泰禾退市，“院子”没落

命运多舛的千亿房企泰禾集团在资本的道路走到了终点。

7月28日，昔日千亿房企泰禾集团（000732.SZ）发布公告称，公司收到深交所《关于泰禾集团股份有限公司股票终止上市的决定》。

数月来早已预示的退市结局，终于成为现实。

自2020年暴雷以来，泰禾集团一直处于债务危机之中。期间，公司创始人黄其森尝试出售资产、借入新的资金等方式实行自救，但至今仍未脱困，危机未归还借款仍达数百亿元。

尽管竭力自救，但这些措施并没有解决公司的问题，反而使得公司的危机进一步加剧。公司股价也大幅下跌，市值大幅缩水。

今年以来，ST泰禾的股价一路下探，较历史高点已经跌去98%。

作为闽系房企的代表之一，泰禾一直以高歌猛进著称。曾用5年的时间实现了销售规模从百亿到千亿的跨越，市值更是一度突破500亿元。

如今面临种种危机，脱离资本市场的泰禾融资更加困难，公司未来的走向也变得扑朔迷离。

01

黄其森也曾是知识改变命运的典范。

1965年出生的黄其森，在15岁时考入福州大学建筑系，后来研究生又攻读了金融专业。

毕业后，黄其森曾在福建建行工作了8年。

1996年，刚过31岁的黄其森决定进入房地产行业，于是辞职创立了泰禾集团。

与绝大多数同行不一样是，泰禾放弃了经济型户型，竭尽全力押注高端豪宅类型产品，并陆续在福州开发天元山庄、泰禾红峪等项目。

黄其森凭借自己的能力以及人脉很快在福州本地做得顺风顺水。

让泰禾集团在业内名声鹊起的项目，并不是在福州，而是在首都。

创立六年后，形成规模的泰禾集团在黄其森的带领下挥师北上——进军北京豪宅市场。

一提到泰禾地产，最让人记忆犹新的是其打造的“院子”系列。

2002年，泰禾集团在北京长安街东、京杭大运河旁拿下了3000亩地块，着手以高端精良的产品定位，打造“中国风”庭院式建筑。

这也是泰禾打造的第一座“院子”：北京中国院子。

然而，初到京城的泰禾集团却遭遇“水土不服”。

彼时，“欧美风”建筑在北京已成为高端的基调。加上超高的定价，一时间全力打造的项目，落个无人问津的局面。

此后，泰禾集团斥巨资进行全面改造，大幅升级建筑工艺、产品技艺。

直到2008年，该项目再次开盘时，销售业绩开始一路飘红。

也正是这个项目，让泰禾集团实现了名利双收。

该项目创造了全盘货值从6个亿上涨到80个亿的价值传奇，并夺得了“中国第一别墅”的美名，并荣膺亚洲十大超级豪宅之称。

事后，黄其森表示，“我们坚持下去，坚持了十年时间，从2003年到2013年，我们用十年时间就做了这一个院子。当然我们的收获也不错，货值从5个亿做到现在130多亿。”

此后，在全国一些主要省会城市，泰禾开始打造一系列“院子”，包括“杭州院子”、“济南院子”、“南京院子”、“长沙院子”等。

黄其森因此一度被誉为“第二代豪宅教父”。一时间，泰禾集团在地产界声名鹊起。

此后几年，借着高端产品的口碑，泰禾规模不断扩大，并于2010年借壳福建三农登陆资本市场。

随后，泰禾集团向全国各地扩张，黄其森因经常高价拍地，创造当地地皮的单价记录，获得了“地王收割机”的称号。

2013年到2017年是泰禾高速扩张的五年。泰禾实现了百亿到千亿的突破，销售额也从168亿元飙升至1010亿元，强势跻身地产15强，晋级“千亿房企”军团。

同年年底，黄其森喊出“2000亿元的销售目标”，曾经引发公司股价暴涨，市值一度超过500亿元。

2020年，黄其森家族以200亿元人民币财富名列《胡润全球富豪榜》第1001位，一时风光无两。

02

在地产圈跑马圈地的同时，黄其森开始扩大资本版图。

“不懂金融，就不懂房地产。”

银行出身的黄其森深刻地明白金融的重要性，在经历一系列扩张后，他开始发力。

在加快拿地步伐的同时，2013年初，泰禾就开始利用信托、基金等非标融资渠道。

当时，泰禾在每次拿地之后，就会立刻为所拿地块进行担保贷款。

资料显示，截至2013年6月末，泰禾集团的对外担保总额已达到133.53亿元，占其最近一期净资产的460.33%。

此后，黄其森开始亲自入局，先后涉足了保险、银行、证券公司、第三方支付公司等金融领域。

2015年，黄其森通过泰禾投资参股收购方式，参股了海峡人寿，永诚保险、大新人寿等保险。并组建了泰禾人寿，同时与大新银行签订了15年独家银保协议。

收获保险牌照，黄其森完成了构建涵盖保险、银行、证券、第三方支付等多个领域的“大金融”版图。

此后，泰禾投资又参股厦门国际银行、东兴证券等金融机构，形成了较为完整的金融产业链。

资料显示，黄其森曾在一年的时间通过其控制的公司入股或并购，花费近500亿元。

此外，黄其森还涉足电影、文化创意等多个领域，投资了多家文化公司，并在全国各地建设了多个文化项目。

泰禾曾请成龙、章子怡、范冰冰等诸多大牌代言产品，在全国红极一时，被业内称为地产行业的“流量小生”。

2002年，黄其森旗下的“泰禾院子”地产曾经邀请成龙制作代言广告，当时各个电视台都播放成龙身着中山装漫步院内打拳的广告，令“院子”系产品很快在全国爆红。

泰禾也邀请范冰冰、章子怡、冯小刚、景甜诸多明星为全国不同城市的“泰禾院子”做代言人，从而快速在全国各地增加了知名度。

尽管“明星模式”及高杠杆模式使得公司影响力及资金迅速扩大，但也为其带来了很大的风险。

2017年，在国家对房地产行业进行多项调控时，泰禾没有及时停下自己扩张的脚步，依然以高溢价的方式在全国疯狂拿地。

其中，在2017年以9.07亿元创下福建漳州单价地王记录，又斥巨资108亿元接盘北京丰台新宫村地王项目。

2018年，中国房地产市场逐步进入下行周期，一二线城市调控严密、银根信贷收紧，泰禾集团也随即成为最早一批陷入流动性危机的房企之一。

03

2019年，黄其森为了避免暴雷，通过出让项目股权的方式，回笼了不少资金。

但对于债台高筑的泰禾集团来说，回笼的资金不过是杯水车薪。

2020年，泰禾集团的债务危机全面爆发。

同年7月，泰禾集团出现首次债券违约，涉及金额达16.125亿元。

泰禾集团的债务危机爆发后，黄其森尝试出售资产、借入新的资金等方式实行自救，并卖掉了自己一部分的股票用于还债。

然而，泰禾集团的债务问题仍然未能得到妥善解决。

2021年，黄其森为泰禾自救提出多个计划，包括：全力推进复工复产复销，重塑信心；放弃规模化，选择“小而精、小而美”的战略转型；强调要“保安全、保品质”进行项目交付。

然而，正当股东们期待泰禾能打好这场翻身仗时，董事长黄其森却被官宣带走。

同时被带走“协助有关机关调查”的还有泰禾集团执行副总裁黄曦、副总裁林文华。

据一份泰禾内部文件显示，“黄其森协助调查事件”和泰禾无关，而是与黄曦在建行工作期间的事宜有关。

同年11月，黄曦被中纪委通报开除党籍，黄其森平安落地。

屋漏偏逢连夜雨。债务压顶的同时，公司出现连续3年亏损。

数据显示，2020年至2022年，归母净利润分别为-49.99亿元、-40.13亿元和-53.74亿元。2023年上半年，泰禾将录得归属于上市公司股东的净亏损17.17亿元-23.24亿元，扣除非经常性损益后的净亏损16.89亿元-22.85亿元。

截至今年一季度，泰禾拥有总资产2155.87亿元，总负债2077.65亿元。其中，短期借款为49.77亿元，泰禾已到期未归还借款本金为582.03亿元。

如今，命运多舛的泰禾，又被强制退市，流动性更是雪上加霜。

或许值得让黄其森欣慰的是，公司并没有破产，仍有数百亿的资产和土地储备，具有融资能力和回血能力。