北京内城进入房荒模式，三环内重回零供应

截止于7月30日，北京今年已经拍出了37宗宅地，揽金1040亿。

但这并不重要。

重要的是这37宗地成交，给未来5个月楼市情绪和供应带来的影响。

最直接的情绪影响，气氛有点儿上头，认知不断刷新。

最直接的供应影响，北京三环内重回零供应，核心区买家又要进入房荒时代。

一

37宗住宅地的成交（包含两宗共有产权房用地），把土拍市场情绪拱得很高。

年初，42家房企争抢朱辛庄；一批次，45家房企大战顺义新城A地块，刷新北京单宗土地参拍企业最高数量。

世界的尽头是玄学，北京拿地也要靠玄学。

海淀四季青地块出让时，“王老吉纸袋”一时风头无两。

种种大戏，直接让今年土拍溢价率触顶的宅地达到了17宗，占比高达46%，平均溢价率为8.4%，成为集中供地以来平均溢价率最高的一年。

各地房企似乎是集体进入了亢奋期，立志要在北京市场上分一杯羹。

北京土拍如此火热，原因并不难分析。

首先，今年的宅地，多数是「肥肉地块」。

还记得集中供地初期，高溢价成交之后，房企利润微薄到少卖一个车位都得亏，简直是自杀式买卖。

今年则不同，土地即使拍到触顶，开发商的缝差也很充足，仍然有钱赚。

其次，钱难赚的当下，安全性最重要。

全国最安全的城市又非北京莫属，这才有了45家房企争抢北京宅地的名场面。

最后，今年的很多地块总价并不高。

大多在20-30亿左右，以小博大就能在北京插旗子，傻瓜才不去摇。

这样的良性热闹，对于买房人来说，同样是好事情。

拿地有人鼓掌，造房子有造产品空间，卖房子才不怕没人买单。

二

从供应角度来看，37宗宅地，并不是分猪肉式的供应。

至少内城就没分到。

前段时间就有小伙伴给我们留言说：

“怎么最近的关注点都在郊区”

的确如此，因为主城供应又锁紧了，尤其是三环内的内城，根本没得关注。

去年北京交易了55宗宅地，2-3环间有2宗地，3-4环间有4宗地。

算内城供应的大年了。

今年37块住宅用地中，3-4环间只有一宗地成交，就是小红门中建的星光里，二批次可以预计的供应里，还是仅有小红门一宗地。

三环内，则是0供应，真的惜售。

稀缺，才会惜售。

当然，稀缺也是分真假的。

一种是人造的稀缺，比如说限量版球鞋和飞机商务舱，但本质人为可控，压根不叫稀缺，只是销售手段；另一种是物理意义的稀缺，比如北京三环内的房子。

只会越卖越少，最终因为土地的绝版成为不可再生的资产。

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三

富人总是最早抓住稀缺资源的那波人。

从2020年开始，北京10万+内城豪宅开始加大供应，而后不管市场是强还是弱，10万+豪宅的成交量都在蹭蹭上涨。

2023年上半年，北京10万+豪宅被买走了1975套。

对比2021年上半年，那几乎是翻一番；对比2020年上半年成交量，那就是涨了10倍。

怎么市场越差，富人越拼命买房？

无外乎两点原因：

1、限价红利，把原本属于富人的机会，让渡给了中产，庞大的中产群体也就拥有了抢占内城的机会；

2、核心资产的感召力，在宽货币高通胀时代，开发商避险，所以一蜂窝挤进全国最安全的城市北京拿地；富人避险，所以把目光投向了拥有绝佳地段的市中心豪宅。

跟着富人投资，才有可能成为能赚钱的少数人。

四

事实也正是如此。

今年三环内成交均价为124524元/平，比2022年104490元/平，上涨了19%。

这的确是买入门槛的上涨，但对于已经购入的买家来说，却是实实在在的「睡后收入」。

以150平的户型为例，一年前买入就相当于是赚了300万。

果然，钱是会生钱的。

把时间线拉长到过去三年来看价格走势。

就会发现越靠近核心，涨的越猛。

北京2环内，房价上涨了51.39%；2-3环间，房价涨幅高达58.58%；其余位置平均涨幅并不明显，甚至有些许下降。

不过，新房的涨跌短期与供应结构有关，不能完全证明核心资产的抗价能力，所以我又拉了一组二手房数据。

二手次新昆仑域，新房入市是售价9万+，刚到二手房市场价格就达到了14万，涨幅达45.83%。

注意，这里的价格是成交价，并不是挂牌价。

这就证明昆仑域的14万的价格已经立住了，得到了内城买家的认同。

真应了《纸牌屋》那句经典台词：

权利就像房地产，位置是所有的一切，你离中心越近，你的财产就越值钱。

五

但抢占核心区的机会并不多。

今年三环内土地端零供应，等于切断了供应源头，只能看货架上还有什么产品可选。

截止7月30日，三环内可售存量2341套，仅占北京新房可售存量的3%。

可售存量前三名：

中信国安府298套；北京瑞府277套；北京悦府218套。

但国安府几乎都是2500万以上的房子，是完全属于富人的机会。

北京瑞府不太一样。

目前在售主力面积段为150-188平，限价10万出头，成功把总价控制在1500-2000万左右，不光是富人的机会，更是中产的机会。

我拉了一下过去五年北京三环内可售存量占总存量的占比，几乎都在3%左右，甚至更低。

也就是说，买北京瑞府，就相当于买了北京前3%的核心资产。

这样的稀缺位置，几乎不用考虑其它的参考因素，就可以闭眼入了。

尤其是现在，调控撕开了口子，政策频频吹暖风，一旦北京有一点实质性放松，比如一区一策往下落一落，普宅标准调一调，更多的人和钱都会涌入。

毕竟北京楼市一直是：

里面的人不想出去，外边的人还想进来，内城核心区，尤其如此。

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