全年土拍详情，这个2023年有点不一样

面粉决定面包价，是恒古不变的道理。

对于房地产市场来说，拿地，就是重中之重。那么对于老百姓来说，哪家房企拿的地？楼面价多少？配建什么？才是我们所真正关注的问题所在。

反观广州楼市，截止7月24日，2023年广州目前已成功出让18宗宅地。

虽然整体供应量不比往年，但城市核心区优质地块的供应却有所增多，今年重点大多都在市中心上，除越秀、海珠、从化、黄埔4区外，其余7区均有土地成交。

尤其是天河、荔湾、番禺等地，反而成了今年广州市场的“供地大户”。

与此同时，广州土拍高潮迭起，曾经偃旗息鼓的民企也频频露头抢面粉。就比如星河地产、路劲地产、南通亚伦等民企都出现在了拿地名单上。

那么，问题来了，今年的广州市场为什么房企纷纷出手拿地？

01

政府让利，给房企留足利润空间

首先来说下今年大热门区域——番禺区。

目前看是今年广州出让最多的区域，一共挂出6宗地，除了东环街市桥货运站BC0509004地块流拍外，其余5宗全部都触顶摇号，成交总金额高达213.4亿元。

而且每块地都很火，随便单拎出来一宗，都能写一篇文章的那种。

例如，过江龙南通亚伦与十余家房企拼杀才夺得的番禺迎宾路地块，封顶成交价23亿元，折合楼面价24081元/㎡，这是这家民企首进广州的“头啖汤”，亦是2023年番禺诞生的首宗摇号地。

随即就开始办理开工手续，5月5日，地块批后规划就公示，并传出让龙湖来操盘的消息。

目前已定楼盘案名为龙湖御湖境，要打造高端滨江豪宅产品，规划6栋住宅，首开2栋和1栋。其中2栋是最靠近江边的楼王，距离珠江直线约180米，三梯三户，仅有建面约143平和190平两种户型，都能一线望江。

1栋两梯四户，含“小”户型建面约115平四房，南望花园，另外建面约125平和143平北向望江，吹风价在6万元+/㎡。

其次，华润联合体摇中番禺长隆2宗宅地，也是备受关注。

开拍前就有保利、招商等多家实力雄厚的龙头房企参与，竞拍56轮，最终，长隆“超级地块”被华润置地+长隆联合体以约197亿元的价格拿下。折算楼面价分别是33434元/㎡、32175元/㎡，有传言说刺破万博片区天花板，这个真的难说，但是可以拭目以待一下，目前也开放展厅（《今天，我去了华润置地长隆项目的展厅！》）。

另外，地段较好的还有好又多地块（《很久没露脸的路劲，都在忙些什么？》）。

位于番禺广场核心地带，地铁、商业等均已配齐，周边楼龄较新的二手小区挂牌价都已冲破4万元/㎡，而该地块封顶价不过2.4万元/㎡，利润空间大，也是广大房企追逐的原因之一。

不远处的番禺客运站地块封顶楼面价约20268元/㎡，比相距仅400米的龙湖·金地天峯拿地成本（20621元/㎡）还要低一点，并且付款期限也有所宽限。

说明白点，就是位置优越、利润空间较大且可操作性强的地块，自然备受开发商青睐，当然啦，说明开发商对于区域未来几年的发展是十分看好的。

02

优质地段高于一切

除了番禺，久不上新的天河区和荔湾区，在今年土拍市场上也是刷脸频频。

究其背后的原因，首先还在于大量优质宅地撑场。

像天河区员村一横路AT080523地块，上演了34组竞买人（另有1组竞买人未参与）摇号争抢的名场面，最终保利以地块封顶总价约21.9亿，折合楼面价为57281元/㎡，地价也直接跻身广州标杆楼面价TOP2。

其区位距离珠江新城仅一路之隔，临近地铁13号线、21号线沿线，附近还有白马岗（在建）、天河公园地铁站。

暨大、华侨医院、天河公园、还未改造的马场地块这些，都环绕在地块周边，也是地块能够近距离使用的高浓度城市资源。

在这样的基本面下，类似员村一横路AT080523地块这样的优质地块，自然不愁买家。

还有华润置地+南沙交投+广州城投联合体底价拿下天河岐山路宅地（吉山仓）（《天河刚需补货？配建九年一贯制学校，真香！》），同时竞得人须按要求建设广州市重点工程（项目）即南沙全民文化体育综合体，建设金额为人民币30亿元，实际成交总价逾75亿元，折合楼面价38030元/㎡。

此外，项目还配建36班九年一贯制学校和9班幼儿园，可满足该片区内的教育需求。

拿地的第二天，我们就去了现场看到施工队已陆续进场。据透露，预计下个月开展厅，预计年底开卖，这速度，真的很华润！

同时也说明，只要地块地段够优质，房企都抢着要。尤其是像华润、保利等资金雄厚的房企更是愿意在优质核心板块下注。

03

下半场再添重点片区宅地

上半年的广州市场固然热闹，下半场的土拍依然值得期待。

最近，广州市规划和自然资源局发布了2023经营性用地供地蓝皮书优化修编。

上面显示2023年，广州还有19宗宅地挂牌。

其涵盖广州国际金融城、天河智谷、琶洲地区、白云新城、广州南站等全市重点功能片区用地。

甚至有同行调侃，这是把压箱底的地都拿出来了。

首先看天河方面，本次蓝皮书上增加了牛利岗北街以西这宗宅地。

该地块用地面积73953平方米，位于天河区中西部，住房需求较高区域，西侧邻近白云山，南侧靠近环城高速。

周边配套成熟，距梅花园站500米，周边有广东工贸职业技术学院、广州有色金属工业学校等院校，曜康医院等医疗卫生设施。还有天河金茂广场、华润万家、广垦天河商业中心、大塘商业中心等商场，生活配套一应俱全。

海珠新增石岗路AH050957地块，用地面积仅8903平方米。

位于海珠区西南部，中大国际创新生态谷内，地处地铁广佛线、24号线沿线，邻近石溪地铁站。

规划上来看，石岗地块位于海珠创新湾，还能望江景。周边教育、医疗资源丰富，有海珠区培红小学、海珠区金碧第一小学等教育配套设施，海珠区石溪中医 院等医疗卫生设施。

值得一提的是，石岗路地块周边楼盘，大多为大户型豪宅，例如中海观澔府、金融街·融御、时代大家等，均价在8万元/㎡朝上，未来面市定位大概率也差不多。

另外，荔湾荷景路以北AF060102、 AF060481地块 ，用地面积141300平方米，容积率仅1.5，未来做大型高端园林社区的可能性会比较大。

番禺热度不减，下半场南站有两块全新宅地加入，总用地面积170731平方米，据说还将配建中小学，为片区的教育资源添了一份力。

可以看出，“精修”过的供地蓝皮书，市中心供地占了大半，且区位配套都拿得出手，期望值直接拉满。

从化区虽然意思了一下，出了两宗地，不过流拍的可能性比较大。

04

扩张时代已过，房企拿地更加理性

总体而言，相较于2022年，民营房企的拿地积极性有所复苏，不少民企积极参与土拍，并有一定斩获。尤其是核心区域的优质地块受到房企追捧，土拍竞争较为激烈。

还是那句话，非理性扩张时代已过，房企也更趋于理性，分化的时代来了。

那么，下半场的广州土拍市场又会擦出怎样的火花？我们拭目以待。

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