开源证券：住建部定调一线城市表态，核心城市宽松政策可期

乐居财经 李礼 8月2日，开源证券发布房地产行业点评报告。

事件：住建部部长倪虹召开企业座谈会，一线城市住建委积极表态

据新华社 27 日晚间消息，住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。此后北京、深圳、广州、上海市住建部门相继表态，将结合本市实际情况推进落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

支持住房需求，降低购房者资金压力

2022 年以来，三四线和非核心二线城市的“四限”基本已放开，核心二线城市限购、限售和公积金政策均有所放松。据开源证券统计，自 2022 年以来，一二线城市因城施策涉及限贷调整层面 48 次，非核心一二线城市首套房首付比例基本降至 20%。2022 年以来，LPR 经历了四次下调，在此基础上房贷利率调降明显，年内超 40 城首套房贷利率下限降至 4%以下。根据贝壳研究院数据，7 月百城首套主流房贷利率平均为 3.90%，二套主流房贷利率平均为 4.81%，均较 6 月下降10BP。分城市看，一线城市首二套房贷利率分别为 4.50%、5.03%，仍存在一定下调空间。整体来看，开源证券认为调降首付比例和贷款利率、置换购房税费减免均能减轻购房者资金压力，进一步促进刚性和改善性住房需求。

核心城市认房认贷标准有望调整

开源证券认为本次住建局提出的个人住房贷款“认房不用认贷”调整措施主要针对核心城市。据开源证券统计，2022 年以来一二线城市中，杭州、天津、郑州、宁波、东莞、长春、银川、南昌、兰州 9 座二线城市对认房认贷标准做出调整。目前包括 4 个一线城市在内，一二线城市中仍有超 15 座城市实行“认房又认贷”政策，因城施策框架下后续预计更多城市将实行个人住房贷款“认房不用认贷”政策，释放改善购房需求，此外开源证券认为核心城市限购政策亦有望边际放松。

投资建议

继政治局会议提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱后，住建局进一步明确宽松政策的调整方向，政策指引更加详细。同时一线城市陆续表态释放了因城施策往高能级城市扩散的信号，开源证券认为三季度或将是重要的政策窗口期，核心一二线城市的房地产政策有望持续宽松。开源证券持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

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