北京商办市场季报 消费恢复，优质零售物业租金微涨

2023

◆ 宏观经济：上半年地区生产总值同比增长5.5%，市场消费进一步回暖

根据北京市统计局数据，2023年二季度全市实现地区生产总值20,621.3亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，增速高于一季度2.4个百分点。分产业看，第一产业实现增加值41.3亿元，下降4.6%；第二产业实现增加值2,866.4亿元，下降0.3%；第三产业实现增加值17,713.6亿元，增长6.6%。

◇ 全市消费品市场持续恢复。上半年，全市实现社会消费品零售总额7,005.4亿元，同比增长4.5%，较一季度提升5.2个百分点。从内部结构看，时尚类、出行类商品表现较好，餐饮、实体零售等线下消费持续回暖。全市限额以上主要实体零售业态中，专业专卖店、百货店和购物中心、便利店分别实现零售额1,796.3亿元、294.5亿元和30.0亿元，同比分别增长3.2%、18.3%和2.7%，较一季度分别提升10.0个、17.3个和16.7个百分点。

◇ 全市投资保持较快增长。上半年，全市固定资产投资（不含农户）同比增长13.6%，比一季度提高4个百分点。分领域看，基础设施投资增长7%，制造业投资增长4.1%，房地产开发投资增长9.8%。

◆ 二季度商业用地供应规模增加，成交规模下降，成交楼面均价同环比均显著增长

◇ 二季度北京商业用地正式供地6宗，合计供应规划建筑面积72.43万㎡，海淀区西北旺和朝阳区太阳宫各有一块新增供应。同时，本季度还包括预公告商业用地1宗，位于通州区城市副中心。总体上，供应宗地数量较上季度略有增加，供应规划建筑面积环比增加28.04%，是去年同期的3倍多。

◇ 二季度北京商业用地共成交3宗地，丰台区丽泽金融商务区1宗，房山区窦店镇1宗，以及通州区永顺镇1宗。合计成交规划建筑面积51.18万㎡，平均楼面地价为15,573元/㎡，均为底价竞得。总体上，成交宗地数量较上季度有所减少，成交规划建筑面积环比减少47.19%，同比增加60.49%；成交楼面均价环比增长32.90%，同比增长16.17%，主要由丽泽金融商务区地块带动。

◆ 2023上半年商业用地供应与成交规模均较去年同期显著增长

◇ 回顾2023上半年，全市商业用地供应、成交规模均较去年同期大幅增加：合计供应建设用地面积45.78万㎡，占全市供地的12.96%，为去年同期的3.1倍；供应规划建筑面积128.99万㎡，为去年同期的3.4倍；成交规划建筑面积148.09万㎡，为去年同期的2.5倍；平均成交楼面地价约13,050元/㎡，较去年同期上涨6.5%。

◆ 供销：二季度成交量涨价跌，存量去化周期缩短

◇ 新增供应面积环比继续减少：二季度北京市写字楼新增供应面积合计16.44万㎡，较一季度环比减少30.90%，同比去年同期仍增长40.99%。从月度供应看，4月以来供应面积持续回落，月均供应规模约5.48万㎡。

◇ 成交面积同环比皆增加，成交均价同环比均下跌：二季度成交面积合计25.29万㎡，较上年同期增加33.60%，较一季度环比增长6.44%，月均成交面积约8.43万㎡，表现优于去年同期。二季度成交均价为20,255元/㎡，较上年同期下跌31.95%，环比较一季度下跌9.05%，主要是受五六环以外较低成交均价影响，五环外合计成交面积占比88.61%。

◇ 全市库存面积截至二季度末为356.03万㎡，去化周期缩短至47.75个月：一季度北京写字楼市场整体库存量受上年末供给大幅增加影响而有所提升，去化周期拉长至52.7个月。进入二季度，新增供应持续回落，销售整体增长的情况下，季末去化周期缩短至47.75个月。

◇ 区域供应结构：新增供应方面，二季度仅石景山（4.20万㎡）、大兴（5.04万㎡）和昌平（7.20万㎡）三区有新增供应，项目均位于五、六环之间。

◇ 区域成交结构：成交方面，顺义（9.49万㎡）、石景山（5.25万㎡）、昌平（3.06万㎡）成交面积排名前三，合计占比超过70%，其中顺义成交占总成交比例达37.5%，位于仁和板块的顺鑫国际商务中心（顺鑫寰宇中心）项目（7.27万㎡）为成交主力；从成交价格来看，本季度海淀区成交均价居首，为4.83万元/㎡，其次为怀柔区（3.09万元/㎡）和丰台区（2.66万元/㎡）。从环线分布来看，本季度超过88%的成交项目位于五、六环之间或六环以外。

◇ 具体项目成交情况：成交面积TOP1为顺鑫国际商务中心（（顺鑫寰宇中心））项目，成交均价1.60万元/㎡，该项目为顺义区政府规划的顺义绿色生态商务区（GBD）二期重要组成部分，配套高端商业与5A级写字楼；TOP2为中海寰宇天下（远璟科创中心）项目，成交均价2.63万元/㎡；TOP3为未来中心项目，成交均价3万元/㎡，是北京未来科技城的总部办公项目。成交价格TOP1为中关村集成电路设计园项目，位于海淀区永丰板块，成交均价4.92万元/㎡，TOP2为丰台金茂广场项目，位于丰台区中关村科技园总部基地东三期，成交均价4.38万元/㎡。

◆ 租赁：二季度甲级写字楼租金持续下降，空置率连续四个季度上升

◇ 二季度甲级写字楼平均租金下降0.83%，空置率增加0.2个百分点：近年来，北京写字楼市场持续呈现波动下行趋势，较为低迷，2022年末，甲级写字楼平均租金约10.9元/㎡·天，环比下跌3.7%，较2019年末跌幅达13.6%；今年一季度受外部经济环境影响，甲级写字楼租金水平持续下降，季度平均租金为10.6元/㎡·天，环比上季度下跌2.5%，同比去年同期下跌7.6%；二季度延续下行趋势，市场仍较为疲软，季度平均租金为10.5元/ ㎡·天。空置率方面，二季度末甲级写字楼空置率约16.5%，较上季度扩大0.2个百分点，已连续四个季度上升，达到近年较高水平。

◇ 整体来看，市场信心恢复仍需时日，今年以来大企业裁员频发，“降本增效”策略下，退租或减租行为增加。从租户所属行业来看，二季度依旧是金融行业最为坚挺，其中保险业最为亮眼；高新技术行业受益于AI、数据、游戏等领域推动，租赁需求有所恢复。市场缓慢恢复状况下，租户议价空间增大，为挽留租户，核心商圈普遍采取降租金策略。

◆ 供销：二季度成交量跌价涨，存量去化周期进一步缩短

◇ 新增供应面积同环比均下降：二季度北京市商业物业新增供应面积为13.32万㎡，较上年同期减少26.25%，较一季度环比减少34.32%。北京商业物业供应量自2021年下半年以来有显著增加，2022年合计供应90.26万㎡，为2021年的1.5倍，今年自二季度以来有所回落。

◇ 成交面积同比增长、环比下降，成交均价同比微跌、环比增长：二季度全市成交面积合计13.20万㎡，较上年同期增加39.98%，环比一季度减少55.10%，月均成交4.4万㎡。成交价格方面，二季度全市成交均价为21,284元/㎡，较上年同期微跌0.31%，较一季度环比上涨32.54%。

◇ 全市库存面积截至二季度末为146.85万㎡，去化周期有所回落：二季度北京商业物业库存面积微涨，主要受成交减少影响，但近12个月月均成交量增加，因而截至季度末去化周期仍缩短至18.93个月，达到近年来较低位。

◇ 区域供应和成交结构：新增供应方面，二季度主要集中在昌平（7.89万㎡），占全市总体供应近60%，其次为石景山（1.38万㎡）和延庆（1.18万㎡）；从环线分布来看，本季度近90%新增供应位于五、六环之间或六环外。成交方面，顺义（3.96万㎡）、朝阳（1.74万㎡）和房山（1.30万㎡）成交面积排名前三，合计占总成交超过50%；从成交价格来看，二季度朝阳区成交均价居首，为3.77万元/㎡，共成交136套，其次为东城区，成交均价3.40万元/㎡，共成交4套物业，门头沟区成交均价排名第三，为3.36万元/㎡；从环线分布来看，五环外项目占比超过80%。

◇ 具体项目成交情况：成交面积TOP1为顺鑫国际商务中心（顺鑫寰宇中心）项目，成交均价2.07万元/㎡；TOP2为文成国际综合商务中心项目，位于延庆区六环以外，项目定位为精品休闲商务区。成交价格TOP1为北京城建天坛府的配套商业，位于东城区二、三环之间，成交均价9.37万元/㎡。

◆ 租赁：二季度优质零售物业首层租金微涨，空置率连续四个季度上升后下降

◇ 二季度北京优质零售物业首层租金环比微涨0.30%，空置率下降0.6个百分点：从北京优质零售物业租金情况来看，自2022年二季度席卷京城的疫情复发，北京优质零售物业首层租金跌幅扩大，三季度环比大幅下降4.5%，四季度末伴随防疫政策放开，人民生产生活持续恢复，商场客流增多，但租金仍未有显著复苏，至今年一季度末，租金已连续五个季度下跌，经过较长恢复期，二季度租金实现微涨，但仍同比降低5.35%，恢复仍需时日。空置率方面，自2022年二季度重回上升趋势，连续四个季度升高，截至今年一季度末，空置率约8.7%，二季度末空置率下降至8.1%，整体仍处于较高位。

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