想买精致翻修“老破小”？我劝你三思

近日，推进城中村改造的相关政策引爆新闻热点。某书、某音上，有关“旧房改造”“老破小焕新”的相关内容也多了起来——

“总价80万上车一环路精装套二，月薪三千也能拥有精致小家”，比你年龄还大的房子，摇身一变为“INS风公主房”，谁看了都难免会心动。

或者囊中羞涩却一心想拥有梦想小屋，或者深谙“公寓买到就是坑”道理，或者等不及期房三年后交付今年就想入住，你是不是突然觉得能在中心城区的老旧小区买到一套翻新后的小屋，好像也不错，二手房中介的线上文案更是触动内心，“小区破，关我家什么事”“梦中情家，温馨舒适，便宜还显大”……

△图源小红书

想想住在繁华市区，便利舒适，未来说不定还遇上拆迁，还能赚上一笔……是不是很难拒绝？

且慢！先给你浇一盆冷水，老破小到底能不能买？看完这几个问题，再做决定——

尽管成都早在80年代就对新建住房的抗震等级有了明确要求——即7度抗震等级。(7度抗震等级并不等于能够承受7级地震，而是指能够抵抗7级烈度的地震破坏。）

但2000年以前的多层小区住宅，大部分结构为砖混结构，其中很多还是采用的预制板搭建。相比现行的框架结构+现浇混泥土而言，建筑本身的质量和安全性其实是比较落后的。尤其在使用了几十年之后，房屋主体结构是否还安全，是否有过结构性的改造和翻新，目前的建筑健康指数如何，值得考量。

看房时，中介只会告诉你“这套房正南正北，采光很巴适！”

但保温隔热呢，很遗憾，大多数“老破小”都没有。

2005年，成都市正式出台了关于新建商品房的保温节能标准文件。该文件对新建商品房的墙体、外窗的保温、隔热、密闭等功能提出了明确要求。这也使得此后所有新建商品房外窗变成了中空玻璃、铝合金型材、建筑外墙增加了保温层。

△现代建筑的复合墙体 图源成都商报房产发布

此之前的住房，基本上都没有；翻新装修的，当然也不会有。

住宅缺少保温层，密闭性又不好，直接导致无论是冬天还是夏天，室温完全只能靠空调来帮忙，能耗太高。

倘若你恰好买了老旧小区的顶楼，那每个夏天都要感受太阳来自四面的问候，加上雨季是否存在漏水情况，诸多滋味，住进去可没有后悔药。

由于老房子多采用砖混加预制板结构，墙体和楼板都比较单薄。带来的另一个影响，便是隔音效果非常差（即使将外窗改为了铝合金中空玻璃）。

深夜楼上的脚步声、隔壁的电视声唱歌声、卫生间马桶冲水的哗啦啦、甚至邻居小孩随时随刻大声地喊“妈……”

不仅是对生活的困扰，更重要的还是年轻人在意的私密性难以得到满足。

另一个影响居住舒适度的重要因素，则是老房子陈旧的给排水系统和压根儿不存在的排烟通道。

老旧社区因为缺乏供水增压系统和管径设计不足，导致水压不足，在用水高峰期更是非常影响使用。倘若要是在6、7层，还需要单独自行安装增压泵。

△裸露在外的排水管道 图源成都Big榜

比上水更令人糟心的，是下水问题。上世纪90年代的房屋，基本都采用简单的错层排水。这种排水方式虽然成本低，施工与维修也相对容易。但却存在两大致命缺点：其一、排水声音大。如厕后冲水时，上下楼都能听到巨大的水流声；其二、一堵塞就是一单元，甚至一栋楼。因为一个单元共用一个排水管道，堵下水道对于这些老小区来讲并不鲜见。常常低楼层的一家人下水道堵了，整栋楼都会跟着遭殃，滋味十分难受。

至于烟道，老小区基本没有这个设计，所以每家安装油烟机时只能在外墙开孔，直接对外排放。

老旧小区，基本没有公共空间这个概念。楼下逼仄，剩下的就是楼梯通道，老旧小区居民的生活使用习惯，以及缺乏日常的维护管理，很多楼梯通道被用于堆放各种杂物。不仅有碍观瞻，还有安全隐患。

楼下本就不大的院坝。由于老旧小区建设时并没有机动车停放的规划，院坝里能停几辆车已经不错了。所以，日常各种在周边拼运气找车位，定是常态。

△老小区停车令人头疼 图源成都商报·红星新闻

绝大部分老旧小区没有专业的物业服务。

大爷守门，便是智能化管控。成都还诞生了一种地域文化——深夜开门费。很多老旧小区都是晚上十一点守门大爷手动关门。如果你在关门后回家，需要付给辛苦起床给你开门的大爷1-2元开门费，据说，有的小区还可以申请月卡。

不管是安全巡逻，还是维修服务，其他的物业服务就更少了。

由于很多原住民已经搬迁，老旧小区租住户的比例较高。租金便宜，地处市区，不少企业选择老旧小区作为群租房或者库房，不在少数。所以大量陌生人员进出，安全很难得到保障。而群租房衍生出的安全、消防、卫生等问题则会更加突出。

△商住混杂的社区空间

既然老破小这么多问题，为什么还有中介们花钱把房子重新装修一遍再上架？核心原因，是买入成本低。中介以相对低廉的价格入手旧房后，再以温馨亮眼的装修和相对容易上车的价格诱导购房者。

所以，老破小翻新不是不能买，而是要有火眼金睛，穿透那些漂亮的风格装修，看到房子本身是否存在上述的问题。据业内人士透露，为了追求溢价空间，翻新房虽然设计亮眼，但装修所用材质都尽量追求低廉。不仅达不到环保要求，还会在后续使用中存在质量问题。

买老破小翻新房，确实要慎重。如果要买，就要一样样地细节考察，然后在不同的房子之间认真地对比衡量，优中选优，不要被漂亮的翻新给冲昏了头，不然等你买了后悔了，再想出手卖掉，才发现自己已经变成了接盘侠。

那是不是可以等拆迁？

没错，成都作为超大城市将会大力推进城中村改造。但从此前相关拆改范围的文件中我们可以看到，这是一个以10年为周期逐步推进的过程。想通过买老破小撞大运等到拆迁赔付，说句实在话，如果是已经快要拆迁的，上一任业主为什么要卖呢？建议大家还是放平心态，房子，适合自己的才是最好！