业态复合化发展成趋势，“住房租赁+”模式兴起

2021年6月，北京市住建委等四部门联合印发《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》提出，鼓励宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容，同一项目内可兼容多种功能，租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用，促进产业融合和新业态发展。

2021年7月，国务院办公厅22号文中，第一次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计。在此之后，中央政府及各部门、地方政府陆续出台多项利好政策，从政策指引、土地供应、资金支持、市场监管等多方面对发展租赁住房给予大力支持，多项政策逐渐形成合力。

如今，“住房租赁+”模式的职住平衡综合体不管是新建类还是存量改造类的，在各地都有了具体的落地实践。

与传统商办相比，居办商一体化空间具有休闲、办公、社交等多重社会功能，针对居住人才属性所打造的生态圈很大程度激发出潜在消费活力，并链接到上下游多个产业。

2021年6月北京市住建委等四部门印发《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》。主要明确了五方面内容：

一是坚持“以区为主、市级统筹”工作原则，各区政府应建立完善宿舍型租赁住房改建工作部门联席会议制度，会商推进相关工作。

二是鼓励宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容，同一项目内可兼容多种功能，租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用，促进产业融合和新业态发展。

三是加强监督管理。将非居住建筑改建宿舍型租赁住房工程纳入建设工程安全质量监督范围，并且要求各区加强运营监管，对于违规违法行为给予处置。

四是提出支持政策。符合条件的改建项目可申请使用中央财政补贴资金，水电气热执行民用价格。五是继续强调面向周边单位员工或从事基本公共服务人员提供。

此后，“住房租赁+”模式成为行业发展趋势。

这一方面是政策利好，另外一方面则主要是因为，在新时代背景下，为了追求更好的居住品质、职住平衡、灵动的生活方式，租客在选择租赁房源的时候，注重多种有利因素的叠加。

根据问卷调研结果显示，44.8%的受访者表示通勤距离是其租房时考虑的重要因素之一，位居各因素首位。其次为商场、医院等周边配套、地铁便利性等因素，占比分别为40.7%和39.5%。明显高于小区环境和租金水平。

由此看出，未来集交通、商业、居住、办公等功能于一体的项目更受市场欢迎。

“住房租赁+”模式的发展使得住房租赁企业越来越偏向于选择业态复合的物业类型。

住房租赁产品在不同场景下，开始与TOD项目、商业综合体、城市更新结合或自配一定体量的商业业态。住房租赁业态开始多元融合。

1、住房租赁+城市综合体

城市综合体作为城市资源的聚集体，代表着城市都市化进程的方向，是区域经济和价值的重要体现，对于提升城市形象、引发产业联动、带动社会消费等方面都有着积极的作用。租赁业态加持的新型居住商业综合体，让居住更便捷更品质，更容易让人民群众增强获得感、幸福感、安全感。

案例一：魔方公寓北京昌平沙河地铁站店

近期，魔方生活服务集团尝试了一种新的长租公寓模式，即将产品与商业相结合，再叠加优质的地理位置和发达的产业集群，类似项目的落地则可以有效提升区域的职住平衡。2023年5月20日，玖耀里重点项目签约仪式暨魔方公寓昌平沙河地铁站店揭幕仪式在玖耀里盛大举行。魔方公寓位于沙河·玖耀里园区内，共由5栋公寓楼组成，其中3栋位于生活中心，1栋位于商务中心，1栋位于TOD中心。

案例二：中海海堂国际服务公寓（上海）

不仅仅是北京，2023年5月31日，中海海堂国际服务公寓盛大开业，项目位于上海市普陀区，近地铁11号线真如站及3号线曹杨站。项目汇聚了30万㎡国际甲级写字楼、环宇城MAX购物中心、中海剧院和山姆会员旗舰店等多元业态。

2、住房租赁+TOD

TOD作为一种集合高效、开放、共享、激活等特性的城市发展新模式，赋予了城市轨道交通更大功能，是公共交通逐步从适应城市发展向引导城市规划、引导城市功能布局转变，有效推动产城融合、站城一体化发展。TOD项目与租赁住房具有极大的适配性，开启租赁生活新形态。一方面缓解大城市租房难难题，另一方面也将大大提升租客的租房体验，从而助力城市留住人才。

案例：天空之城@HOME

天空之城@HOME项目位于青浦区的大型TOD（以公共交通为导向的开发）项目万科·天空之城，该项目融合了约10万方集合商业、约10万方办公、约35万方住宅，还配置了青年公寓、公共绿地、教育等业态，整体面积高达80万方左右。

3、住房租赁+城市更新

核心城市地产市场已步入存量时代，关注“存量盘活”已成为商办楼宇可持续发展的重要出路。大城市大量的商办空置，在庞大的租房需求映衬下，空间资源浪费问题更为凸显。对于闲置的办公楼而言，改造为租赁住房就是一个比较好的去库存方案。因为商办项目改建租赁住房，入市时间快，且比起新建项目，位置会更成熟或距离交通枢纽便利，有利于调整区域内的职住平衡。

案例：苏州星寓乐璟东景生活社区

苏州星寓乐璟东景生活社区为苏州工业园的企业宿舍，依托“政企银”模式，在业内打造“生态大社区”概念，匹配产业升级发展需求的人才安置问题。项目于2018年开业，总占地面积4.4535公顷，其中商业20000平方米，包括5幢宿舍楼和2幢商业配套，有集体宿舍1445间，可以满足约5000名产业工人、白领员工的居住需求。

非改租项目中业态的复合化发展对于强化土地集约、优化城市空间布局具有重要意义。改造后的项目集商业、办公、酒店、居住等多种功能于一体，实现城市土地的二次利用与空间拓展，有效盘活城市空间资源，推进城市功能复合与城市更新，最终实现“业主，租户，政府”三方共赢。

新时代背景下，市民的生活方式、消费方式与产业经营模式，通过“住房租赁+”模式进行业态多元融合，内容创新场景，空间多维运营，为城市高质量发展注入源源不断地时代活力。

随着业态复合化发展，以“住房租赁+”模式的新型综合体，发挥为城市“筑巢引凤”的价值，满足人民对于美好生活的向往。

文章来源:丁祖昱评楼市