多番易主的广州珠江村旧改 “新帅”中交四航局将投资90亿元

观点网 经历一年多的暂停，广州旧改正在重新出发，其中黄埔珠江村频频传出新消息。

8月15日，珠江村旧村改造公众号发布消息，黄埔区黄埔街下沙小区珠江村旧村改造项目正式迎来新的合作企业--中交第四航务工程局有限公司。

作为黄埔区重点推进的城市更新项目，珠江村旧村一路走来并不容易，从景业名邦联合体到科学城再到中交四航局，未来的发展会是如何呢？

珠江村坐落在广州第二CBD，即广州国际金融城-黄埔临港经济区中央商务区，而且位于鱼珠站和大沙地站之间，南临近黄埔港大码头、中码头，东至荔香路，南至港前路，西至蟹山西路。

根据2023年4月公布的控规调整内容，珠江村旧改范围占地25.05万平方米，总建面73.72万平方米；安置房项目用地面积约0.7公顷，总建面2.87万平方米；总人口规模大概4.06万人。项目将以海丝创意文化小区-创新型配套服务区的产业定位，打造滨水人文综合小区。

据观点新媒体了解，中交四航局成立于1951年，是中国交通建设集团的全资二级子公司，参建港珠澳大桥、深中通道、平陆运河等国家重点工程，以及广州车陂隧道、鱼珠地铁站以及黄埔港、南沙港等大型项目。

地产业务方面，中交四航局打造的项目有湛江的卧龙轩、龙海名都、宝钢·海东新居·家园，以及定位为“片区首席创新型商务办公寓”的广州中交港湾大厦。

珠江村旧改项目是中交四航局首个核心城市核心区域的城市更新项目，将采用“股权收购+旧村合作改造”合作模式，合作内容包括村民及集体物业复建地块建设、基础设施及公建配套建设和融资地块开发销售运营等。

中交四航局表示，在完成项目交接工作后，将全力加快推进开发进度，并计划于2023年四季度首开区动工，预计在2025年年中完成第一期复建住宅结构封顶，2027年一季度进行第一期复建住宅回迁，2028年四季度完成全部复建住宅回迁。

实际上，在早些年各大房企火热入局广州旧改时期，一线望江的珠江村项目已“名花有主”。

珠江村于2020年10月开放展厅并启动拆迁签约，4个月后实现90%签约率；随即在次年2月21日进行动工奠基，意味着项目进入“快建”阶段。

彼时，参与方景业名邦介绍到，珠江村项目已签约844栋，签约率超过90%；已移交拆除集体物业和私宅共26万平方米，其中私宅拆除率达42%；珠江村村民改造意愿同意率98.5%，私宅拆补方案表决同意率达90%，招商档表决同意率达99.5%。

2021年4月，珠江村召开了引入旧改合作企业表决大会，经股东代表表决并经公证确认，景业名邦联合体成功中标。透过旧改项目公司广州珠景房地产有限公司可以看出，联合体包括景业名邦、深圳中洲、天伦控股，分别持有项目公司股权的26.95%、7.35%及14.70%。

截至2021年12月，珠江村全村私宅签约率已达99.5%，公寓楼签约率100%，整体拆除情况均超90%。

但《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》的出台，使得不少旧改项目陷入了停滞；与此同时，临迁费逾期消息传出，使得珠江村推进前景笼罩着一层雾霾。

时至今年3月，珠江村旧村改造公众号发布消息称，下沙社区正在加快核实项目合作企业运营状况，如发现企业因资金问题造成项目进展再次受到严重影响，社区将根据市、区相关政策规定，适时启动合作企业变更或退出流程。这或许暗示了珠江村的合作企业将要有所变化。

景业名邦的快速发展得益于较低的土地成本，而拥有高利润和低土地成本特点的旧改项目成为发展的新方向，珠江村是其第一个旧改项目。

赶上旧改高峰期的景业名邦，却因市场销售低迷、自身资金压力大等因素而匆匆下车。

6月23日，景业名邦发布公告称，拟转让广州珠景的26.95%股权，深圳中洲、广州天瀚亦一并退出，合计转让的49%股权对价1.66亿元，同时欠转让人的股东贷款总额约2.74亿元将予以偿还。

公告显示，广州珠景2022年度收益为64.2万元，扣除税项及非经常项目前亏损净额为2144万元，扣除税项及非经常项目后亏损净额为1608万元，2023年4月末资产总值为10.33亿元。

景业名邦表示，此次交易为公司提供机会以从项目中收回资本投资，并改善集团的流动资金，从而提供额外现金以满足其营运资金需求及集团未来的业务发展。

而接盘方为广州科峻企业管理合伙企业（有限合伙）。通过股权穿透，广州科峻背后的实控方为科学城集团。

科学城集团对于珠江村旧村的兴趣似乎并不大。7月26日，广州珠景股东再次发生变更，广州科峻退出，新增的是中交第四航务工程局有限公司。

广州旧改已然风起，珠江村作为中交四航局操刀的首个核心城市核心区域的旧改项目，投资总额超过90亿元，为接下来改造增添了一些新的想象空间。