重庆城市「蛙跳式」发展，对房价有何影响？

这是杨一第434篇原创文章

01

纵观世界文明数千年，人类的智慧一直在流淌，大到城市选址和经营，小到个人在时代中的应对之策，经验写满了整本历史书。

但最可惜的是，秦人不暇自哀而后人哀之；后人哀之而不鉴之，亦使后人而复哀后人也。

就城市发展而言，人类已经总结出了丰富的经验，一般沿着老城区边界向外扩张发展的基本是相对成功的新区。

比如上海浦东新区沿着黄浦江边发展，人口由1990年的139万人发展到2015年的550万人，随时间的推移，基本上产业集聚度较高、人气旺盛、形态紧凑，居住密度也有很大的提高，发展的非常成功。

△ 上海浦东新区，杨一拍摄于2020年7月

但还是有非常惨痛的案例。

上海临港新区，距上海市中心的人民广场76公里，政府投入1200多亿，但后续配套却难以跟进，困境日渐暴露，发展难以持续。

河北曹妃甸新区，2020年的规划人口是120万人，但是到目前为止人口才30多万，政府已投入4000多亿，但发展不成规模，人气不足。

陕西的西咸新区，距离主城40公里，成为孤岛式新区，2020年的规划城市人口是236万人，但2020年如今也才106万户籍人口。

△ 兰州城市地貌，杨一拍摄于2023年6月

甘肃的兰州新区距离老城区70公里，根本没有任何腹地可以发展，新区紧靠机场，就居住品质而言已然谈不上多大指望。

还有天津的滨海新区、贵安新区，现在都发展的要死不活的，据说贵安新区更是整体投入了1200亿元，但还是没有任何繁荣的景象。

02

重庆也没有完全采纳先进的城市发展经验，而是创新了一套城市发展模式，那就是蛙跳式发展，这是重庆特有的发展模式。

所谓蛙跳式发展，就是先远端开花，再两头往中间走。

先发展A区域，等A区域成熟后，再发展远处的C区域，等C差不多成熟了，再发展A和C中间的B区域。

这种城市发展模式在重庆很流行。

西边的大学城是这样。

沙坪坝核心区经过几十年的发展，已经非常成熟了，但沙坪坝的下一步动作居然是发展大学城，把中间的西永给落下了，所以就导致现在西永的成熟度就远不如大学城，现在西永也是西区卖地和商品房销售的主力军。

△ 重庆特色发展模式，杨一自制图

东边的龙兴复盛同样也如比。

城市向北发展到空港后，已经无路可以再往北发展，城市把眼光盯向了龙兴复盛。中间的玉峰山、铁山坪、环山公园等地段，明显距离城市核心区更近，但就是空着不发展，龙兴和空港、龙兴和寸滩中间的发展，几乎是空白的，可以说是断带式发展。

当沙坪坝核心区和大学城都发展成熟后，沙坪坝唯一可以发展的就是西永了，这时沙坪坝的地价和房价也都起来了，那西永的发展就可以获取最大化的收益。

整个西区最贵的土地是在西永，12950元/㎡，美的和金科联手拿下的。

整个西区溢价率最高的土地也在西永，130%，招商拿下的。

地价超过10000元/㎡的土地有7块，在西永和大学城。

这其实就跟楼盘的操盘策略是一样的。

你握有一块超级大盘，最开始把好位置拿出来卖，吸引别人来买，造气氛、堆人气。

等人气起来之后，再把最外围最远的土地拿出来卖，价格可以便宜点，快速销售和去化，回拢现金流。

等到发展成熟后，最后再把相对核心的土地拿出来卖，这时房价已经往往涨的很高了，再搭配点最顶级的产品，就可以获取土地和产品的最高溢价，谋求经济上的最大化利益。

你想想，西区的顶级产品是不是主要在西永？

桃花源、招商渝天府、龙湖熙上、华润绿城桂语九里等，是不是都是在西永？

03

大学城和龙兴的蛙跳式城市发展，更多是经济利益最大化。北碚老城和鱼洞也都是蛙跳式发展，则更多是历史原因和行政区划原因。

比如北边的北碚老城。

它发展的太早了，80多年前就开始发展了，80年前，由于战乱，一大批科学、文化、教育、经济名流都迁到了重庆，其中就有很多人来到了北碚，北碚的科学和教育，基本上走到了整个中国的最前面。

再加上60年代的三线建设，有大量的工厂内迁，重庆这边就迁入了118家工厂和科研单位，其中北碚就有25个，连沙坪坝都只有15个，北碚的工业也一下子发展了起来，它发展成为了整个中国的顶流，占据着绝对的C位。

这就是典型的历史原因。

△ 杨一拍摄于重庆工业博物馆

再比如南边的龙州湾。

北城观音桥，南城李家沱。

当年的李家沱，是可以和观音桥相提并论的。但现在观音桥已经成了重庆的顶流，而李家沱已经被远远的甩在了身后。

李家沱是整个重庆南部的中心，是杨家坪、大渡口、南坪、鱼洞的中心位置，还有川黔线加持，而且它还是九龙坡的区府和工业重镇，有很多国企大厂都在这边，比如水轮、毛纺、纱厂、染料厂等。

但重庆直辖后，李家沱就被划入了巴南区，重工业也跟着去了九龙坡，李家沱的发展，一下子就被拉下来了，到现在城市几乎没有什么大的变化。

如果你是巴南区的操盘手，你怎么办？

你会主力发展李家沱吗？

不会吧。

鱼洞老城也早早就发展成熟了，你会发展那边吗？也不会吧。

那能发展的就是龙州湾了，所以巴南区最近10多年的发展重心，都是放在龙州湾的。这也是为什么巴南政府、巴南最好的商圈、医院、学校都是在这一大片，房价普遍比较高的也主要是在龙州湾。

再就是界石。

界石虽然看着有点偏远，但它挨着内环，去到重庆核心区其实是特别方便的，所以这就是界石为什么规划了3条轨道的原因。

所以巴南区的城市蛙跳式发展，主要就是历史的行政区划原因了。

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