北京诉讼律师：与房屋限购有关的违约责任承担规则（一）

房屋买卖合同中与限购政策有关的违约责任承担规则

类案检索报告

1.裁判要旨：在具有限购政策区域购房，合同双方均负有向相关管理部门进行核查信息的义务。

案例来源：天津市第三中级人民法院发布9个商品房买卖合同纠纷典型案例(2019年—2022年)之一：廉某与天津某建筑工程有限公司(以下简称某建筑公司)房屋买卖合同纠纷案

法院审理认为，本案争议的关键系在限购政策区域购房，合同哪方具有审核购房人资格的义务。对此，并没有明确的法律法规规定，双方合同中亦没有明确约定。在此情况下，依照诚实信用原则，缔约双方均负有向相关管理部门进行核查信息的义务。廉某在缔约时已经向某建筑公司披露，其已故丈夫名下有房，其主动披露该信息的行为，即表明自身对该种情形是否符合限购政策存有疑虑，其仅以对方销售人员核实情况作为缔约依据，未向具有管理职能部门进行审核，自身具有过错。而某建筑公司在廉某向其披露了其已故丈夫名下有房的事实后，未对该具体情况是否符合限购政策认真核查，未严格履行行政管理所要求的核实义务，并且某建筑公司如及时推进合同备案手续，廉某不能通过限购政策审核的情况可能提早发现，避免损失进一步扩大，故某建筑公司亦存在过错。因此，认定某建筑公司应当赔偿廉某利息损失的60%，其余损失由廉某自担。

2.裁判要旨：购房人明知不符购房条件仍签购房合同，无权要求出卖方承担违约责任。

案例来源：《张翼如与沈亮房屋买卖合同纠纷上诉案》[案号：(2012)二中民终字第16191号]

北京市第二中级人民法院认为，限购政策不属于法律和行政法规范畴，故当事人不能以限购不符合购房资格作为合同无效的理由。如合同目的无法实现，可以判令解除购房合同。一方当事人在应知或明知不符合购房条件下，仍然签订买卖合同导致合同目的最终无法实现，属于违约行为，不能免除违约责任。张翼如与沈亮签订的北京市存量房屋买卖合同是双方真实意思表示，应严格遵守。根据张翼如签署购房承诺书的事实，可以认定其对国家和北京市限购政策是知晓的，可以且应该根据限购政策判断其本人是否符合在北京市购买房屋的条件。但由于张翼如故意隐瞒相关事实导致买卖合同无法继续履行，其无权要求被告返还定金。由于买卖合同因张翼如违约无法继续履行，应予以解除。

3.裁判要旨：先签订房屋买卖合同后实施限购政策，在买受人具备购房资格后，出卖方负有配合购买方及时过户的义务。出卖方在合同可以继续履行后未及时过户，法院可以对出卖方应付违约金酌定处理。

案例来源：《秦存福等与洪永新等房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2021)京民申5544号】

北京市高级人民法院经审查认为，本案洪礼贤、洪永新与韩兴霞、秦存福签订的《房屋买卖协议》及《补充条款》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。经查，双方签订合同在限购政策实施前，买受人按照合同约定支付了购房款并一直偿还贷款。秦存福亦认可签订合同时将案涉房屋交付给洪礼贤、洪永新使用。因洪永新已具备购房资格，洪礼贤、洪永新同意一次性向光大银行北京花园路支行偿还贷款及相应费用以解除案涉房屋的抵押，光大银行北京花园路支行对此不持异议，现案涉合同不存在履行障碍。韩兴霞、秦存福称洪永新不是合同相对人，将房屋过户至洪永新名下没有依据。虽《房屋买卖协议》首页处只列明买受人为洪礼贤，但尾部买受人处有洪永新签字，且洪永新系洪礼贤家庭成员。故法院对洪礼贤、洪永新主张韩兴霞将案涉房屋过户至洪永新名下的请求，予以支持。因韩兴霞、秦存福未按双方约定履行配合过户义务，构成违约，原审法院结合本案实际情况对违约金数额予以酌定的处理，并无不当。

4.裁判要旨：购房合同签订前后，因房地产调控政策变化买卖双方对于如何继续履行未能达成一致意见的，法院可以判决合同解除。合同解除的责任不应归责于任一方，不支持一方追究另一方违约责任的诉请。

案例来源：《广州市松林投资管理有限公司、赵文芳房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》[案号：(2019)粤民申2121号]

广东省高级人民法院经审查认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据已查明的事实，松林公司与赵文芳在《房屋买卖合约》中约定松林公司将涉案房屋出售给赵文芳，双方还明确赵文芳知晓现在政府的限购限贷政策，知道自己是否具备购房资格，自愿承担风险等。后因政府限购政策改变，在赵文芳不具备购房资格导致涉案合同无法继续履行的情况下，松林公司同意由赵文芳另寻具有购房资格的人员办理过户手续。鉴于双方在履行合同过程中协商同意变更履行方式，松林公司此时对于赵文芳没有购房资格是明知且没有异议。因此，直接影响赵文芳能否继续履行涉案合同的原因在于新的限购政策出台，并非赵文芳在签订合同时是否具有购房资格，涉案合同解除是由于房地产调控政策变化且双方对于如何继续履行未能达成一致意见导致。二审法院认定涉案合同的解除不能归责于任何一方，不支持松林公司要求赵文芳支付违约金和承担中介费损失的诉求，并无不当。

5.裁判要旨：合同履行过程中购房政策发生变化，购房人因不符合政策要求而不具备购房资格，买卖合同事实上不能履行，属于不可归责于当事人的合同履行障碍，法院可以判令解除合同、退还定金。

案例来源：《张华、深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2019)粤民申2773号】

广东省高级人民法院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张华与何日荣于2016年3月7日签订的《二手房买卖合同》约定，买方何日荣有权指定由第三方来办理过户房产及更改产权人。同日，张华又与何日荣签订了《买方主体变更确认书》。虽然张华辩称签订《买方主体变更确认书》时新买方的姓名以及身份信息为空白，但双方并未另行约定买方变更主体时应当告知卖方并征得卖方同意。在此情形下，张华作为完全民事行为能力人，自愿签署空白《买方主体变更确认书》的行为应视为其同意何日荣可以自行指定第三人为新买方，并且可以随时变更买方主体。因此，二审法院根据《买方主体变更确认书》的约定，认定涉案《二手房买卖合同》的买方已变更为黄良冰，并无不当。本案合同履行过程中，由于购房政策发生变化，黄良冰因不符合新政策要求而不具备购房资格，涉案《二手房买卖合同》事实上已不能履行，二审法院认定此情形属于不可归责于当事人的合同履行障碍，对双方请求法院确认涉案《二手房买卖合同》已解除的主张予以支持，并判令张华向黄良冰返还7万元定金，并无不当。张华以相关证据材料未经质证、判项矛盾等为由申请再审，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

6.裁判要旨：购房合同签订后购房人因自身原因不满足购房资格，对不能及时过户存在过错，出卖方不应承担房屋不能及时过户的违约责任。出卖人在购房人满足购房资格后未及时办理过户的，应承担违约责任。

案例来源：《王胜、闫邦平房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2020)鲁民申7877号】

山东省高级人民法院审查认为，申请人与被申请人签订的涉案《房屋买卖合同》系双方当事人在平等自愿的前提下签订，是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自合同义务。关于申请人所提原审判决认定事实不清问题，经查，根据卷宗证据材料，涉案房屋产权登记证书记载的时间为2019年1月8日，该时间应为王胜取得涉案房屋产权的时间。涉案房屋抵押登记记载的时间为2019年3月11日，原审认定申请人于2019年3月11日办理了房屋按揭贷款手续，将涉案房屋抵押给银行，并办理了抵押登记，有据可依。依据涉案房屋买卖合同约定，双方应于本合同签订之日起15日内委托并协助中介机构办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等手续并提供相关贷款资料，一方故意拖延或不及时提供材料、不配合对方办理事宜的，应当按照合同约定承担违约责任。本案涉案房屋买卖合同于2018年10月30日签订，但因申请人漏缴社保导致购房资格存在问题，直至2018年11月23日才具备购房资格，申请人明显存在过错。之后，被申请人多次催促申请人办理按揭贷款手续，但王胜却以房屋存在租户无法交房为由拖延不办，直至2019年3月11日才最终完成抵押贷款登记手续，应认定王胜存在拖延配合办理相关购房手续的违约行为。申请人主张双方对履行期限的起算时间重新达成协议及截止时间应计算至2019年1月27日的问题，原审根据现有在案证据认为申请人并无提供充分且有效证据予以证实，不予采信，亦无不当。

【声明：本文系作者对人民法院在个案中裁判观点的提炼总结，旨在帮助读者快速了解司法实践中法院在部分案件中处理具体法律问题的裁判规则，不代表作者对具体裁判观点的认同，更不代表本文作者对某一具体法律问题的法律意见或法律观点。由于查询渠道受限且本文引用案例并非指导性案例，因此，本文中体现的裁判观点不具有普遍的指导意义。同时，由于个案差异性极大，建议大家在具体案件办理中，委托专业律师结合具体案件事实、具体法律规定，对具体案件中的具体法律问题进行分析论证，得出契合个案的正确结论。】

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李营营律师

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所律师，毕业于中国社会科学院，民商法硕士（公司法方向），专注于知识产权民事与刑事业务（商业秘密）、民商事诉讼与仲裁、保全与执行、建设工程等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。李营营律师深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密实战的相关书籍、不正当竞争实战的相关书籍、知识产权犯罪的相关书籍。