房地产企业一般计税如何确定土地增值税收入？

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定“适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”。根据《国家税务总局关于<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。

根据公式可以看到土地款是对销售额的调减来减少增值税销项税额而不是直接进项抵扣。也就是说销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+增值税税率）*增值税税率。土地增值税应税收入是按含税收入减去销项税，即为不含税收入。计算公式=含税收入-（全部价款和价外费用-土地价款）÷（1+增值税税率）*增值税税率 或者=不含税收入+土地款抵减销项。

其实，从情理上也很容易理解。在计算土地增值税扣除项目时，土地成本是进行了全额扣除（虽然土地成本因不能取得专票不能抵扣，但抵减销售额与增值税抵扣是一样的效果），如果说土地增值税收入再直接按照全部价款和价外费用÷（1+9%）确认，岂不是纳税人两头捡了国家便宜：一方面土地成本全额土地增值税税前扣除;另一方面，土地增值税应税收入土地价款抵减的销项税额从收入中扣除。“鱼和熊掌不可兼得”，因此，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，在计算销项税额时，涉及抵减土地价款的，还应当扣除相应土地成本。

举例：A房地产公司清算项目为一般计税项目，2020年12月31日申报的土地增值税清算资料中销售台账显示含税销售收入11亿元，全部为普通标准住宅收入，假设该收入对应应扣除的土地成本为3.37亿元(增值税与土地增值税计算分摊口径一致)，销售额=(11-3.37)÷(1+9%)=7亿元，销项税额=7×9%=0.63亿元，土地增值税清算收入=11-0.63=10.37亿元。或 = 11 ÷ ( 1 + 9% ) + 3.37 ÷ ( 1 + 9% ) × 9% = 10.37亿元。