房企做社区，下一个爆点在哪？

地产财富会

北京现在还能爆红热销的楼盘，

最大的特点是什么？

特殊时期，

房企需要拿来即用的“即战力”。

2023-8-1

7.24中央政治局会议后，到处都在等靴子落地，等政策利剑出鞘，北京也不例外。

3、4月份市场短暂回暖之后，市场复苏动力又显不足，北京很多项目流速明显变慢。

某TOP20房企北京区域营销总向地产财富会表达了他对政策的期待：

面对有限的客户池子，大家只能紧绷着神经苦苦支撑，营销和产品越来越卷，所以尤其在政治局会议和住建部喊话后，各方对新一轮政策的期待值很高，希望到时候能看到实际成效。

单盘50亿

这个通州销冠凭什么热销？

政策尚未落地之前的市场，复苏动力确实呈现越来越弱的趋势，具体表现为——进入5、6月份成交规模持续回落。

以6月数据为例，北京商品住宅（不含保障房）成交规模为 58.44 万平，环比下降 2.2%，同比下降 29.8%。二手房方面，据中原地产研究院统计，6月北京二手房住宅网签11607套，环比下降10.6%，成交数据已经跌至2023年3月的一半。

尽管今年北京土拍热度高涨，可销售端却难以看到成效，爆款产品的出镜率自然也越来越低。

这其实非常考验房企在特殊时期的产品功力。

但是仔细复盘可以发现，只要是现在还能爆红的项目，绝对都有一个拿得出手的差异化标签。

比如北京城建天坛府、中信城四期这两个上半年卖得比较火爆的项目，绝对的内环稀缺地段就是最大的差异化标签和最好的卖点。

还有一类持续热销的爆款项目，主打兑现力和差异化的生活方式，持久性强。比如金地北京壹街区，这个项目市场关注度很高，从销售业绩上可见一斑，在勇夺通州21-22新增供地入市项目2022年年度销量 TOP 1后，2023年，该项目又拿下北京1季度和3月份通州普宅成交排名签约套数TOP1。

突然发现，截止今年5月，金地北京壹街区已不声不响卖了50多亿。

要知道，在行业难度系数直线攀升的近两年，北京能做到单盘50亿的项目并不多。

街区式生活

爆款背后拿来即用的“即战力”

金地北京壹街区热销的背后，本质上是兑现力和差异化生活方式的巧妙结合。

一方面，得益于副中心的区域价值的持续兑现。自通州被划定为城市副中心，北京就进入主副城区“双中心”发展格局，通州市政府办公区域启用，世界第九大湾区“运河商务区”崛起，全球规模最大的环球影城开园，亚洲最大的地下交通枢纽加速建设等各种利好来袭。

“十四五”期间，副中心更将实现8000亿元投资。

也就是平均每天有4.3亿投资落地！

这个投资量级，足以让通州再次原地起飞一次。

另一方面，在这种肉眼可见的禀赋下，金地依托副中心的街区肌理、宋庄的艺术土壤，规划出既有艺术气息，又近人、浪漫、舒适的国际化街区生活方式，将城市街区感的人文与艺术空间，融合商业模式的探索，打造成为城市新标签与创新消费的新场景，为副中心打造全新的理想生活方式。

国际化街区生活方式，其实在国内来说还是一个相对新颖的概念，但在国外，却有着非常早的历史渊源。

20世纪70年代，第一次石油危机爆发后，欧美开始重新审视街道对于市民的意义。

美国提出完整街道（Complete Street），荷兰推出生活化道路（Living Street）等理念，1999年，英国又提出生活街区（Home Zone）概念，并在英格兰和威尔士的九个试点社区实践，生活街区从此成为英国很多住宅区建设的标配。

从根本上看，这些理念的共同核心点在于——

街道要兼顾人的需求，道路要实现人车共享。

尤其是英国生活街区模式，主张创造一个以「人」为主体而非以「交通」为主体的空间，从而大大提高了社区生活品质。

随着我国城市化进程的不断加快，城市建设步入深水区，这个过程中，人-交通-建筑-街区各种复杂主体之间的关系如何协调、融合，大城市病如何解决，如何让城市更加具有烟火气，都是亟待解决的问题。

金地北京壹街区则在国际化经验的基础上，因地制宜，打造了一个充满活力和艺术气息的街区生活样式。

在当下卷出新天际的行业，金地北京壹街区街区化艺术化的生活模式，其实为房企如何做社区提供一个非常值得借鉴的范本。

01

PARK BLOCK街区规划

500米尺度内的生活解法

在金地壹街区，生活简单到只需500米的尺度。

通过引入世界街区规划，壹街区在500m*600m的友好街区尺度下，打造东西艺术主街，南北生活主街，两大轴线串联起6大住宅地块、约3500㎡商业中心、约2200㎡地下商街、幼儿园、街心公园、口袋花园等复合多元场景。

这样做的效果是——

人们90%的丰富日常，都能在这个半径内得到高品质的满足。

丹麦著名建筑师扬·盖尔在代表作《交往与空间》里写道：

“寻常街道上的平凡日子里，游人在人行道上徜徉，孩子们在门前嬉戏，石凳上和台阶上有人小憩，迎面相遇的路人在打招呼，邮递员匆匆地递送邮件，三五成群的人在聊天。”

这是乌托邦街区式生活的美好蓝图，为了赋予空间更多互动性，激发更多活力和想象，壹街区对很多单元做了量化。

一个细节在于——

大约间隔50米，就会出现的休闲座椅或交流角落，以及城市会客厅、口袋花园、街心广场以及街区能量聚场的设计。

这个细节其实充分考量了人与人之间的互动连接，激发了社区生活深层次的想象。

在这里，人是主体，交通是载体，一切都向人让步，一切资源都向居住其中的人倾斜。

人们随时随地可以选择从家中走入街区，或独处或聚会，或品一杯咖啡，或享用一份美食，身在这个社区的每一个人，都能在此找到自己热爱的场景和生活方式。

02

从卖房子到卖生活方式

给新生代人群全新生活提案

在别人做改善产品的时候，有房企偏偏做刚需小户型；在别人卖生活方式的时候，有房企还在一个劲地卖房子。

这两年，房企营销很吃力，于是，一些房企在后来复盘时发现不仅是受大环境影响，而且自身客研层面可能存在很大问题。

城市在变，观念在变，80后、90后，以及“Z世代”的崛起，让房地产告别了过去那种单纯卖房子的年代，转而走入从改善到生活方式焕新的多维需求时代。

而金地壹街区，最成功的地方恰恰是基于新生代人群生活观念，给出的全新生活提案。

金地壹街区择址副中心宋庄艺术宜居区，这是一个有着天然艺术基因的灵魂栖息地。

作为全球TOP级的艺术家聚集区，北京市首批的文化创意产业集聚区，宋庄艺术区获政府200亿专项资金支持。这里是面向国际化的艺术窗口，目前区域聚集了20多个国家、万名艺术家在这里创作、生活。

在这样一个文化艺术硅谷中，各种艺术产业云集，3000㎡以上美术馆、艺术展馆竟然多达35家，画廊艺术机构达78家，艺术家工作室达5000个，还有各种不同主题的小巷，以及各种高频次、高品质的艺术活动。

因此，金地壹街区艺术化生活方式的背后，其实是一种客群痛点的发掘和满足能力。

借助宋庄30年艺术氛围的沉淀，在这样的艺术沃土之上，更容易创造出充满想象力的街区生活方式，满足挑剔、个性的新生代人群对生活与艺术的热情追逐。

03

格林系3.0之作

汇聚20年迭代审美

壹街区是金地格林系的3.0之作，这是一个经过市场多年验证的成熟产品系，去年，“金地集团格林系列”还荣获“2022年十大品质美宅产品系”，足见其行业地位。

在金地壹街区这个产品上，金地对格林系20年的经典基因进行迭新，6-8层亲人尺度的洋房，是副中心唯一在售低密精装纯洋房。

通过从北欧建筑中提炼出古典的比例关系与韵律感，抽取宋庄的环境颜色基底，经典红砖色搭配米色、褐色、灰色，抽象构图方式，不对称处理等建筑技法，形成了壹街区独特的建筑秩序与美感。

加上精致的园林设计以及各种互动性拉满的沿街活力商业，金地壹街区为北京打造一处不可多得的人文、艺术、时尚的国际化住区。

归根结底，金地北京壹街区差异化的艺术、人文标签背后，本质上是一种热销逻辑和爆款逻辑，一种特殊时期拿来即用的即战力，而这正是这个项目身上最与众不同的地方。

好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂万里挑一。

从另一个层面讲，7万+的地段，10万+的配套，4万+的价格，触及灵魂的生活方式。这性价比，赶紧上车就行，还要什么自行车呢？

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