变化，过去那种依靠高杠杆获得大量土地、再推动销售规模增长的发展模式已经难以为继，企业在经营模式上也需要被重构。

祝九胜称，万科最近几年一直把工作的重点放在“一个中心、两个基本点“上，首先是以客户为中心，两个基本点是指强化公司的安全韧性和提升业务能力。

他相信，房地产作为国民经济最大的产业之一，相信未来一定会回到稳定发展的轨道，当行业进入新的发展阶段后，万科在安全上的韧性、在能力上的提升也将有力的推动公司高质量发展。

针对开发业务利润问题，万科分管开发业务的联席总裁张海在会上表示，毛利率水平下降是当前行业面临的共同问题，近两年市场超预期下行，短期内销售毛利率较以往确实有更大压力，随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，这些压力会在今明两年体现在结算业绩上。

但同时他也指出，从去年开始，万科对于新项目投资把关更加严格，投资质量、产品能力也有提升，投资盈利表现比较良好，如果市场信心能够逐步恢复，相信经过一段时间的调整，开发经营业务的毛利率整体将稳定向好。

万科分管经营服务业务的联席总裁朱保全，在会上分享了对商业业务的看法以及印力接管万科旗下商业项目的进展。

他表示，商业地产整体投资会比较重，回报周期比较长，但是随着未来REITs的出台，将为整个持有型、经营性不动产带来了春天。

万科地产委托给印力的商业项目，整体进展顺利，今年上半年34个项目，收入同比提升约22%，NOI增长超过31%，收入及NOI实现稳步增长，符合“专业的人做专业的事”。

行业销售持续低迷的环境下，也有投资者关心万科现金流是否存在压力，万科首席财务官韩慧华表示，有足够的信心，可以确保万科的经营安全，已经筑好了最牢固的底线。

一是万科高度重视经营现金流的管理，经营性现金流连续多年保持为正；

二是万科对高杠杆保持敬畏与克制，净负债率一直处于在行业低位；

三是万科始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用，保持行业里最领先的信用等级。

这些都是万科穿越30+年发展周期坚定走到现在的坚实基础，也是其能够在行业面临重大考验的环境里活下来的根本。

至于开发业务的投资策略，万科首席运营官刘肖表示，过去两年对投资强度进行了主动调整，因为公司相信经营安全比增长更重要，投资质量也比数量更重要。

2023年1-8月，万科一共投资32个项目，总投资额719亿，股东IRR水平普遍在20%以上，投资兑现度提升到93%的水平，相信今年上半年的投资质量和效益会为公司发展带来一定助力。

此外，就投资者关心的终止A股定增一事，万科董事会秘书朱旭也在业绩会上做出了解释。

其表示，由于当前公司股价处于较低位，投资者对于公司在较低价位进行增发表达了担忧，出于对现有股东权益的保障，决定终止目前A股的增发，将会通过其他的渠道，筹集相应的资金支持公司业务的健康发展。

会上，万科管理层还回应了关于经营服务业务发展规划和REITs进展、偿债安排、商业地产前景等外界关注的热点问题。