21个超大特大城市启动城中村改造，都是哪些城市？会催热楼市吗？

大规模的城中村改造，可能要来了。

最近的国常会上，审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

“超大特大城市”，再加上“城中村改造”，消息一出，舆论彻底沸腾了。

一提到城中村改造，很多人第一时间想到的，就是棚改、拆迁、白花花的银子。

甚至有些人就此认为，新一轮楼市复苏即将来临，房价马上节节攀升，牛市转眼就到。

赶紧醒醒吧！

其实我们仔细对比一下就会发现，这次城中村改造和以前的货币化棚改有根本性不同，完全不是某些人想象中的“棚改2.0”。

“拆”字一喷，脸上苦兮兮心里美滋滋的场面，已经一去不复返了。

城改不是“棚改2.0”

首先，二者的改造范围有本质区别。

以前棚改是面向全国范围，无论是北上广深这样的超一线，还是根本排不上号的十八线小县城，通通都掀起了浩浩荡荡的棚改大潮。

当时的范围很广，所以直接催生了一大波“因拆致富”，还带领很多小县城的房价冲上了“万元时代”。

但这次的城改不一样，高层已经明确划出范围，指的是21个超大特大城市。

具体是指哪些呢？

根据第七次全国人口普查数据，目前超大城市（城区常住人口超过1000万）有7座，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。

特大城市（城区常住人口为500万-1000万）有14座，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

因此这次城中村改造的范围最初就已经被定死了，就是这21个超大特大城市。

其次，钱的来源有本质区别。

我们来解读一下原文件，里面提到了：

“要坚持城市人民政府负主体责任......多渠道筹措改造资金。”

这是什么意思？

城改必须要搞，但不好意思，没钱，自己想办法！

以前货币化棚改，拆完之后钱是由国开行开放贷款给地方政府，再发给拆迁户的。

而地方政府拆迁完成之后，把土地卖了，再偿还国开行的贷款，从而形成了“投入—应用—偿还”的闭环。

但这次显然不一样了，城改的钱要由地方政府自己想办法，要“多渠道筹措”。

所以现在的结论已经很明确了，这次城改并不是要走以前货币化棚改的老路，依然是坚持“房住不炒”的主旋律，不可能再次带动房价再次暴涨。

而且这也呼应了前面，为什么要挑选这21个超大特大城市作为城改的主体，因为以现在地方上的财政情况来看，其他地区恐怕也很难完成如此艰巨的任务了。

城改的本质目的

既然城改不是“棚改2.0”，那么这次城改的目的又是什么呢？

其实这一点文件里写的也很明确，要“努力发展各种新业态，实现可持续运营”，同时还提到“把城中村改造与保障性住房建设结合好”。

因此，这次城改最关键的责任是拉动经济、刺激内需，其次则是提高居住质量，把城中村一些老旧的房子进行提质改造，解决人们的住房需求。

根据国泰君安研报测算，一二线城市地产更新投资规模至少2万亿，上限接近13万亿，同时还可能间接带动7000多亿的加点消费。

如果分10年实施的话，那么每年有希望带动1万亿以上的投资和消费需求。

相较于之前货币化棚改通过涨价来拉动购房需求的刺激模式，这次的刺激方式无疑温和许多。

至于城改与保障性住房建设的结合，这一点我们可以参照现在深圳的统租房。

深圳的统租房是由政府牵头，国企将城中村收入之后，联合万科、深圳人才安居集团等房企，共同改造、经营，进行“统租”。

这就相当于由政府把控，请更正规的公司来对城中村的房子进行专业化运营，定位相当于中间商、物业管家。

而在这个过程中，政府节约了财政资金，房企开拓了新业务，租客在付出更多租金之后，可以租到品质更高的房子，同时城中村的破落面貌也被改写。

所以这次城改不仅承担着拉动经济、刺激内需的重要责任，还要建保障性的公租房、安置房，称得上是“一石数鸟”之计。

会不会催热楼市？

答案显然是否定的，当然不会。

前面已经提到了，这次城改更多是一种良性、温和的经济刺激手段，并没有导致房价上涨的基础。

既没有央行放水，大规模的资金注入，又划分了具体范围，只局限在21个超大特大城市之内，所以指望这次城改带动这些超大特大城市的楼市热度，进而带动周边城市楼市回暖，达成整体楼市复苏的目的，并不现实。

另一方面，人口才是房地产的底层逻辑，而如今人口减少的趋势已经愈发明显，房产市场也必将重回理性。

这次城改目的之一是建设保障房，发展新业态持续运营，实际上已经变相宣告棚改彻底退出舞台，以后恐怕很难再出现全国范围内“拆拆拆”的盛况了。

归根结底人口越来越少，以后考虑的是如何在现有楼市基础上，提高居住质量，坚持“房住不炒”的底线，幻想房价再次暴涨并不现实。

一提到城改，人们总能联想到货币化棚改，甚至主观上认为二者就是一个东西。

但实际上这次城改并非“棚改2.0”，二者有本质区别。

那些依旧妄想房价上涨，搭乘财富列车的炒房客，真的该醒醒了！