江核二手房市场，现在到底什么水平？

先看不乐观的两组数据。

▲数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

第一组数据，来自我爱我家南京研究院：7月南京二手房成交量6827套（含高淳、溧水），环比下跌15%（6月成交量8034套），连续4个月回落。

▲数据来源：链家网

第二组数据，来自链家网：南京二手房挂牌量持续走高，截至8月23日18:00为177831套，逼近18万套。

“降价”、“抛售”、“跳水”等词语，成为最近南京二手房市场的“主基调”。要说其中“最惨烈”的，江北核心区算一个。不吹不黑，现在的江核二手房价，到底什么水平？

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锐评君不完全统计了13个主力二手房小区的最新情况。

▲数据来源：链家网，不完全统计，仅供参考、不代表全部

从均价来看，目前江核二手房市场，可分为以下梯队：

均价≥3.5万/㎡，有正荣润江城、正荣润锦城、悦辰府、雅居乐滨江国际（一期、三四期）、扬子江金茂悦、绿地海悦

价格最高的，为37740元/㎡的正荣润江城。

▲来源：链家网

正荣润江城最近成交的一套房源，为建面约135.23㎡的四房户型，总价约514万、单价约38010元/㎡。

作为江核二手房的风向标之一，正荣润江城除了临近长江隧道口和地铁10号线、紧靠南京一中江北分校等客观优势外，还离不开小区居住环境好、得房率高等主观优势。

随后，是雅居乐滨江国际。

雅居乐滨江国际是江核的“豪宅”小区，覆盖建面约108-680㎡的户型，二手房价长期处于高位。在江核，雅居乐滨江国际难有“代餐”。

扬子江金茂悦和绿地海悦的二手房价均价，也在3.5万/㎡以上。这两个项目位于“核中核”，紧邻在建中的江北第一高楼和江北地下城，都曾是炙手可热的红盘。

润辰府挂牌均价为35071元/㎡，它的最大优势是“低密”，包括7层、10层和18层的产品。尤其是7层洋房和10层小高，在遍地高层的江核，稀缺性不言而喻。

均价3.2万-3.5万/㎡，有华润国际社区、江与城、江畔都会上城、悦辰府等，集中于扬子江隧道口和长江隧道口附近。

▲来源：链家网

江核初代“神盘”华润国际社区，占据核中核、紧邻4号线二期（在建）与11号线一期（在建），总户数约3800户，是江核目前体量最大的二手房小区。

江畔都会上城、润辰府等交付时间短，链家网显示目前并未有房源成交。

均价≤3.2万/㎡，有保利西江月、中海左岸澜庭和金地风华国际。

江核青奥“三剑客”的小区体量都不算小：保利西江月约2600户、中海左岸澜庭约3000户、金地风华国际约1500户。

2019年“加速跑”的中海左岸澜庭和金地风华国际，正是江核高光时刻，也是江核投资气氛最浓郁的时候，8成首付也挡不住投资客的接连入场。在二手房市场，这两个小区的价格战并不少见。

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除了挂牌价，同样值得参考的还有成交量。

▲数据来源：链家，不完全统计，仅供参考、不代表全部

翻阅江核上半年二手房成交量走势，不完全统计后发现：单月成交量最高的为今年2月，主力小区共计成交45套；1月、3月的成交情况，也相对不错；4月后开始以价换量，成交量小幅上涨。

从单个小区的表现来看，今年上半年单盘成交量位列前三的，为江与城、华润国际社区和正荣润江城。

江与城临近长江隧道口，部分房源满两年、交付时间较短（首批房源2020年底交付），二手房均价也相对“友好”。

核中核的华润国际社区，以价取胜；正荣润江城，高得房率是强势加分项。

新交付的江畔都会上城、润辰府和悦辰府，目前链家网上并无成交记录。

展开看看8月江核的二手房市场。

截至8月23日，不完全统计当月江核主力小区共成交3套房，为绿地海悦、江与城和保利西江月。

▲数据来源：链家

绿地海悦，8月6日成交建面约105.53㎡的房源，总价343万、单价32503元/㎡，成交周期142天。对比7月15日成交价，低了近2000元/㎡。

▲数据来源：链家

江与城，建面约95.55㎡，成交总价约303万，单价31712元/㎡，成交周期为337天。对比7月30日的同面积段房源成交价，下降近3000元/㎡。

▲数据来源：链家

保利西江月，8月5日成交一套建面约88.05㎡的房源，成交总价243.5万，成交单价跌破“3”，为27655元/㎡。

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江核二手房的惨痛，并非个例。河西南、仙林湖、青龙地铁小镇等区域，同样艰难。

▲数据来源：链家

河西南海峡城，近期成交的房源单价跌破4万/㎡。

仙林湖万达茂御湖世家，7月成交一套建面约97㎡的房源，成交单价仅23424元/㎡。

▲数据来源：链家

青龙地铁小镇的招商正荣东望府，本月初成交一套均价21936元/㎡的房源。

中介直言：“现在江核二手房买家都看价格，带访、带看也明显不如以前，观望情绪严重。等政策大招，等卖家降价。更着急的是卖旧买新的卖家，二手房卖不掉，就没有钱去改善换新房。”

等风来的，不仅有二手房买家，也有新房买家。

一位网友的亲身经历。去年下半年，想卖旧买新的她将唯一的自住房挂出，“小阳春”的3月，有买家交了定金，但市场下行后却反悔：“看着赚了点违约金，但房子只能降价卖，得不偿失。”

终于在前段时间，她的房子降价20万卖掉，本想买大房子的她决定“按兵不动”，用她的话说：就算等不来政策大招，也等南京购房补贴落地啊！

7、8两个月本就是楼市淡季，再加上眼下正是政策暧昧期，本就观望的买房人难免会“再等等”、“再看看”。