中国金茂田九坡：改善型产品成为新的刚需

中房报记者 李红梅 北京报道

“这次政策利好对于房地产行业重建信心有一个非常好的基础，未来还是要看市场的供需变化而定。”7月26日，中国金茂副总裁、首席技术官田九坡利用工作间隙接受中国房地产报记者电话采访，讲述新形势、新挑战下的产品迭代。

对于刚刚过去的上半年，田九坡认为一季度楼市整体情况向好。二季度受成交影响，整体信心有所下滑。2023年二季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称“中房MCI指数”）调查结果亦与市场表现趋于一致，在一季度走出上扬行情后，二季度出现回落。

“最新中央定调适时调整优化房地产政策，给市场重新注入信心和活力。” 田九坡认为，房地产行业是高度政策化的，同时也是高度市场化的，企业要更加关注市场需求的变化，认真做好产品。“客户年轻化是大趋势，未来改善型需求是主流。”

中国房地产报：你最近在忙些什么？当下最关心的是什么？

田九坡：最近所有的精力都在产品迭代，当下最关心客户的需求，未来要通过产品来支持公司长期的发展。

中国房地产报：中央定调适时调整优化房地产政策，你认为这对行业意味着什么？

田九坡：短期来说，政策对行业是非常大的利好，对行业重建信心有一个非常好的基础。房地产受政策影响较大，属于长周期类型，长期来看需求量肯定回不到从前，相对过去会呈下行态势。这和外部环境有关，一方面人口增长乏力，另外一方面城镇化增速下降，城镇人口居住面积达40平方米/人，已达发达国家平均水平。政策对房企会形成分化效应，供需变化是对房地产公司战略影响最大的。

中国房地产报：对于刚刚过去的楼市上半年，你怎么看？

田九坡：一季度非常好，整体向好，包括对经济的信心。到了二季度，特别是五六月份，全国商品住宅销售面积呈现趋势性下降，不及去年同期水平。二季度市场明显复苏动力不明朗，虽然各城市政策不少，但力度有限。包括到现在房地产市场观望情绪较浓，消费者购房信心不足。当然最近政策层面不断有利好消息对重建信心有一个非常好的基础。

中国房地产报：房地产转型新模式，头部房企扎堆升级产品系，作为公司首席技术官，你怎么看？

田九坡：市场上一些头部房企的确都在产品升级，包括很多地方的民营房企也做得不错。我们一直对产品很重视，也做了很多调研，发现客户年轻化是大趋势。年轻人对于住宅产品的功能需求、风格偏好，到消费体验等方面都发生了比较大的变化。但我们发现，卖得好的产品也能得到一些共性认识。

现在产品有几个趋势性变化：从展示来看，年轻人更重视体验感。比如现在都做实景展示的示范区。对产品来说，年轻人更加强调户型的社交属性及通透性等。原来买房更关注户内，现在年轻人要求配套要好，比如有会所、游泳池、书吧、健身房等，以及社区外的商业配套。我们关注到，除了功能外，现在年轻客户会关注外立面，对颜值要求高，包括地下车库的装修，入户大堂等。对服务也很关注。

中国房地产报：市场压力面前，2023年以来你和公司作了哪些新思考、新策略去应对发展问题？

田九坡：在过去的调研中，对我触动比较大的一点是，如果按固有思维方式去做产品一定是错的。换位思考是一件非常重要但又非常难的事。同样的政策，现在的市场和过去的市场发生了具大的变化。作为国企，我们对产品一直很重视，也在做产品的迭代。在工作方法上，围绕客户走。客户需求变化，产品要跟着客户走。强调向内看，主动发现问题；两边看，了解市场趋势；向前看，加强客户研究，保持产品领先。

满足年轻客群需求，是产品迭代的重点。我们也在做产品和服务的升级，围绕“一核四美”展开。“一核”指的我们科技系统升级“四美”则包括户型、立面、精装、园林。比如对于立面，年轻客户要求简洁、现代，归家大堂要有酒店化的归家仪式感。配套无论从地下室大堂到公区精装修都在做一个大的迭代，并且把重要的部分都做成实景，把体验升级和产品升级作为产品迭代的核心方向，同时通过科技手段，实现产品的节能环保。

中国房地产报：对2023年下半年的房地产市场，你信心如何？有怎样的判断？

田九坡：对长远信心没问题。即便房地产市场回到10万亿量级的规模，也是一个非常大的市场。市场有足够的机会，对任何一家房企都是够发展的。要注意的是房地产需求从传统的刚需型向改善型转变，如何抓住机会对企业既是机遇也是挑战。做这行，核心还是转变思维方式，虽然要转也很难。我们要适应整个市场的变化，过去的经验有可能是错的，这是一个很大的考验。供需变化会让竞争更激烈，只有引领市场才不会卷。在产品上，我们也是边做边想，不断迭代。总之好的产品一定是满足客户需求的。