三线城市次新房去化样本：常州打响“降低存量房贷利率第一枪”

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

房地产调控工具箱里，宽松政策正逐条被放出。

7月21日一早，常州日报公众号发表文章称，“已有银行同意下调存量房贷利率”。7月26日，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。

不过就在7月21日当天，前述常州日报公众号那句话已经被悄悄删掉。连日来，常州楼市也波澜不惊。不过分析人士指出，常州打响了“降低存量房贷利率第一枪”，信号意义非常强。

此前，中国人民银行货币政策司司长邹澜公开表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。此前央行明确，存量房贷利率下调有两个路径，即协商或“偿还旧贷款办理新贷款”。但如何操作和细节如何没有明确说。随后，存量房利率调整成为市场焦点。

记者连日来咨询了常州部分股份制银行，均表示尚未接到通知。但从兴业银行广州分行的表述来看，针对存量房利率较高导致提前还贷潮问题，适当调低存量房利率不失为一个破解对策。据南方+报道，兴业银行广州分行表示，客户如有需求可与办理按揭的支行客户经理联系。该行将密切关注内外部政策文件，如有其他政策将及时告知客户。

易居研究院研究总监严跃进指出，目前商业银行方面较早释放“存量房贷可下调”的信号。

类似下调对于银行和购房者等都有启发。银行应该确定明确的标准，是全部下调还是择优下调等，至少需要明确规则，尤其是针对还贷压力大或信用分高的客户，可以落实差异化政策。而对于购房者来说，房贷利率下调关乎每个月的月供，也关乎钱袋子，所以要密切关注此类政策动向，主动从家庭理财和降低还贷成本等角度出发，积极降低月供成本。

新房去化承压

7、8月是传统房地产市场的淡季，叠加楼市深度调整影响，常州楼市尤其是新房市场仍然去化艰难。一名当地房地产营销人士指出，常州已开盘一年的中高端楼盘目前月均去化只有20套左右。

业内人士认为，一季度的短暂复苏，源于2022年11月之后疫情冻结的需求在新一轮支持政策刺激下加速入场，但这部分需求，不具备可持续性。

一个背景是，全国楼市已持续探底接近2年。与之相对应的是，房地产市场政策进入宽松周期。一方面，政策还会继续加强支持力度；另一方面，买方市场仍会持续。一个主要原因是，常州新房去化受制于次新房市场。所谓的“次新房”，就是近几年交付的还没有入住过的房源，原来受到契税政策的限制，很少或者不能流入市场。

今年3月7日，江苏省常州市住建局发布通知表示，调整优化房地产相关政策，取消新房2年限售期，改为取得不动产权证后即可上市交易。

在常州楼市，流入市面的次新房越来越多。这批房源自2016年-2018年楼市高峰期售出，遇上常州今年3月出台的解除新房限售政策，大量涌入二手房市场。这批房源在2017年左右的售价约为1.7万元/平方米，比当前在售的新房3万元/平方米左右的均价便宜不少，且装修标准没有过时。可想而知，只要业主开价没有高于周边在售新房，出手难度将远远低于新房。

扭转新房价格下行的趋势并不容易，常州楼市距离全面复苏还有一段距离。与众多热点城市一样，常州也是从工具箱里逐渐拿出调控工具，政策调整并非“一蹴而就”，而是逐步放松。

2022年5月份，常州将限售政策由取证后4年可上市交易改为取证后2年；2022年9月份，常州又全面取消了二手房限售。

诚然，常州本次放松限售政策有利于改善二手房市场的流动性，也有利于改善性住房需求释放。这也是三四线城市优化调控政策的一个样本。

不过，由于交投冷清，土拍对于楼市的带动作用也逐渐式微。直至7月14日，常州才公告了2023年度第一次土地挂牌信息。常州今年一直没挂地，与土地市场行情偏冷、房企资金紧张从而拿地审慎有关。

克尔瑞研究中心指出，全国来看，土地市场本就普遍偏冷。即便是行情相对好的重点城市内部分化也十分明显，热点地块熔断与非热点地块流拍都是同时存在的。而非重点城市土地市场行情就是普遍偏冷了，比如无锡今年推出的多批次挂地块，也多以底价成交为主，少有地块溢价。

外来房企折戟

虽然楼市陆续有新的信号传来，但次新房去库存压力传导至新房市场，导致常州新房以价换量氛围浓厚，比如以工抵房、特惠房、人才房等等噱头吸引购房者。有一个项目此前成交的新房均价约为25000元/平方米，近期推出工抵房均价为18000元/平方米，降幅约为32%，但多为此前滞销的楼层和户型。

常州楼市的低迷已经蔓延至高端项目。与大部分热点二三线城市一样，中高端项目开发商大多数是外来者。成都德商置业便是过去几年全国化扩张大军中的一员，如今该公司在常州开发的一个高端项目，正面临亏损局面。

2020年拿地的翠礼峰·天玺，项目开发商为常州德蓉置业有限公司，股权穿透可见，其母公司为成都德商置业。2020年4月10日，成都德商置业竞得天宁区杨班村地块，成交楼面价19793元/平方米，刷新板块楼面价，并成为当年度楼面价最高的地块，且比第二高价的地块高出3000多元/平方米。结果2022年10月开盘的翠礼峰·天玺，开盘当天售出新房数量还没有5套，遭遇市场滑铁卢之后，该项目均价从3.5万元/平方米不断下调，从线上信息来看，目前降到了3万元/平方米。

即便如此，根据业内人士的反馈，该项目去化仍不甚理想。其周边已交房的次新房，售价更具有优势。而在常州，外来房企项目面临次新房价格低、装修标准高的竞争，销售压力越来越大，已是一个普遍现象。

作为典型三线城市，常州楼市自2019年调控收紧以来走出一波明显的下行行情，如今面临调控放松缺口，楼市能否迎来回暖转机？

以常州为例，从2022年5月开始，常州针对需求端政策开始发力，包含了优化公积金政策、商业信贷政策、全面取消限售、二手房带押过户、恢复商转公、跟进执行换房退个税措施等多个方面内容。

7月26日，国家税务总局官微发布《支持协调发展税费优惠政策指引》。税务总局按照享受主体、优惠内容、享受条件、政策依据的编写体例，从区域协同发展、城乡一体发展、物质文明和精神文明平衡发展、经济社会统筹发展等四个方面，梳理形成了涵盖216项支持协调发展的税费优惠政策指引。其中与房地产相关的内容多达19条，主要涉及新房和二手房减征契税、减免增值税、减征契税等方面。

有分析人士认为，这是中央层面再次推动落地楼市利好的信号，如果针对性调整契税等购房成本，或许也有助于进一步推动购买意愿。