中国信达千亿元地产不良资产包，等待买家

中房报记者 许倩 北京报道

今年以来，中国信达拍卖地产不良资产包的动作快了起来。

8月6日，据阿里拍卖网消息，中国信达天津市分公司将于8月11日在阿里资产处置网络平台上对天房商业（天津）有限公司（以下简称“天房商业”）等3户不良债权资产包进行公开处置，起始价29.59亿元。抵押物为天津丽思卡尔顿酒店、三亚洲际酒店、光合谷温泉酒店。

但截至8月9日记者发稿，这次拍卖零人报名，零次出价。

这日，中国信达正在阿里资产拍卖网拍卖两处不良资产包，一处是天泰置业发展有限公司等16户债权资产及阳光金地11套抵债资产，起拍价2.097亿元；另一处是安徽省恒泰房地产开发有限责任公司债权项目，起拍价2.67亿元；均无人报名，无人出价，流拍结果已注定。

今年以来，关于土地、商办、酒店等各类资产流拍现象明显增多，但市场谨慎态度却在增强。对于持有大量不良资产的AMC机构而言，促成交易并不容易。

“一方面，市场对商业地产前景缺乏信心；另一方面，不良资产买卖需要专业团队对资产进行实地调研，进行资产评估，如果没有这些，上亿元不良资产也没人敢买。”一位企业人士称。

不良资产包流拍成常态

阿里拍卖平台信息显示，中国信达将拍卖天房商业等3户不良债权资产包，债权本息总额29.59亿元。其中，本金余额21.46亿元，利息余额8.13亿元。债务人有3个，天房商业、天津天房建设工程有限公司、天津市房信建材科技有限公司。

企查查显示，天房商业是天津房地产集团下属子公司，目前管理3家酒店天津丽思卡尔顿酒店、三亚海棠湾天房洲际度假酒店和天津光合谷天沐温泉度假酒店。2023年4月，天房商业因未按时履行法律义务被申请强制执行，被执行金额为18.49亿元。

天津天房建设工程有限公司、天津市房信建材科技有限公司均为天津房地产集团下属公司，目前已被列为失信被执行人、被执行人、限制高消费，前者被执行金额4.33亿元，后者被执行金额5240.84万元。

母公司也是担保人天津房地产集团，自2020年起已发生多起债券违约，被列为失信被执行人、被执行人，被限制高消费，被执行总金额66.52亿元，自身风险多达333条。

这笔不良资产包的抵押物是3处酒店，天津丽思卡尔顿酒店、三亚洲际酒店、光合谷温泉酒店，建筑面积19.91万平方米。

其中，天津丽思卡尔顿酒店是天津市标志性建筑，位于原英租界和如今的商务区，酒店前身是英国工部局“戈登堂”，建于1890年。总建筑面积9.9万平方米，包括277间设计独特的艺术风格客房和套房，1600平方米的健康俱乐部与水疗中心，两家特色餐厅及酒吧餐厅，1050平方米全市面积最大的宴会厅。

如果能有买家接盘，意味着这3家酒店将易主。但目前来看仍未有人报名。“29.59亿元的起拍价不是个小数目，无人报名，说明在当前市场环境下，这个价格存在定价过高问题。如果拍卖不出去，一般情况下还会再次启动拍卖，再次起拍价会有较大幅度降低。”一位业内观察人士称。

记者从阿里资产拍卖网注意到，中国信达将于8月17日对4笔国通信托计划受益权及信托费用债权进行拍卖，起拍价22.68亿元，这已经是第三次拍卖。距离2021年5月第一次起拍价28亿元，相当于打了8折。但截至8月9日记者发稿，依然无人报名。

这几笔标的信托计划持有的信托财产（即底层资产）是：北京市朝阳区大屯里316号楼及317号楼部分房产；对北京政泉控股有限公司余额为476.7万元的债权，以及对盘古氏国际大酒店余额为3.38亿元的债权。

中国信达深圳分公司还发出了一则招商公告，为所持云南御行中天房地产开发有限公司19.21亿元债权招商，招募时间是2023年2月21日至8月20日，中国恒大集团、恒大旅游集团提供连带责任保证担保。目前显示有1人有意向。

这笔债权的抵押物是御行中天名下位于云南省昆明市嵩明县嵩明镇军马场的32块土地，用途为城镇住宅用地，宗地面积合计94.84万平方米，其中已预售2块土地，宗地面积6.99万平方米。

存量坏账清理压力大

今年以来，中国信达多次在拍卖网上挂牌不良资产包，但多以流拍告终。

以中国信达持有的宝能系债权项目为例，截至今年5月底，债权本金余额合计120.01亿元，其中抵押物包括宝能科技园南区及宝能智创谷等资产。这些资产于今年3月底放置拍卖网站，在获得千余次围观后，至今没有意向人出现。

中国信达持有的福建鸿博地产12.18亿元债权亦曾经多次发布拍卖公告。最近一次是6月7日，福建方圆拍卖有限公司拍卖厅公开拍卖福建鸿博地产债权项目。但显然并未成功。7月25日，中国信达将这笔债权转让给了宁波金融资产管理公司。

5月6日，中国信达在京东拍卖网挂出北京万柳书院小区75套房产，涉及债权总额近47亿元。中国信达人士表示，此次拍卖其实是招商推介。但此次招商最终结果如何，目前并未有公开披露。

就在7月6日，中国信达牵手阿里资产举行了一场特殊资产推介会，中国信达筛选出了500多项商业地产相关资产，债权本金合计近千亿元，本息合计超过1400亿元。所涉资产数量之多、背后牵涉债权之庞大，在各大AMC（资产管理公司）资产推介会中位居前列。

中国信达党委委员、副总裁李洪江表示，不良资产不是没有价值的资产，而是价值有待修复的资产，闲置资产可修复为有用资产，低效资产可修复为高效资产，流动性差资产可修复为流动性强资产。近10年来，中国信达累计收购资产本金合计1.4万亿元，公开批转市场份额占比持续领先。

值得注意的是，AMC下场助力房企纾困同时，自身也承受相应金融风险。

2022年，中国华融净亏损约276亿元，原因之一是受宏观经济形势及房地产行业下行影响，信用减值损失计提增加。2022年，中国信达归属母公司净利润同比下滑47.7%，全年其参与房地产市场风险化解项目82个，投放规模401亿元。

“四大AMC盈利能力走弱一方面来自坏账损失暴露，另一方面也来自资产收益率下行，且未来两年趋势依然如此。”中金公司某分析师称。

当前四大AMC仍有较多存量坏账清理压力，考虑到当前中小银行风险、地产风险持续暴露，中金预计，未来两年四大AMC存量资产损失压力仍然较大，并继续拖累利润和融资。