上海商场没人？空置率高？有博主拍了那些镜头，我们却听到了不一样的声音

摘要：上海实体商业现状调查系列①

“悦荟广场人少？不至于吧。我们店的客流一直很稳定，整个商场的人气还不错，虽然有商铺关着，但也不断有新店开。”张钊说。他是主打沉浸式体验消费公司“韩礼臣”的区域经理，韩礼臣在上海南京东路步行街上的悦荟广场3层一举开设了沉浸式悬浮剧场、星空艺术馆、失恋博物馆3家店。记者选择在多个工作日探访，都看到3家店门口排着等候入内的消费者，有的还拖着行李箱。张钊透露，最近两个月，店铺的日均客流达千人以上。

在整个悦荟广场，进出口和自动扶梯上客流不断，中庭的主题展吸引年轻人驻足，热门餐饮店门口时常有等座队伍，而临街的品牌以运动、时尚为主，同样人来人往。虽然部分商铺设置了围栏，显示尚未出租；但也有商铺正在装修，宣告“即将开业”。

看到这样的场景，并不能得到“经济萧条，店铺倒闭”的结论。不过，在部分自媒体的“报道”中，悦荟广场却是南京东路步行街“经营不善”的商场代表之一。

一段时间以来，互联网上有不少帖子或短视频聚焦上海商场，频频出现围挡着的商铺、客流稀少的过道等，然后就是“大量倒闭”“危机四伏”等关键词。这些都是真的吗？

“危机四伏”？实为自媒体“先入为主”

“几乎在任何一个城市，都可以拍到有商场内人丁寥落的景象；但同样地，也能拍到人头攒动，摩肩接踵的镜头。因为市场规律就是有的商场生意好，有的生意差。”多名一线从业者认为，部分网文或短视频属于“主题先行”“先入为主”，故意选取特定商场或特定时段，以此体现“危机”。

业内人士还说，在自媒体的文章或视频中，往往强调“中心城区商场”，这要么是对上海商业不甚了解，要么是故意忽视上海中心城区商业竞争最为激烈的现状，“在上海，郊区商场往往是‘人气王’，而市区商场冷热不均，这与区域商业发展有先后、商业设施不均匀都有关。”

中心城区的商业起步早、发展快，但也导致了设施陈旧、改造困难等问题。

例如，传统商业以“百货”为主，通俗地说，就是卖东西。有些早期的商业建筑不仅没有烟道，甚至连电梯都没有。如今，体验经济蔚然成风，可这类商业建筑即使想引入餐饮、休闲娱乐等新业态，也受制于硬件。如果推倒重来，又意味着大笔投入，对运营方是不小的压力。在这种情况下，业主或运营方按下“暂停键”，斟酌规划，并不叫人意外。

中心城区商业竞争激烈更是不争的事实。

据上海购物中心协会的《上海购物中心2022—2023年度发展报告》，2023年上海拟新开3万平方米以上购物中心45家，面积超300万平方米，是近3年来最多的一年。到今年年底，预计上海3万平方米以上购物中心总量将超过400家。大致盘点这400家购物中心，会发现仍旧呈现中心城区多、中内环多，郊区少、外环少的特点。可见，市中心的购物中心以及传统商场不仅面临着更加激烈的市场竞争，而且服务人群的天然半径也远小于郊区商场。

即使在南京东路步行街这样的热门商街，也并非“地段决定一切”。

除了悦荟广场，与其比邻的置地广场、美特斯邦威旗舰店也是自媒体频频提及的“经营不善”典型，却忽略了这几家店都曾经过多次调整、热闹过也冷清过的发展过程。应当说，每一轮的经营者都进行了探索，但并不是有探索就有好结果；或者说，有的业态在某个时期受到消费者欢迎，但过段时间也可能被淘汰。

有业内人士指出，应当客观看待这些商场的起落，“从步行街的发展变迁看，这一路段的商业经营本身就有瓶颈，一度还有‘商业百慕大’的说法。所以，对置地广场、美特斯邦威旗舰店目前尚未出租的现状，没必要过度解读。当下的市场环境更加复杂，不论谁接手，都得先想清楚‘做什么’。暂时的留白并不可怕，可怕的是草率开店后又匆匆收场。”

老旧业态自然淘汰，新兴业态蓬勃发展

“自媒体‘先入为主’，选择部分冷清的场景唱空实体商业，这种做法不可取。但不是说老旧业态就可以不变。对很多老牌商场乃至商街而言，转型已经迫在眉睫。那些不能改变或不愿改变的商场商街，被市场淘汰也是正常的。”业内人士并不讳言，在当下的消费背景下，老旧业态已经到了不得不变的时候。

部分自媒体提到的七浦路服饰批发市场、上海火车站地下通道内的店铺，正属于这一类。虽然它们集中了大量小店，给过消费者“淘”的乐趣，但放在新的市场环境中，很多店铺不论业态还是服务方式，都已经跟不上时代的潮流。

而且，七浦路服饰批发市场和火车站地下通道都处在上海中心城区的核心地段，可以说是上海的“门面”。就“门面”而言，传统的服饰及小商品交易，也并不适合。它们的没落，早几年就已露出端倪。

“每家服饰店都大同小异”“价格还没有网购便宜”“环境不太好”……社交平台上的这些评价，或许从另一个角度体现了市场对传统业态转型期待。

“我听说过七浦路，也知道它紧邻苏州河，但看了社交平台的分享，觉得离它不远的‘今潮8弄’更有上海特色。”暑期来上海旅游的大学生宋小理说。出发前，她上网做了不少“功课”，最终决定把外滩、外白渡桥、外滩源、今潮8弄组成行程单上的“外滩、苏州河一日游”。

就像七浦路附近崛起了今潮8弄那样，在老旧业态逐渐被淘汰的同时，新势力、新业态正在蓬勃发展，展现出新的号召力。

静安嘉里中心也被部分自媒体点名“人气少”“空置率高”，可在周边工作的白领们不这么看。

“商场里的店铺质量很高，不觉得人少”“‘网红’餐厅很多，动不动就要排队”……街访中，很多上班族还提到商场南广场和安义夜巷举办的各种活动，比如春天的爵士演出、咖啡文化周，夏天的环球美食节、户外健身日……

在商场旁写字楼工作的乔女士更是说：“我现在不仅工作日来这里消费，双休日也会来。因为商场里的lululemon（运动品牌）在双休日会组织免费的瑜伽课，一起上课的很多都是上班族。8月时，这里还搞过运动挑战赛，数百人一起跳操的感觉太棒了！”

她分享了现场视频：商场间的道路被改造成运动场，跳操、飞盘、动感单车、迷你足球场等项目依次排开，不同年龄、肤色的人群汇聚于此，挥洒着汗水，也洋溢着欢笑。乔女士评价，“现在的商业不是简单地逛街、吃饭、买东西，而是要建立‘连接感’，有别人没有的内容——以前没想过卖运动服的店里会有健身教室，体验过后，觉得‘真香’，自然变成了商场的回头客。”

乔女士的个人体验背后，是体育健身消费这一新业态的快速发展。

公开资料显示，她经常光顾的门店是lululemon在亚太地区的最大门店，今年3月才刚刚开张。品牌在上海的发展速度也非常快——这个2016年底才进入中国市场的运动品牌第一家店就选在上海，之后更是在上海连开17家，不仅有亚太区最大店，还有设在“梧桐区”的全国首家独栋沿街店。与运动服饰一起在年轻人中走俏的，还有品牌带来的“店中健身课”。

在全市，体育健身服务一样火热。8月5日上午10时，上海市体育局联合美团、大众点评发放了500万元体育消费券，20分钟内，第一期消费券被全部抢完。此后，上海体育消费持续升温，7月以来，仅美团平台的运动健身消费订单规模已较2021年增长逾180%。

监控数据“打脸”自媒体抹黑

就上海商业的整体趋势看，多家研究机构或第三方平台的结果显示，首店经济、体验经济蓬勃发展，市场总体向好，包括被部分自媒体咬住的零售业空置率也持续下降，正面“打脸”自媒体对上海商业的抹黑。

戴德梁行的数据显示，2022年上海新设首店1073家，新增规模继续领跑全国；2023年1月至2月，又新增首店181家，特色商业街区已经成为首店在上海的重要载体。截至2023年第二季度末，上海中高端购物中心市场整体空置率环比下跌0.5个百分点，目前为9.6%，是2022年以来的历史最低点，反映出上海 零售市场复苏势头强劲。戴德梁行同时预测：“鉴于上海经济的稳健及持续发展势头，未来两年上海零售物业市场前景应将保持乐观。”

世邦魏理仕的报告显示，今年以来，上海全市零售物业空置率持续下降。其中，第一季度环比下降0.3个百分点，购物中心首层租金在连续3个季度下调后实现止跌；第二季度，空置率环比下调0.1个百分点，目前为7.6%，全市购物中心首层租金走势平稳。同时，全市商业需求热度持续回升，餐饮、时尚服饰及珠宝配饰类需求亮眼。

层出不断的主题活动，也大大提升了消费热情。今年以来，“国潮四季 美好申活”“全民健身日·体育宣传周”“马路生活节”等陆续登场，让上海零售业加快复苏，一系列数据可以佐证——

美团数据显示，今年7月中旬至8月中旬，上海服务零售相关订单同比增长率达94.4%，增长率位列全国各省市第一，其中餐饮相关订单增长43.4%、酒店和民宿订单同比增长105%、门票度假类订单同比增长170%、休闲娱乐类订单同比增长171%、运动健身类同比订单增长155%。

8月中旬落幕的小红书首届“马路生活节”，总共辐射了上海37条马路及周边地区，吸引了400多家品牌和小店，有超过200万市民参与线下互动体验。

老牌主题活动“五五购物节”同样带来真金白银，据消费市场大数据实验室（上海）数据，购物节期间，上海全市线下消费日均71.3亿元，较去年购物节同期增长16.2%；据上海市大数据监测，全市网络零售额日均47.7亿元，较去年同期增长16.6%。

“上海的商业竞争非常激烈，但只要有独特的服务就有机会突围。”道顺射箭馆MOHO店店长小曼说。MOHO是去年底才开的新商场，距离南京西路大约1公里，可以说一诞生就面对成熟商区的竞争压力；而射箭馆1月1日开始营业，总共才180平方米，面积也不大。但短短半年多时间，门店已经实现了收支平衡，还小有盈余。“即使在工作日，也有10多拨客人；双休日可以达到四五十拨。”小曼说，来尝试射箭这项新运动的，有年轻人，还有很多孩子，客流组合非常多样，包括情侣、亲子家庭、公司团建等，“总之，虽然有竞争力的压力，但更有把店开好的动力。”

记者在MOHO里闲逛，发现商场的招商尚未完全结束，可很多店已经像道顺一样，人气不低：工作日的茑屋书店里，消费入座区几乎找不到空座；除了射箭，室内冲浪、舞蹈教室等体育健身服务也很受欢迎，舞蹈教室门口甚至有消费者用露营车带着装备，希望与心仪的带教老师同台舞动……

“我们在全国都有门店，但上海的市场氛围最好，消费者愿意尝试新生事物，也有强劲的消费能力。”道顺射箭馆负责人龙海涛说，过去3年，开在上海的门店中只有一家因为租约到期没有续签，其余店都正常运营。目前，品牌在上海已有10家店，并在不断扩张，预计年底能翻一番。

分析自家业态在上海初步站稳脚跟的原因，龙海涛认为这是上海商业迭代发展的结果。他们的店有的在大型购物中心，也有的在社区商业体中，“虽然所在商业体规模、定位有差异，但总体来看，上海商业已经从1.0版迭代到3.0版——1.0版是传统百货，2.0版本是‘零售+餐饮’，3.0版本是‘零售+餐饮+体验’。‘体验’的内涵非常丰富，意味着更多的组合，比如‘商业+体育’‘商业+文化’‘商业+科技’……空间太大，潜力无限，就看从业者如何把握。”