降低库存房贷利率？那无异于给银行放血，银行面临困难决策

近一年来，我国的房贷利率持续下跌，五年期 LPR已跌至4.2%，加上各家银行在实际实施的时候，可以在 LPR的基础上降低一些基点，因此，真实的房贷利率低于4.2%。

中国人民银行银监会主席邹澜表表示，今年上半年新增个人房贷的加权平均利率为4.18%，较去年同期下降了107个基本点，为有数据显示的最低点。

特别是对于那些房贷环比和同比连续三个月下滑的城市，可以自行制定房贷利率，有一些地方的房贷利率都降到3.7%了。

据多家调研公司的统计，从2023年开始，40多个大城市将第一次贷款利率下调到4%，有些大城市甚至将其下调到3.7%；在全国范围内，肇庆，湛江，云浮，惠州等地的第一次住房贷款下调。

相比于新增住房贷款的不断下调，现有住房贷款的利息依然居高不下。

虽说从2019年起，国家就开始了对存量贷款的调控，经过这一调控，大多数的存量贷款都将采用 LPR+加点值的方式，不过具体加点值如何，因人而异，有的10个基点，有的150个基点甚至更高。

总体而言，尽管最近 LPR有所降低，但是存量房贷利率依然偏高，根据相关资料显示，现在大约70%的存量房贷利率还在5%以上，该贷款利率比现在的新增贷款利率高80个基点。

以此为基准计算，如果一笔一百万的等额本息30年，那么一个月的存量房贷每月要多出478元，一年下来就要多出5736元，这已经不是一个小数字了。

也正是由于存量房贷利率远高于新增房贷利率，许多人都要求降低存量房贷利率，从而既能减轻人们的负担，又能激发人们的消费潜能。

对于已有住房贷款的用户所关注的降息问题，近期，中央银行有关人士也曾表示：“鼓励银行降息”。

在今年6月14号，在关于2023年上半年财政统计的记者招待会上，中国央行货币政策司的负责人邹澜对“个人房贷预付款激增”一事做出了回应，“我们将按照市场化、法治化的原理，推动并鼓励商业银行与借款者自行谈判，改变他们之间的协议条款，也可以用新的信贷替代原有的信贷。”

当然，这也只是激励，而不是强迫。因此，对于各大银行是否会采取行动，何时采取行动，可以采取多大幅度的降息措施，这些都是未知的。

从目前各个大银行的反应来看，许多银行似乎并没有太大的热情，许多银行都以“没有收到通知”为理由，拒绝降低存量贷款的利率。

因此，银行对降息的反应相对迟缓，甚至有些抵触也是情有可原的。

要知道，现在按揭贷款可是各大银行最重要的收入，而按揭贷款更是占据了很大一部分，一旦降息，必然会让他们的盈利受到极大的打击。

从中央银行发布的资料来看，到2023年一季度末，中国的个人房屋贷款余额在39万亿左右，其中，个人房屋房屋贷款占比为17%。

当然，17%的比率只是指总体而言，每个银行之间的比率差别很大，特别是6大行和12家股份制银行，他们的个人住房抵押贷款在他们的贷款余额中所占的比重相对较高。

我们拿六家国有商业银行作为例子，在2022年底，除交通银行以外，其他五家商业银行的个人住宅贷款在总贷款中所占的比例均超过了27%，而建行、邮储的比例则超过了30%。

尽管与两年前相比，这一比率有所降低，但是在各大银行中，个人住宅贷款在总体上还是很高。

若各大商业银行降低已有住房抵押贷款的贷款利率，势必会对其盈利造成较大冲击。

我们就拿建行来说，现在建行的个人住房贷款余额在6.5万亿左右，如果降低了存量房贷利率，那么每百万的存量房贷，每个月就会降低200元的利息，那么建行每年的利润就会降低156亿，这种降低的利润是很显著的。

从这一点就可以看出，若是大规模降低银行的住房贷款利率，等于是把银行给榨干了，那对银行来说绝对是一件非常痛苦的事情。

当然，对银行而言，若现有住房贷款利率不降，它们也将面对艰难的抉择。

由于目前的总体房贷利率、经营贷利率、消费的利率相对较低，而居民的储蓄却在持续增长，加之目前理财市场的收益率相对较低，许多居民都开始将手中的资金用于提前还房贷，

即使是那些身无分文的人，也会选择去别的银行办理新的住房，以节省利率。

自2022年起，提前还房贷就成了一股风潮，不少家庭都选择了提前还房贷，这对于银行而言也是一种巨大的亏损。

因此，目前的银行面临着一个两难的抉择，究竟该不该下调已有的住房贷款利率是一件非常令人头痛的事情。

降低了，银行的盈利就会减少，不降低的话，就会有更多的顾客选择先付，或者是顾客离开，对银行的盈利也会造成很大的打击。

经过一番艰苦的斗争，我认为各家银行最后都会让步，让原有的房贷客户降息，大部分的操作方式都是以发行新的贷款代替原有的旧的贷款。

不过我想，各大银行应该不会发布降息的公告，最后，他们还得先向银行提出降息的要求，再进行审核，审核的时间也不会很长，能拖延多久就拖延多久。