深圳楼市：买房眼光要长远！

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，在观澜珑门名苑有一套房子，现在在考虑要不要置换到其他区域，请问观澜的整体情况如何，有些什么利好？片区发展前景如何？是否值得继续持有？

深叔：你好，观澜整体分为福成街道、观澜街道、观湖街道，其中福成街道的茜坑、长湖、丹坑等地工业园产业园错综复杂，整体面貌不佳，旧改不成规模；观澜街道的鹭湖板块基本面很好，定位是科技文化区，有地铁、商业、医院、学校等多方面的规划，有多家知名房企布局，且拥有华润三九、杰普特等知名企业，值得看好，金地鹭湖1号、城建仁山智水花园等楼盘可以考虑入手；观澜片区有大量旧改项目，且多个项目已纳入城市更新计划或意向改造计划；牛湖新城项目占地面积很大，如果成功启动将对城市面貌有很大改善，目前观澜相对其他老城区仍具价格优势。总的来说，观澜的旧改前景是比较好的，但是何时兑现还是未知的，短期来看，区域内较为杂乱，自住人群一般不会选择，但是投资看的是长期发展，现在观澜还没有大量投资客涌入，人们一般比较关注回迁厂房，生活居住在周边的人群可以趁价格不高时入手。

提问：深叔，你好，我现在有一定的买房积蓄打算在深圳定居，觉得像我们这种刚需买房的，买哪里比较好？就是有潜力性价比不错的板块呢？

深叔：你好，可以关注梅林板块，它作为不少新深圳人打拼的第一站，目前是深圳刚需的福地。梅林靠山靠水，有不少楼盘社区，适合居住，二手房市场也比较活跃，虽然受交通影响发展受到一定限制，但总体来说，梅林在市区的核心地位是比较稳定的，目前，梅林彩田区将投入改造，配套设施逐步升级，梅林目前新的发展目标是现代、专业、信息化，梅林旧改项目体量大，改造后知名开发商以及企业的进驻这样填补这里的高端商业空白，除此之外，凭借塘朗山、笔架山、莲花山的生态优势，也将被打造成绿色宜居新城。梅林板块旧改后的发展可以期待。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

提问：深叔，你好，刚需自住，目前预算在400～600万左右，在深圳我可以买哪个板块的楼盘？有性价比较高的房子推荐给我吗？

深叔：你好，对于预算在400～600万的购房者来说，在市中心买房较为困难，楼龄在10年内的次三房基本没有机会购买，可能要往西部再走进行选择，如领海城80平米的房子，要想一步到位购房的话，则必须要增加预算才能达到。实在预算不够，可以选择松坪村的两房。考虑好学位，那么只能选择新洲，石厦，梅林的小两房。但是目前在福田地区，400～600万，只能选择不带学位的小两房，或者相对比较旧的小两房。在这个价格预算下，基本没有三房或者好的学位房。具体买房选筹，详见知识星球内部。

提问：深叔，你好，目前的首付最多是200万，总价500万左右，想在南山、福田、罗湖地区购房，希望能够有较为不错的基础设施条件，哪个片区比较适合我呢？

深叔：你好，总价在500万左右及以内的2-3房户型，南山、福田、罗湖主要有以下片区可供选择。首先就是南山区-南油及南头片区，虽然整体老化较为严重，但是商业、交通、学校、医疗等基础设施十分完善，可以选择的楼盘数量也不少。其次就是福田区-梅林片区，交通便利，环境优越，但是500万左右的楼盘整体较为老旧，户型也较小。而在福田区-皇岗片区，地铁便利，但是房子的容积率高，户型也不太好。罗湖区-百仕达及翠竹片区，周边交通便利，学校林立；罗湖区-布心片区为工业区，环境较差，但是随着旧改推进，城市界面将会改善；罗湖区-黄贝岭及新秀片区商业氛围浓厚，居住氛围不佳；罗湖区-莲塘片区环境优越，商业、学校、医疗配套也日趋完善，整体不错。

提问：深叔，你好，首付200万，首房首贷，请问在深圳买什么样的房呢？

深叔：你好，200万的首付款，三成的首付，现在在深圳的十个板块里面可以任选一个板块，也就是最贵的南山的福田，你都有机会， 这个预算只能买个30多平方，大概是一房一厅，如果是在二类价值板块，宝安跟龙华跟罗湖的话 ， 你可以买个两房，但注意 你在宝安跟龙华跟罗湖买房子不要超过安全线 ，你在坪山差不多可以买个140的，在龙岗也买得到 ，所以两百万首付，其实 还有很多选择的机会，但是要明白，你在不同的板块挑房子，它的优劣势是什么，买房子没有对与错，但是大家一定要知道自己对未来的期望到底是什么，你买这个房子对自己未来的三年五年以后你是怎么规划的，所以说买房子最重要的根本不是买哪里，是你想要什么，你想成为什么样的人，你想要什么，这个才是关键点 。 你只考虑买得起，你还要考虑以后这个房卖得掉， 未来你考虑什么换得起了。深圳买什么样楼盘根本不重要，最重要是什么，你有多少钱，你是什么阶段，你适合什么房子。