中国房地产市场发生重大变化？是什么变化

7月以来，出台了不少宏观政策。

有降低存量房贷利率、“金融16条”延期、有超大特大城市城中村改造、有促进“民营经济31条”…

是有些密集到：各个重点，各个重磅的。

24日的中共中央政治局会议，更是刷屏朋友圈。

每年有两大关键会议，关系到判断当下经济形势，及定调接下来宏观经济政策——年末的中央经济工作会议，定调第二年宏观经济政策风向。而年中的中央政治局会议，决定下半年的方向。

所以下半年的宏观经济政策怎么走，就要看这次会议。

地产人都很关注，也很兴奋。

去年的政治局会议，指出“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。

而今年提到房地产的更多了，且没有“房住不炒”了。

对此，有专家解读，虽然没有明确提及“房住不炒”，但这个原则是没有变的。

划重点：楼市供求关系发生变化

首先最关键的一句是：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

发出之后，很多业内人都在讨论：我国房地产市场供求关系发生重大变化，到底是什么变化。

事实上，这句话在10天前，就已经出现过。

7月14日时，央行货币政策司司长邹澜曾表态：考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，房地产市场供求关系已经发生变化，买卖双方地位对调，这是对当前房地产市场的定性。

楼市不再是供不应求，而是供过于求了。

而“新形势”，在业内的理解中，指向房地产市场全面降温，具体表现在居民按揭买房的积极性下降，对利率、货币宽松等金融政策的弹性下降，对未来市场预期发生改变，持有房产的意愿下降等。

“要适应‘新形势+新变化’，适时调整优化房地产政策”，也意味着，官方已认定了之前收紧政策并不适用，管理政策要从“防过热”转到“防过冷”。

调整目光聚焦一线城市

卢文曦预计，后续将推出宽松政策，以优化房地产市场。针对不同城市，政策尺度将有差异，三线二线以下城市将更加宽松。

而特大型城市和大型城市是市场的风向标，如果一线城市有较好的表现，市场情绪可能逐渐稳定。（详情可见：《救楼市先救一线城市？》）。

眼下，其实三四线城市限购政策已基本放开了，房贷利率、首付比例，也基本都降到了最低线。而二线城市，哪怕最热点的杭州，也已经分区而治。

只剩下一线城市，一直有传言一直未放松。

机构分析认为，接下来还能操作的空间主要聚焦在：

• 方向一：优化认房又认贷政策，降低首付比例，支持合理住房需求释放
• 方向二：优化限价政策，稳定预期，让价格回归市场
• 方向三：优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，因区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存
• 方向四：继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条
• 方向五：降低二套房贷利率、降低交易税费，降低购房成本
• 方向六：优化北京、上海等城市的普宅认定标准

当然，业内也有共识，尽管已经反复强调了六年半之久的“房住不炒”四个字没有出现，但史诗级的救市政策并不会重来。

城中村改造并非二次棚改

会议还提到了，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

“城中村”和“闲置房产”这也是近期的两大热议点。

不少人把城中村改造与2014-2017年间的棚改货币化安置联系在一起。

在那4年里，假设每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房，随着棚改开工量和货币化安置比例的提升，2014年-2017年，累计带动7.5亿平住宅去库存，总计销售贡献率约15%。

三四线城市的楼市，就是在那些年期间被彻底激活的。

但需要分别开来的是，城中村改造在主体责任和资金筹措方面，强调坚持政府主导，而不是市场化的房地产开发。

且推进节奏方面，禁止大拆大建，将按照成熟一个推进一个的方式进行，因此难以在短期对房地产销售市场带来集中影响。

另外，受益主体不同。中西部省份是上一轮棚改的主力军，河南、湖南、湖北、贵州等开工改造规模长期居前，三四线城市是货币化安置去库存的主要受益者。

而本轮城中村改造，范围暂时限定在19个超大特大城市，实施目的，更多的是超大特大城市改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的客观要求，难以惠及广大三四线城市。

显然，这次的城中村改造，在资金来源、改造模式、量化目标、受益主体等方面均有明显差异，并非预想中的棚改2.0。

而“盘活改造各类闲置房产”，可能比城中村改造能包含更多故事。

包括一方面可以通过政府收购现有待售住宅项目作为保障房，并允许闲置的非住宅存量改为保障性租赁住房等增加保障性住房供给，提供资源利用效率，同时也可以帮助企业盘活存量资产，为企业流动性提供支持。

受会议喊话的影响，第二天的地产股，几乎起飞。

Wind数据显示，25日A股房地产板块领涨，整体涨幅超过6%。城建发展、廊坊发展、新城控股涨停，金地集团、华远地产、天房发展等接近涨停。

港股方面，地产板块也是领涨，涨幅超6%，合景泰富、碧桂园服务、龙湖集团涨幅超过25%。

高亢情绪能持续多久，就看执行层了。

表：2022年以来中央政治局会议中涉及房地产的内容梳理

来源：中指研究院综合整理