政策利好何时到？楼市反弹何时来？

文｜邓浩志

7月楼市继续下探，某统计机构数据显示，7月份，百城新房成交面积环比下降22%，百强房企销售额环比下降33.8%，50家代表房企拿地总额同比降低32.9%，百城房价继续下跌，二手房价格环比下跌城市增至96个。

看回广州，7月份新房网签仅5100多宗，环比下降18%，同比下降12%。刚刚过去的7月份楼市，绝对是今年最差的，甚至比去年疫情期间还差，而且差不少。整个房地产市场由低迷区域进一步下滑，已经下滑到了“气息微弱”的状态。

让所有人为之一振的是7月底重要会议释放出的重大信号，也就是管理层不再提“房住不炒”，强调要推动消费，支持楼市复苏的新定调。不过，虽然明确了楼市政策新的方向，但最近两周，也没见楼市有什么起色。虽然各部委，各城市也先后表态要研究支持楼市的政策，但也没见哪个城市（尤其是一线城市）出台了什么重磅的扶持楼市政策。到底后市如何？我谈几点看法：

1、四个一线城市非常可能松绑目前较为严厉的调控政策。一则中央已经调整了对房地产市场的政策方向，从过去近20年的打压全面转入积极扶持，释放需求为方向。另外北上广深四个一线城市也已经表态，正积极研究相关政策，预计本月内就会出台相关政策。

2、一线城市松绑的力度恐怕不会太大。如果楼市政策调整，内容可能是多方面的，比如外围区域限购的取消；中心城区购房资格的放松；二套房首付、利率的降低；限价限售政策的取消等等。但感觉上第一阶段的力度不会很大。目前各地，各部都有表态，要支持房地产市场，但大家暂时也都还停留在表态上，迟迟没有见到一个部门，一座城市出台重磅的楼市政策。大家似乎都怕不能准确领会中央的精神，都在考虑，都想先轻轻试探一下。所以未来支持房地产政策仍要有一个逐步试探的过程。我认为，虽然近期就会有利好政策推出，但力度未必会很大。

3、楼市已经见底，反弹高度则由政策决定。房地产行业更关心成交量，目前看，多个城市的楼市成交量都创了近期新低。虽然暂时没有实质性的利好政策，最近两周也没见成交量明显反弹，但一二手市场均反映看房的人增多了，这是重要会议传递楼市方向调整的直接结果。如果各地方，各部委陆续有利好，相信8月份开始，成交量会逐步回升。至于大城市，比如广州，房价见底已经有一段时间了。但见底之后迟迟不反弹，恐怕年内多数板块也不太可能反弹。楼市当务之急是尽快有利好消息，让成交量先恢复。成交量恢复了，库存才可能下降。库存下降到一定程度之后，才能谈房价的反弹。

广州多数区域的楼市，今年内主要目标都还是去库存为主。