上海五大睡城，如今怎么样了？

上一篇，《》，我们聊了上海六大被鹤岗化的代表性板块。

今天我们来看一看，上海赫赫有名的五大睡城，如今发展怎么样了？未来哪个最先摘帽？

01

松江泗泾

泗泾在松江的定位当中是动迁基地，交通、商业什么的配套都不如九亭。

9号线虽然与九亭仅一站之隔，但从泗泾开车到九亭竟然要半小时，红绿灯超级多。

没有进城的快速路，这不只是泗泾，也是整个松江新城的尴尬！

泗泾的三湘商业广场比起九亭的金地广场拉胯多了，泗泾北部非常缺乏商业氛围，连店铺都没几家，氛围不及南九亭。

同济晶萃-二期、中国铁建·花语天境等盘越开越远，周边就是荒地，基本上告别了地铁盘。

但是你相信吗，就是这样的一个地方，泗泾的房价涨幅竟然跑赢了大虹桥！

环线此前统计了这样的一个表格：

泗泾的保利翡丽公馆、建发玖珑湾、金地玺华邨、金地玺湾等次新小区，涨幅高企在43.9%-91.43%；

而大虹桥主力板块的徐泾中建锦绣天地、虹桥正荣府、万科天空之城一期、仁恒西郊花园等小区涨幅仅21.55%-58.88%，完美跑输！

泗泾确实让我们刮目相看。

不知不觉中，泗泾的房价已经越来越贵了，中国铁建的两个新盘星樾云栖、花语天境都把开盘价顶到了4.82-4.86万元/m²；

而格力的到来开发出的公园海德更是把均价掀到了5.48万元/m²！

推动泗泾房价上涨的因素有很多，但我觉得最大的动力还是来自于邻居，而不是泗泾本身！

泗泾处在上海西南产业发达的地带，拥有大量来自漕河泾、莘庄、七宝的外溢客户，购买力强大。

泗泾本身没什么产业，而新建的商品房倒是有不少，正好成为了一个响当当的品质睡城。

在新房热度不减的情况下，泗泾的二手房也很能涨，也在于东面邻居九亭的拖后腿。

九亭老盘奥林匹克花园推新，施工没多久就陷入烂尾。几大新房项目都是十几年前设计的老户型，而且要加价（茶水费）购买，成本不低。

九亭开发得比较早，是安徽人早些年闯荡上海的第一个落脚之地（皖亭），也是漕河泾码农外溢的第一站。

但由于土地开发殆尽、商品房饱和，城市界面也日益变旧。

结果购买力旺盛的人群直接越过九亭杀到了泗泾。

大虹桥虽然是产业高地，定位还是城市副中心，但产业在外流，一众房企出走留下大量的空置办公楼，给当地二手房造成了沉重的打击。

现在上海东站开发得如火如荼，都在说要寻找下一个大虹桥，但你为什么不去寻找下一个泗泾呢？

大虹桥的神话已经破灭，而泗泾做一个上海西南睡城房价依然很稳，跌幅没有虹桥那么夸张。

不过眼下泗泾的房价着实有些贵，配套的硬伤也是明显的，希望能解决一下，对得起当地的房价。

02

嘉定江桥

江桥在嘉定区的定位同样是一个动迁基地，是上海西北方向的一个睡城。

不过不同于西南睡城的泗泾，南江桥部分被划入了虹桥主城片区，江桥离市区更近、定位也比泗泾更高！

泗泾只有一条拥挤不堪的9号线，而江桥有13、14号线，还有嘉闵线在建，轨交更为发达。

所以江桥最贵的二手房保利云上挂到了7.23-8.49万元/m²，龙湖天璞雅筑很多房源也在7-7.5万元/m²，而泗泾只有6字头。

这也在于江桥的动迁房实在是太多了，鲜有次新房开发出来，所以给了涨价的机会。

动迁大居中星海上名豪苑、中星海兰苑、嘉城新航域房价均在4.5-5.5万元/m²之间，对于500万的预算来说在外环边上买两房无疑很划算。

这些都是北江桥的房子，周边环境可能不是很让人满意，尤其是密布的高压线和曹安公路上飞奔的大车，让居住体验大打折扣。

而南江桥稍微好一些，有万达广场大IP，也能买到房龄更新的二手房。

不过整体来看江桥的人居环境不优，不如北面一条铁路之隔的南翔，很难吸引到市区的高预算客户。

江桥虽抱上了大虹桥的粗腿，早在2015年就规划了一个北虹之星项目，但到现在也没落地。

眼下大虹桥现在忙着打理“亲儿子”前湾，没功夫来管有些落寞的江桥。

江桥另两个问题是，有垃圾焚烧场的威胁，还有虹桥飞机航道的噪音污染。

前一个好解决，而后一个就不好办了！

处在机场对等位置的七宝虽然噪音也很大，但起码人家把学区做得很好吧，把商业做得很入流吧，居住品质不在一条线上。

闵行愿意给七宝投入资源，而嘉定不愿意，只知道压榨安亭、南翔来搞自己有些气弱的新城，太不地道了。

所以江桥尽管是嘉定离市区最近的一个板块，但还是长期被动迁基地和一些硬伤所把持，最终不幸沦为一个睡城。

03

宝山顾村

顾村在宝山区同样是动迁基地，也是作为睡城的一个存在。

十年前顾村的房价和南翔不相上下，但现在已经卖不过南翔了。

顾村在上海外环线上房价最洼，被南翔、徐泾、莘庄、浦江和唐镇甩出一条街。

通往顾村的7号线沿线经过的简直是一条鄙视链，而顾村是处在最末端的那个。

从长寿路开始，经光新、万里、大华、大场，再到上大，最后才是顾村。当然北边还有一个罗店。

市区的外溢被前面这么多居民大区一一阻挡，你说顾村和罗店还怎么崛起？

偏偏顾村本身又没有什么能打的产业，机器人发展不声不响，新顾城规划的住宅比产业还要多，美兰湖的规划又落空了。

没有高薪产业，产生不了高收入群体，自然对购买力和房价都有双重的影响。

不过顾村也并不一无是处，在一些配套方面甚至吊打五大新城！

首先顾村是外环外少有的双轨通达的板块，地铁出行有优势；

在7号线刘行站TOD龙湖天街的基础上，顾村还打算在潘广路打造一个全新的印象城TOD；

再加上华山北院的三甲医疗，还有诺大的顾村公园——每年赏樱的必去之地。

咋一看，顾村还真的有那么几分宜居，起码比江桥友好多了！

顾村的新房确实很有性价比，中建熙江岳4.8万元/m²、保利和颂4.75万元/m²、建发熙和府4.75万元/m²、大华锦绣四季4.98万元/m²，都不超过5万。

二手房最贵的是保利叶语6.5万元/m²，其它次新小区都徘徊在5万元/m²上下。

不过二手房6.5万元/m²的单价我觉得还不如买在九亭。

九亭离七宝近，9号线又经过了漕河泾和徐家汇，而顾村到静安寺比较远，沿线没有产业中心。

所以顾村作为睡城，房价永远是洼地，本轮涨幅也是跑输的一个板块。

04

杨浦中原

中原可谓是杨浦的“毒瘤”。

这个板块的属性类似于普陀的甘泉宜川，都是大型的动迁居住社区。

自己本身不发展，还要拖累全区的开发，是一个很容易受到鄙视的地方。

说它“毒瘤”，是因为中原让杨浦完全错过了改革开放的红利。

那时候杨浦只有两片空地，一个是中原，另一个就是新江湾。

不过新江湾在军方手中动不得，所以杨浦能够开发的只有中原区域。

上世纪80年代改革开放全国都干得热火朝天，在长宁忙着搞虹桥经济技术开发区、徐汇忙着搞漕河泾开发区、闵行忙着搞莘庄工业区，连浦东新区也准备搞“大动作”的时候。

偏偏这时候杨浦把唯一的水乡草地中原拿出来，准备在这修建大型的居住区，搞密密麻麻宏伟的动迁房，你说这还了得？

结果众多外资企业纷纷跑到长宁、闵行、徐汇和浦东，就是不来杨浦，中原把这个通道给堵死了。

后来新江湾地块也腾挪出来了，杨浦还是把它当作一个房地产项目来开发，完全错失了一波引进外企的机遇。

倘若当年杨浦效仿虹口向宝山要地，把淞南、高境割过来安置动迁的居民；

把中原打造成属于自己的莘庄和漕河泾，杨浦还何愁过去十年GDP增速全市倒数第二？

回头我们再来看一看，中原这里老房子太多了，居住的中老年群体占了绝大多数，年轻人并不喜欢。

没有新江湾城那样的国际住区，也没有五角场那样繁华的商业，中原看起来确实很尴尬。

但凡有些预算的市区客户都瞧不上中原，甚至不会来看一眼。

军工路常年大货车往来，还有铁路带来的割裂，东部又被浩瀚的黄浦江所阻挡。

中原几乎是处在杨浦的一个死角位置。

不过相较于泗泾、江桥和顾村，中原可是属于正宗的市区地段，在金色中环旁边。

板块内长海医院、市东医院是非常不错的医疗配套，共青森林公园是休闲和婚纱摄影好去处。

8号线虽然很绕运力也鸡肋，但却可以直达人广，沿线居民出行还算方便。

并且20号线也将过境，未来会在嫩江路与8号线交汇。

虽然中原没有高大上的商业，但沿街店铺式商业有不少，在这里犹如回味到四川北路那种曾经的人间烟火气息。

还有像大润发、中原城市广场之类的社区型商业，基本能满足日常生活所需。

但中原的学校很一般，没有出色的中小学。

当然所有的不好都反应在了房价上，中原与新江湾城价差高达4万元/m²！

市光路、嫩江路地铁盘仅5.5-6.5万元/m²，不到400万就能买两房，性价比颇高。

如果能够忍受老气，不在意学区，考虑市区的方便，那么中原是离市心最近的一个睡城！

05

浦东曹路

好家伙，浦东新区的曹路镇与松江区的泗泾镇在9号线一个头一个尾，一东一西，同为两大睡城。

曹路与泗泾、江桥、顾村、周康、浦江都是上海早期钦定的六大动迁基地之一。

不过比泗泾幸运的是曹路有宝龙广场，还有12、14号线以及崇明线（在建）过境。

这也是南面合庆镇所羡慕不来的，合庆完全是轨交盲区，还要忍受来自浦东机场航道的噪音影响。

更幸运的是，曹路西边紧邻金桥城市副中心，通过9号线无缝对接。

不过很遗憾二者交界处并没有形成连片式开发，而是被外环高架的防护林所阻挡，这个割裂太深了。

金桥发展重心在西部，东部粗犷地放了大量的制造厂房，城市界面反而不如曹路这边。

不过有来自副中心的直接外溢，还是造就了曹路房价西高东低的基本格局。

宝龙广场商圈的万科蓝山能挂到8万+元/m²；

而到了9号线末尾金海华城永华苑只能卖4.4万元/m²，这样的价差阶梯有些悬殊。

这也在于曹路发展最好的永远是面向市区的西片区，东部还保留着大量原始风貌的农田。

东部不少动迁房旁边就是荒地，居住氛围并不浓厚。

镇中心一个恒越荣欣广场商业服务着周围数公里的居住大区，区域开发并不均衡。

虽然有几分幸运，但曹路的产业几乎是0，规划也是0，还是阻挡不了它成为一个睡城。

曹路总是标榜金桥城市副中心，但这个副中心并没有给曹路带来什么高能级的产业。

而紧邻张江城市副中心的唐镇就不同，不仅收获了卡园，还有几大TOD商业与一所三甲医院在建；

江桥虽然也是动迁基地，也喜欢蹭大虹桥的热度，但人家被虹桥城市副中心塞下了实打实的跨国区域公司总部，产业增量还是有的。

所以曹路幸又不幸，乖乖地沦为了一个纯粹的睡城。

从目前上海的五大睡城来看，泗泾、曹路、中原是典型的大型居住区，没有产业基础。

顾村稍微有些产业，但不敌江桥。目前北虹桥的江桥正在努力吸引更多跨区域公司总部的入住：

蔚来国际总部、福隆集团中国总部、华住集团全球总部、驴妈妈全球总部、南航上海总部、澳康达上海总部、齐家网全球总部、上海造币厂、康莱德上海总部、太太乐总部、拉谷谷总部、小I机器人总部……

未来江桥有可能成为上海五大睡城中最先摘帽的那个！

以上为正文

编辑∣环线咨询