集体土地上房屋征收与国有土地有什么不同？（企业篇）

2020年1月1日新的《土地管理法》实施，关于集体土地征收变化还是挺大的。基本农田的叫法已经发生了一个改变。另外关于集体土地的征收，征收部门也进行了一些相应的调整，但是对于咱们广大的农民来说或者说集体土地上的这种厂房的所有者、企业主来讲，大家最关心的还是征收程序。

农村集体土地征收问题一直是司法实践中的重点和难题问题，根据新修改的《土地管理法》《土地管理法实施条例》及相关法律法规和政策规定，对集体土地征收程序进行了归纳梳理，细分为13步：

1、发布土地征收预公告；2、开展土地现状调查；3、开展社会稳定风险评估；4、拟定征地补偿安置方案；5、发布征地补偿安置方案公告；6、组织听证；7、办理征地补偿登记；8、签订征地补偿安置协议；9、申请土地征收审批；10、发布土地征收公告；11、作出征地补偿安置决定；12、责令交出土地；13、申请法院强制执行。

旧的《土地管理法》规定对于集体土地的征收应当先征收。先做出征收批文再实施征收，也就是先由作出征地批文之后，才由县级以上行政主体组织实施，进行补偿、拆迁等等。否则，如果没有批准之前，实施征收叫未批先占或者未批先征，这个都是违法的。但是新的《土地管理法》实施之后，可以先进行补偿，先对土地上的建筑物进行一个评估，补偿等这些程序都走完之后，再汇总所有的卷宗资料，逐级上报，上报到有批准权限的省级行政主体进行批准。

《土地管理法》规定的关于集体土地上地上物拆迁的基本原则是生活水平不降低。这是一个基本原则，国家要进行建设，要对企业的房屋进行拆迁、进行征收，一定不让企业亏钱包括营业损失、搬迁费甚至过渡费都会有相关补偿。原则上是让企业不受损失。

已经纳入城市规划区的这种集体土地上的企业应当参照国有土地上房屋征收与补偿的标准。因为企业已经在城市规划区内，如果企业被征收之后，想要再建一个厂房或者是再买一个厂房，一定是要在城市内，按照城市的标准是比较合理的。

另外在城市规划区之外，在偏远的农村这样的企业一般的补偿标准是让企业在周边再能建得起来同样的厂房。比如说企业的厂房按重置、设备等给予搬迁费、过渡费、补偿一些营业损失争取让企业在旁边再租一块地再建起这样的厂房，设备再安装好，让企业不亏钱，这样就是对的标准。

关于土地方面的补偿根据《土地管理法》的规定，采用的是区片综合价。区片综合价是考虑原来的土地产值，结合附近地区的情况，一般都是很低的。但是国有土地不同，国有土地的补偿是土地的市场价格。

所以土地的定性很关键，在实践中曾经有这样的案例，企业是通过老的破产企业转换过来的，但是把土地方面定性就定成了集体土地，实际上土地早已经成为国有，这种情况下，使企业在土地方面的补偿会受到损失。如果没有这种认定的，不知道这个情况的，有可能就稀里糊涂，按集体土地进行补偿了，实际上企业的权利遭受了侵害。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。

补偿标准和评估标准不同，集体土地评估没有很规范的程序，规定得不是很细致。国有土地评估按照评估办法，还有各地的评估细则，规定得特别清晰，程序上是比较完善的。集体土地涉及到评估，程序上不是规定得很详细，具体的规定还是有差别的。

停产停业损失的补偿，不尽相同。集体土地上企业有也有一些商铺，很多时候是给一点补偿，一些固定的额度，在规定上面也不是很详细。国有土地的停产停业的损失补偿，在590号令上有详细的规定，如何补偿，按照什么标准补偿，什么情况下补偿，都规定得很详细。

征收集体土地上房屋是可以参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿的，但需要满足以下条件；

（1）征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿。如果是地方主管部门已开展集体土地上房屋征地补偿安置工作，而因房屋被征收人拒绝签署补偿协议或领取补偿款，则不满足该条件。

（2）在补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，而造成相关权利人利益受损。进行房屋征收补偿时、房屋必须已经纳入城市规划区内，可通过查询地方城市总体规划得知。

如果在征地拆迁过程中，对安置补偿有异议，可以怎么做呢？根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。