从恒大到碧桂园，看清中国房地产的现状与未来

近期，碧桂园爆雷的消息被传得沸沸扬扬，传言碧桂园是下一个恒大，中国的房地产很有可能迎来多米诺骨牌效应，形成房地产风暴危机。

但实际情况却是，碧桂园没有传言得那么惨淡，相反的是，碧桂园的实际情况相比已经实锤爆雷的恒大，不知好多少。中国的房地产行业仍在艰难中前行。

碧桂园的经营虽出现流动性危机，但前景仍有希望

恒大与碧桂园危机的对比反映，折射了中国房地产企业的不同现状与未来。

恒大的其本经营数据为：一个月前，7月17日晚，中国恒大发布了公司2021年业绩公告、2022年上半年业绩公告（未经审核）和2022年业绩公告。

公告显示，中国恒大2021年-2022年，两年净亏损合计8120.3亿元。负债方面，截至2022年底，中国恒大负债总额约2.4万亿元，资产总值为1.8万亿元，处于资不抵债状态。

受母公司影响，恒大地产的业绩也不乐观。恒大地产2022年度审计报告显示，公司两年合计亏损5769亿元。

碧桂园的基本经营数据：截止2022年末.，碧桂园总资产为17445亿，总负债为14349亿，净资产3096亿，负债率为82.25%，2023年上半年预计亏损450-550亿。

截止2022年的年末，两相对比，恒大已经资不抵债6000亿，而碧桂园净资产为3096亿元。

两者共同弊病的经营模式：三高模式（高负债、高杠杆、高周转），在中国房地产红红火火的时代风口下，确实这种模式让中国房地产企业赚到了巨大红利。

但随着市场的饱和与房地产的过剩，以及中美博弈，大国竞争下的经济大环境的改变，房地产行业走到了一个十字路口。

与恒大集团类似，对于整个房地产行业来说，近期碧桂园发生的流动性危机是一个十分令人震撼的警钟。

它说明了中国楼市已经进入了一个新的阶段，供求关系发生了重大变化，房地产泡沫已经达到了临界点，风险已经积累到了极限。它也说明了中国房企已经不能再依赖高周转、高负债、高杠杆的模式来追求规模和速度，而要转向质量和效率的提升，要更加注重风险控制和资本运营才有能度过难关。

房地产企业的债务构成大同小异，碧桂园也不例外，碧桂园债务最大的三个债主分别是：一是购买了碧桂园的房子尚未交付的住户，二是借钱给碧桂园的金融机构，三是碧桂园的供应商。

与恒大集团不同的是，碧桂园最大的债主是住户，负债占比47%；而恒大集团最大的债主是供应商，负债占比41%。

面对危机的应对之策。

2015年，房地产头部企业之一的万科董事局主席王石就早早提出房地产要提早做好产业升级和转型准备，在中国房地产行业一石激起千层浪。

一些企业当回事了，一些企业没有当回事。但恒大和碧桂园都当回事了。但两家的方向不同，结局也不同。需强调的是，在转型过程中，资金紧张是不可避免的。

恒大集团转型之路失败

但恒大产业升级和转型之路失败了，主要原因在于：盲目扩张，一意孤行，多元化发展严重拖累恒大财务状况。

为什么说恒大的失败是历史必然和命中早已注定的，是因为恒大在辉煌时期一度登上中国房地产企业头三名，并进入了世界500强很高的名次，恒大地产也遍地开花，但恒大没有做到不忘初心，牢记主业，而是在有钱了之后，经营战略开始发生转变，恒大足球、恒大冰泉、恒大汽车等众多边缘业务相继开展，恒大为此支出大量现金，看一眼恒大的边缘业务，全部是烧钱项目，烧完钱恒大却没有得到预想中的收益回报。其中恒大汽车创业的惨败，成为恒大爆雷的关键导火索。

而碧桂园的产业升级和转型之路相比恒大，好的太多了。主要原因在于：做好房产交付，保交房这个主业，碧桂园始终作为企业经营目标的第一要务，并釆取各种非常有力措施来完成这个目标。这也就保住了“信用”这个企业最重要的基石。反观恒大没有保住。这也是为什么同样是多元化发展，恒大爆雷，而碧桂园还能挺住的原因，当然还有碧桂园的产业升级和转型方向选择比较正确的原因。

未来之路的选择。

对于恒大来讲，无非三条路。一是恒大完成重组，国企背景机构接盘，肃清债务影响。二是恒大寻找战略投资者接盘恒大项目。三是恒大以资产抵债，出售一切可以出售的资产和项目来偿还债务。

第一、二种是恒大正在做的，第三种就是自杀行为，势必严重影响中国房地产行业健康发展，国家也不容许，实际也在用第一种方案帮恒大稳定局势，徐谋出路。

对于碧桂园来讲，无非两条路。一是继续做好主业，积极面对市场风险，在转型过程中，传统的开发模式必须改变。抓好机器人产业这个智能产业大IP，创新房地产产业开发新模式、新方法。二是做好转型大农业准备。无论是投资俄罗斯、巴西、阿根廷还是中国其他地区，毕竟“民以食为天”，发展前景极为广阔，中国农业机械现代化，智慧农业优势明显，农业科技人才储备丰厚。可以说，碧桂园的前景还是光明的。

结语。

恒大和碧桂园发展到今天，是中国房地产历史发展的产物，曾经赶上了迅猛发展的时代风口，现在也面临新的艰难的时代风口，积极应对新的经济转型，这也是所有大型房地产公司都必须面对的问题。而在转型过程中，资金紧张是不可避免的，首先希望这些大型房地产公司先要自立自强，而国家也不会放任它们轻易倒下，国家的关于房地产政策新31条给了它们最有力的支撑，各地方政府也会陆续出台相应的政策扶持它们度过难关。

但根子还在于它们自己要自强不息，闯出一条新路。不能只想着依靠国家和地方政府帮助扶持，毕竟它们享受了那么多年的红利，吃点儿苦受点儿难也是应当的。