围绕增量价值，解码绿城管理（9979.HK）全产业链发展模式的探索与做法

白银时代，房地产开发的天花板隐约可见，“存量市场”已然成为房企争相掘金的战场。

从数据来看，自去年末房地产开发投资增速达到-10%后，今年以来房地产开发投资有所收窄，但依旧为负增长状态。2023年1-6月，全国房地产开发投资同比增速为-7.9%，降幅环比扩大0.7个百分点，至此房地产开发投资已连续14个月维持负增长，地产行业的金融红利出现消退迹象。

全国房地产开发投资增速，来源：国家统计局

纵观房地产开发投资指标的走势，可以看出当前大部分房企的经营状况和资金状况并不乐观，也反映出当前房地产开发投资信心仍较弱。

另一方面，在今年6月房企土拍排行榜数据中，国央企、地方国企及城投、民企、混合制房企拿地金额占比分别为77%、1%、11%、11%，国央企拿地的占比进一步提升，民企拿地占比继续走弱，土地投资主体迈向多元化，市场“去中心化”的投资趋势愈发明显。

同时，从国际经验观察，当一个国家的城镇化率达到70%后，城镇化将逐步减速步入平稳发展阶段，住房需求将随之放缓，房地产市场的刚需也将不断减少。而根据国家统计局的数据，2022年我国的城镇化率已提升至65.22%，即将步入城镇化减速阶段，房地产增量时代的需求也将逐步放缓。

种种数据表明，房地产行业的土地红利、金融红利时代已经变成过去式，行业高速增长的阶段已经结束，以往各大房企“规模至上”的玩法将难以为继，市场已然从“增量竞争”转入“存量竞争”阶段。

而从当下至未来，这样的竞争也将引导整个房地产行业走向更高维度的“价值战”。

1）当下：以“轻资产”穿越周期

着眼现在，房企“拿地即赚钱”的模式已经过去，以往房地产行业依靠销售收入、以资本利得为主的模式明显难以为继。

进入存量房时代，行业的最佳路径即转型成为以现金流收益为主的模式，如何管理、运营好手中的存量资产成为当下摆在各大房企面前的关键问题。

在此背景下，房地产市场发展的切入点正从过去简单的项目开发进阶到美好生活的专业塑造，房企由开发商向服务商转型成必然趋势，整个行业的属性也逐渐由重资产向轻资产属性转变。

受此影响，实施“轻资产”战略成为当下不少房企实现价值最大化的策略选择，其发展成果也正在逐步得到印证。其中，以轻资产、抗周期、低负债为主要特征的代建行业便在近年来呈现出爆发性增长，成为众多房企争相布局的“轻资产”战略赛道。

以“代建第一股”绿城管理（9979.HK）为例，该公司已连续七年市占率超22%，也是业内首个管理合约总建筑面积“破亿”的代建公司。在房地产行业下行及代建行业竞争加剧的情况下，绿城管理不降反增，凭借领先的商业模式走出独立行情，蝉联行业第一身位，轻资产逆周期优势显著。

不仅如此，站在行业巅峰的绿城管理依旧在寻求突破口。近期绿城管理“M登山模型”的全网开源便是代建行业的一次重大升级，其推动了行业的知识平权和技术普惠，引领整个代建服务市场走进标准工业化时代，亦为房地产的“轻资产发展”打开了新格局。

2）未来：链式金融构筑行业新生态

探路未来，伴随“轻资产”战略不断完善且走向成熟，行业企业又该如何打造更多新的增长点？笔者认为，未来打造持续增长的现金流才是房企实现突破的关键。

具体来看，在行业从增量开发到存量运营的转型过程中，各类型物业的投资属性或持有价值将逐步显现。同时，随着存量资产走向精细深耕，房地产行业也将呈现“资产管理场景化”趋势。

按照此路径，推动资产运营与金融深度结合或将成为房企未来的主要探索方向。在这一点上，无负债且现金流充裕的绿城管理无疑是行业的一个期待。

2022年全年，绿城管理的经营性现金流净流量进一步增长28.1%达到7.25亿元，与归母净利润几乎相同，说明公司现金转化率之高。

同时，作为业内领先的轻资产代建服务供应商，绿城管理的供应商体系及资源整合能力明显已经过了长期的积累和反复的验证。这也决定了其完全有能力从整个供应链产业链出发，更好地整合资金流、信息流等，以链接行业多方需求。

根据绿城管理规划，在保持轻资产属性前提下，公司将透过业务流量链接项目主体和金融资源，打造资产管理平台。

该平台既可赋能房地产项目前期融资、流动性支持以及保交楼、保交付过程；还能让供应商参与其中，为项目提供供应链金融支持。同时供应商也能获得持续稳定的业务来源，进一步降低整个流程的运营成本。

在这一整个流程中，绿城管理不仅有望实现业务量的翻倍增长，还能降低运营成本，助力产业链各方价值提升。其中，行业委托方将有望获得更好的经营兑现度，供应商也能获得更稳定的服务场景，各个环节的性价比将得到有效增长。

同时，绿城管理也将获得更多资产管理机会。依托巨大的业务流量和入口，公司能够持续做大项目管理公司、培育资产管理公司，实现资产的开发、变现、持有运营、增值等场景化服务，赋能产业链全生命周期发展，拓宽房地产开发服务领域的多元化价值空间。

可以预见的是，通过搭建开发与服务平台、落实资产管理平台，绿城管理将进一步推动产业链创新链的深度融合，拉长做深代建行业的金融服务链条，打造更完善的房地产开发服务生态。在整个房地产业向新发展模式的过渡中，公司的轻资产优势和逆周期属性将持续释放，其在整个房地产价值链中的位势也将不断提升。