市说新语丨“认房不认贷”对楼市影响几何

■中国经济时报记者 夏金彪

“认房不认贷”政策终于迎来实质性进展。据新华社8月25日报道，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局近日联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。
通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
目前，根据首套房贷款的认定标准的不同，可以分为三种类型：除了“认房不认贷”之外，还有“认房又认贷”(购房人只有在名下无房且没有房贷记录的情况下，才能申请首套房贷款)、“认贷不认房”(购房人目前无房贷，就可以申请首套房贷款，不管他现在名下有多少套房)，其中，“认房又认贷”最为严格，其次为“认房不认贷”，再次为“认贷不认房”。
此前，为了抑制房地产市场过热，一些地方实施了“认房又认贷”政策，从市场预期和实际购买力两方面，起到了对市场降温的作用。此次三部门推动“认房不认贷”，是对房地产过热阶段出台政策的调整优化，有助于降低购房成本，释放刚性和改善性住房需求。
自2022年以来，已经至少有40个城市对“认房又认贷”政策进行了调整，目前，仅有一二线热点城市仍执行严格的“认房又认贷”政策。
以北京“认房又认贷”政策为例，如购房者名下有1套住宅或全国内的贷款记录(还清与否无关)，再次贷款购买住宅即为二套。据业内测算，在北京，一套650万元的改善性住房(非普通住宅)，在“认房不认贷”的情形下，首付比例为40%，而在“认房又认贷”的情形下，被认定为二套的首付比例翻倍为80%，首付额度多出260万元。
如果“认房不认贷”政策实施，只要购房者当地名下无房，那就可以按首套房进行认定。其中两类购房群体有望从“认房不认贷”政策中受益，一类是常住地有一套贷款住房且准备置换的改善性需求购房群体；另一类则是在常住地以外的其他城市有过房贷记录，但本地无房的刚性需求购房群体。也就是说，“认房不认贷”政策实施后，外地有过贷款记录、本地无房以及“卖一买一”的购房者，首付比例及贷款利率都将按首套房进行认定，不仅降低家庭购房门槛，还减轻了购房成本。
需要指出的是，“认房不认贷”并非全国一刀切的新政，三部门强调：“此项政策作为政策工具，纳入‘一城一策’工具箱，供城市自主选用”。这也意味着“认房不用认贷”是否执行、什么时候执行，由城市自行决定。
市场认为，热点城市的房屋总价高，且首套房与二套房首付比例差距较大，如果“认房不认贷”政策实施，将对市场产生较为明显的带动效果。
值得一提的是，在三部门发布“认房不认贷”政策的同一天，财政部、税务总局、住房和城乡建设部等三部门也发布了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税继续予以退税优惠。
市场预计，“认房不认贷”叠加居民换购住房延续退税优惠将激发改善性住房需求，同时释放出小户型、低总价的二手房，也有助于刚性住房需求的实现，从而形成住房刚性需求与改善性需求的良性循环，有望带动楼市企稳回暖。

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