楼市越是“一地鸡毛”，购房者越要保持清醒，“会”买房很重要

7月已经过半，2023年也过去了一大多半。对于今年的房地产市场而言，说好的“大招”迟迟也没有落地，延长“金融16条”的期限以及还没有正式落地的“存量房贷利率下调”。折叠对于购房者而言可以说是“不疼不痒”。

据克而瑞研究中心公布的数据显示，一季度房企整体目标完成率均值仅为12.41%。面对这样的数据，很多专家声称房地产已经到了重启的时候，但是事实证明，国家不仅没有松绑调控，而且还多次重申不再把房地产作为短期刺激经济的手段。

到了第二季度，前期积压的住房需求也得到了逐步释放，再加上各地的“救市”政策不断出台，房地产市场开始有了复苏迹象。面对这种转变，又有不少业内人士认为，调控最严厉的时候已经过去了。又有专家喊出了“地产小阳春开始了”的口号。

进入第三季度，全国楼市又开始了新一轮的下滑。无论是新房还是二手房再一次进入了“底部摩擦”的阶段。当下现实社会中，选择大于努力，思维决定命运；世人皆会努力，但不代表人人都会选择，买房亦是如此。那么，2023年的房子要如何选呢？

1、政策导向

2021年调控开始至今，在这轮熊市行情中，全国所有城市房价最低点，无疑就是2022年第四季度至2023年3月前。而2中旬之后，涨幅开始回落；一二线中心城市整体维持横盘状态，三四线城市仍处于阴跌行情。通过几轮政策松绑思路，以及房价回暖节奏不难发现，政策面绝不会再大刀阔斧一刀切，更不会一步到位，让房价彻底放飞自我。未来的松绑政策以及房价回暖，即将进入温水煮青蛙的局面。既要满足需求端的合理释放也要避免炒房客趁机进场。同时预防房价再次出现大起大落，确保健康发展。

2、房屋的核心价值

任何城市中，房价天花板，炒作投资热度最高的板块，都不一定是价值最高最安全的板块。高价值版块或者产品应该是二手房成交活跃的，新房二手房价格均衡且倒挂不严重的。供小于求的才是最有价值的。二手房成交量缓慢，价格倒挂严重的区域，就算是做成苏州园林又能如何？变现只是“梦想”。

以前得力城镇化发展的速度，棚改项目带来了大量的购房需求，以及外来人口流动所带来的居住需求，所以，房价自然会快速上涨，怎么买都有道理。以后呢？随着城市扩张的放缓，产业的变化带来的人口流动。供大于求的局面必然导致房价下跌。所以，决定一套房子是否有价值的根本在于购房人群的多少以及购买力的强度。失去了居住属性和金融属性的房子，只是一堆钢筋水泥。

3、买对房很重要

富人买房看资源，越稀缺越好。中产买房看发展，需要实用性和流通性的结合。穷人买房看需求，有瓦遮头是首选。在二手房中，越豪的房子层差价就越大，户型格局对房价和流通性影响越大；越是刚需的房子，价差越容易被小区评估价或成交价平均。因此，豪宅或改善型投资，只买富人追求的，想要的；普通住宅投资，不买最贵最好的，只买性价比最高，流通速度最快的。所以，别抱怨同小区同户型，别人赚得比你多，这都是购买之初就已经种下“祸根”了。

4、切忌患得患失

楼市反转不可阻挡。主力购房人群已经从刚需变成了改善。大部分改善人群面临的都是置换，而置换的首要任务就是“买好房、看好房、拿好钱、随时准备出手”。如果持有劣质资产的要尽早出手。当下的市场环境成功获取优质资产才是首要任务。切莫因小失大。在乎眼前的“得失”。当然，这里也一定要注意避坑和买错的风险。

5、购房思路要清晰

很多首次置业的人，在买房的时候往往会被房子的外观或者内饰所吸引。却忽视更为重要的地段、交通、配套、户型等核心问题。除此之外，还有眼高手低的问题。本身预算就不多。一般房子看不上，品质好的房子买不起。最后，虚荣心的趋势选了一套高单价低总价的房子。又或者远郊的“潜力大盘”。几年之后发现，房子“打骨折”了也没人接盘，变开始悔不当初。买房就是这种典型的“一步错步步错”的事情。

6、购房时机

购房的目的不同，时机也不同。刚需人群何时都是最佳的出手点，改善人群只要钱充足就是合适的购入时间，投资人群而言只要有足够的溢价空间就是最佳时机。但是从过往的发展历史看，首付充足，利率打折，契税减免这些都是购房的“源动力”。若等这些利好都全部具备时才买房，无疑是在自掘坟墓。这一点，不光是在以往的调控史中如此，今后也仍会依旧。2021年至2023年的熊市便是最佳佐证！

往前数三、五年，买房子几乎还是稳赚不赔，甚至成为了国人心目中最稳定、最理想的投资手段，但最近两三年，随着房地产调控进入到“深水区”，越来越多的城市出现了降价潮、贬值潮的现象，房价只涨不跌的预期逐渐被打破，房地产开始跌下了“神坛”。此外，从长期来看，时过境迁，房地产市场的发展风向也正在发生转变，一言以蔽之，靠买房赚大钱、赚快钱的日子，或许开始渐行渐远了。